nieuws

Strenge normen voor aannemers

bouwbreed Premium

De aannemer die feitelijk verandering brengt in een bestaande situatie, geldt ten aanzien van bouwschades als de centraal aansprakelijke persoon. Dit betekent dat hij, als hij niet zeker is dat schade uitblijft, nader onderzoek moet instellen. Doet hij dit niet dan is hij aansprakelijk voor mogelijke schade.

Dat is het uitgangspunt van de rechter die geroepen werd om de vraag te beoordelen of het bouwbedrijf, dat bij het slopen van de tegelvloer op de begane grond een verzakking van de bovenetage veroorzaakte, aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade.

Voor de verbouwing van een wat ouder pand aan de Zandstraat in Gennep moesten de tegels worden verwijderd. Het bouwbedrijf deed dat met pneumatisch gereedschap, volgens eigen zeggen met de grootst mogelijke voorzichtigheid. Omdat er geen werkzaamheden werden verricht aan de constructievloer en de fundering, vond hij het niet nodig vooraf onderzoek te verrichten naar de manier waarop een kolom gefundeerd was. Die kolom was bij een eerdere verbouwing gezet onder een doorslagbalk die de dragende functie van de bij die gelegenheid gesloopte dwarsmuren had overgenomen.

De verzakking van die kolom veroorzaakte de doorbuiging van de doorslagbalk. Bij de gerechtelijke plaatsopneming door de rechtbank werd geconstateerd dat in de wanden van de vertrekken op de verdieping scheuren waren ontstaan en deuren uit het lood gezakt waren.

Eerst moest echter aangetoond worden dat dit, voor het sloopwerk begon, nog niet het geval was en in dit geval dus dat het pand nog gaaf was. In het algemeen ligt zo’n bewijslast bij degene die beweert dat een ander hem schade heeft berokkend. Jetten, de eigenaar van het pand, bracht daarvoor niet minder dan acht getuigen naar voren. Op grond van hun verklaringen kwam vast te staan dat de bovenverdieping van het pand niet beschadigd was op het moment dat de sloop begon in 1993. Toen dat voor de rechtbank vaststond wilde die ook wel weten wat de oorzaak van de verzakking was.

Nu zijn juristen van een rechtbank niet de meest gekwalificeerden om een bouwtechnisch onderzoek naar zo’n oorzaak in te stellen. De rechtbank benoemde dus een deskundige om dat te doen.

Deze rapporteerde dat nagenoeg alle vloeren, dus ook die zich buiten de invloed van de verzakte kolom bevonden, niet meer horizontaal lagen. Dit hield in dat de funderingen van het pand zich in een slechte staat bevonden. De kolommen die in de jaren 1960 tot 1962 waren aangebracht stonden op poeren die niet op de betonnen vloer op de begane grond rustten. De oorzaak van de verzakking van de kolom onder de doorslagbalk lag dus in de kwaliteit van de funderingen. Die verzakking werd nog eens bevorderd door de trillingen van het pneumatisch gereedschap.

Deze analyse was voor de rechtbank voldoende helder om aan te nemen dat de trillingen de uiteindelijke stoot hadden gegeven voor de verzakking.

Dat betekende nog niet dat het bouwbedrijf daar ook voor aansprakelijk was. Bij het slopen van gedeelten van een oud pand, gebeuren wel vaker onvoorziene dingen. Maar aan de aansprakelijkheid van de aannemer worden door ons recht strenge normen gesteld. Zo’n norm gold ook hier. Want dan ligt het voor de hand dat eerst een onderzoek wordt ingesteld naar de toestand waarin de fundering zich bevindt en dat was hier niet gebeurd.

Dat moest wel het uitgangspunt zijn bij de vraag of het bouwbedrijf aansprakelijk was voor deze schade. Alleen als het werk zodanig gering ingrijpend is en met licht materiaal kan worden uitgevoerd, hoeft geen voorafgaande inspectie naar de deugdelijke toestand van het gebouw plaats te vinden. In alle andere gevallen komt nalaten van zo’n inspectie voor risico van de aannemer. Nu duidelijk was dat de werkzaamheden niet als gering ingrijpend konden worden gekwalificeerd en de pneumatische boor niet als licht materieel kon worden aangemerkt, stond de aansprakelijkheid van het bouwbedrijf zonder meer vast. Zelfs het feit dat Jetten inspectie van de bovenverdieping zou hebben tegengewerkt onthief de aannemer niet van schuld. Dat hij zonder – ook door hem noodzakelijk geachte – inspectie het werk begon, kwam nu eenmaal voor zijn risico.

De deskundige had niet alleen de oorzaak van de schade bekeken, ook gaf hij de kosten van herstel aan. Volgens hem was herstelling mogelijk door het vullen van de scheuren en daarna nieuw behang of stucwerk aanbrengen. Ook de deuren en kozijnen konden hersteld worden en samen met het nodige schilderwerk hoefde dat niet meer dan f. 10.000 te kosten.

Opvallend is wat de Roermondse rechters zeiden over de mindere huurinkomsten, waarvoor de huiseigenaar ook een vergoeding eiste. “In beginsel heeft een verhuurder noodzakelijk herstel van de verhuurde zaak te gedogen, welke ongemakken hij daarvan ook mag ondervinden en niettegenstaande dat hij gedurende de herstelperiode is verstoken van het genot van een deel van de verhuurde zaak. Alleen als het herstel langer dan veertig dagen zal duren, mag de huurprijs worden verminderd en wel naar evenredigheid van de tijd waarover hij het woongenot zal moeten missen.”

Het ging hier om een gedeeltelijk verhuurde zaak en op grond van deze uitspraak moesten de huurders de volle huur blijven betalen, omdat het herstel naar verwachting niet meer dan veertig dagen zou vergen. Dus leed de verhuurder daardoor geen schade.

Maar een huurder die veertig dagen lang niet in het gehuurde kan vertoeven, lijdt wel schade! Of bedoelden de rechters dat kleine herstelwerkzaamheden, zoals behangen en schilderen, ook best uit te voeren zijn in een bewoonde kamer? Dat zeiden ze niet. Eerst hebben ze het over het gedogen door de verhuurder en vermindering van de huurprijs ten gunste van de huurder pas na 40 dagen, daarna over het missen van het woongenot. Alles heel algemeen gesteld zonder onderscheid tussen kleine reparaties en grote.

De grens van 40 dagen lijkt mij nogal willekeurig gekozen. Of was het zo dat het in dit geval toevallig om reparaties ging die niet langer dan 40 dagen duurden zodat op die grond de huurverlet-claim kon worden afgewezen?

(BR 1998 p. 255)

Reageer op dit artikel