nieuws

Branchebescherming bij nieuwe winkelcentra alleen voor eerste zes jaar

bouwbreed Premium

Een verhuurder, een exploitant en/of een belegger van een winkelcentrum hebben een groot belang bij het floreren van dat centrum. De waarde en winstgevendheid ervan hangen onder meer samen met het soort winkels dat daar gevestigd is. Een goede verdeling van branches is dan ook belangrijk.

Bij de exploitatie van winkelcentra wordt daarom vaak gewerkt met ‘branchebeschermingsovereenkomsten’ die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Zij regelen doorgaans dat de verhuurder zich jegens een huurder verbindt om geen winkelruimte te verhuren aan ‘concurrenten’ van de huurder die in dezelfde branche actief zijn. Branchebeschermingsovereenkomsten beperken zodoende de concurrentie tussen huurders onderling en vrije toegang tot de markt. Het is daarom de vraag of zij zijn toegestaan. De Mededingingswet, per 1 januari 1998 in werking getreden, verbiedt immers in principe alle afspraken die concurrentie belemmeren, verhinderen of vervalsen (kartelverbod).

NMa

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), de dienst die de Mededingingswet uitvoert, heeft reeds enige malen ontheffingsverzoeken afgewezen die betrekking hadden op een branchebeschermingsovereenkomst. In deze besluiten overweegt de NMa onder meer, dat branchebescherming alleen voordelen voor de consument heeft aan het begin van de ontwikkeling van een winkelcentrum. Na enige jaren leidt de branchebescherming er juist toe, dat het winkelaanbod niet meer is afgestemd op de veranderende voorkeuren van de consument.

De NMa stelt vast dat deze clausule concurrentie in het winkelcentrum beperkt of verhindert. Het staat de verhuurder namelijk niet langer meer vrij om winkelruimte aan ondernemingen te verhuren die soortgelijke activiteiten hebben als ondernemingen die al in het centrum zijn gevestigd. Vestiging van potentiele concurrenten wordt dus tegengehouden. Bovendien kunnen reeds gevestigde ondernemingen hun activiteiten niet zonder meer verleggen. Hierdoor wordt prijsconcurrentie in het winkelcentrum tussen ondernemingen met een vergelijkbaar assortiment verhinderd.

Uitspraak rechter

In februari 1998 heeft de rechtbank te Breda de enige (gepubliceerde) rechterlijke uitspraak gedaan over branchebescherming bij winkelcentra. Het ging om een bepaling in een huurovereenkomst van een kapperszaak, die deze vrijwaarde van vestiging van andere kappers. De President oordeelde dat deze branchebeschermingsregeling niet toegestaan was wegens strijd met het kartelverbod.

Vrijstelling

Op grond van het Besluit vrijstelling branchebeschermingsovereenkomsten is een branchebeschermingsovereenkomst, ondanks het kartelverbod van de Mededingingswet, toegestaan in overeenkomsten voor nieuwe winkelcentra. De vrijstelling geldt slechts gedurende zes jaar nadat de eerste huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte in het winkelcentrum is ingegaan. In deze periode van zes jaar is een branchebeschermingsovereenkomst toegestaan als tegemoetkoming aan de grote investeringsrisico’s van de ontwikkelaar en de winkeliers die zich daar vestigen. Bovendien dragen branchebeschermingsovereenkomsten in die periode bij tot een gevarieerd winkelaanbod, wat de kans op een rendabele exploitatie van de winkels en het winkelcentrum vergroot.

Branchebeschermingsovereenkomsten in huurovereenkomsten voor ruimten in winkelcentra die al zes jaar of langer bestaan, vallen niet onder de vrijstelling van het Besluit vrijstelling branchebeschermingsovereenkomsten. Zij zijn in beginsel op grond van het kartelverbod van artikel 6 van de Mededingingswet verboden. Ook gerenoveerde winkelcentra profiteren niet van de vrijstelling.

Conclusie

ù Bij nieuwe winkelcentra zijn branchebeschermingsovereenkomsten gedurende zes jaar na het sluiten van de eerste huurovereenkomst toegestaan.

ù Bij oudere of gerenoveerde winkelcentra zijn branchebeschermingsovereenkomsten verboden. Rechter noch NMa staat deze toe. Dergelijke branchebeschermingsovereenkomsten zijn derhalve al vanaf de inwerkingtreding van de Mededingingswet nietig. Betrokken partijen kan door de NMa een boete worden opgelegd. Deze boete is ten hoogste een miljoen gulden of, als dat meer is, tien procent van de omzet van de betrokken ondernemingen. (Potentiele) concurrenten kunnen bovendien bij de rechter schadevergoeding vorderen.

Dit artikel is geschreven door mr Robbert Mahler en mr Jantine Bos, beiden werkzaam bij Wouters Advocaten en Notarissen te Amsterdam, geassocieerd met Arthur Andersen Belastingadviseurs. De auteurs maken deel uit van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen. Bij vragen zijn zij te bereiken onder tel.(020) 880 87 33.

Reageer op dit artikel