nieuws

Markt voor appartementen functioneert matig

bouwbreed Premium

Het aanbod van dure koopappartementen neemt in de komende jaren toe. Een aanzienlijk deel van deze bebouwing ontstaat in de binnensteden. Ook op de Vinexlocaties komt veel gestapelde bouw. Maar de markt voor appartementen functioneert matig. Van het totale jaarlijkse aanbod werd tussen 1994 en 1996 slechts 64 procent verkocht, rekent drs. ing. B. Schoeman voor in ‘De Nederlandse koopappartementenmarkt in perspectief’ *).

Een dalende vraag leidt tot langere verkooptijden en kan de ontwikkelaar doen besluiten plannen te laten schieten of in elk geval op te schorten.

De appartementenmarkt in de Randstad werkt beter dan in de rest van Nederland. De gedachte doet de ronde dat vooral ouderen appartementen kopen. Het aantal senioren in de Randstad ligt evenwel nauwelijks hoger dan in de rest van Nederland. Het zijn vooral de schaarste op de woningmarkt en de hoogte van de verkoopprijzen die de kansen van dure koopappartementen bepalen. Per regio ontlopen de prijzen van appartementen elkaar veel minder dan die voor eengezinswoningen. In Enschede kost een twee-onder-een-kap zo’n f. 300.000 tegen ruim f. 400.000 in Den Haag. Het prijsverschil bij appartementen bedraagt om en nabij 10 procent. Daarbij zijn eengezinswoningen in Enschede beduidend minder schaars zodat de vraag naar dure appartementen beperkt blijft.

Prijsverschillen

De grote prijsverschillen bepalen in belangrijke mate de uiteenlopende omstandigheden op de markt. Per vierkante meter kostte een appartement in 1996 gemiddeld f. 2880; een eengezinswoning f. 2570. In dat laatste bedrag is ook een tuin verrekend.

Dure koopappartementen leveren dus maar een beperkte bijdrage aan de woningproductie. Kopers zijn voornamelijk senioren die comfort en veiligheid wensen en stedelijk gerichte jonge huishoudens. Niet zelden kiezen kopers voor een appartement bij gebrek aan een eengezinswoning.

Bovenmodale huishoudens vragen in de komende twee jaar ongeveer 40.000 koopappartementen. Het aanbod bedroeg in de afgelopen jaren meer dan de vraag. De toekomstige opnamecapaciteit zal om die reden niet veel hoger liggen dan die van 1996. Temeer niet omdat er meer dure eengezinswoningen op de markt komen. De NVB verwacht voor de komende jaren dat de prijsstijging voor de appartementen afvlakt tot 2 a 4 procent per jaar. Mede daardoor kan de koper nogal wat eisen. De ontwikkelaar moet zich dus meer dan gemiddeld interesseren voor woonwensen.

Marktgericht

In die wensen is het oppervlak van de woonkamer en het balkon/terras belangrijk. Het appartement moet bij voorkeur in een kleinschalig gebouw met een inpandige ontsluiting zitten. De ontwerper moet ervoor zorgen dat de koper zoveel mogelijk uitzicht krijgt. In het verlengde daarvan liggen privacy, veiligheid en rust.

De beste locaties liggen in een rustige, mogelijk groene omgeving nabij winkelcentra. Aan die voorwaarden schort het vaak, zodat de afzet van projecten stroef loopt. Vinexlocaties bieden kansen voor een marktgerichter aanpak.

Eerder dan tot nog toe gebruikelijk, moet er in de planvorming aandacht komen voor de wensen van de markt. Vaak komen deze aspecten pas bij de ontwikkeling van de individuele projecten aan bod.

‘Markt’ zou een deel van het stedenbouwkundige programma van eisen kunnen vormen. Volgen van de verkoopresultaten van nieuwbouwprojecten geeft inzicht in de vraag naar koopappartementen.

Momenteel gebeurt dat alleen nog in Rotterdam en Amsterdam. Ook de ontwerpopleidingen zouden meer aandacht kunnen besteden aan wat de koper vraagt. Tot nog toe laten ontwerpers zich teveel leiden door de ruimtelijke samenhang van het totale plangebied.

*) Drs. ing. B. Schoeman schreef ‘De Nederlandse koopappartementenmarkt in perspectief’ voor de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde te Amsterdam.

Reageer op dit artikel