nieuws

Optieverzoek btw-belaste verhuur: formele voorwaarden

bouwbreed

Indien verhuurder en huurder met betrekking tot de verhuur van een bedrijfspand wensen te opteren voor btw-belaste verhuur, geldt dat de huurder het bedrijfspand moet gebruiken voor 90% of meer aftrekgerechtigde prestaties (de zogenoemde 90%-norm). Voor sommige branches geldt een norm van 70% (werkgeversorganisaties, makelaardij en reisbureaubranche). Hierna wordt slechts de 90%-norm genoemd. Er geldt echter een aantal formele voorwaarden. Ons is gebleken dat met name de formele voorwaarden vaak tot vragen leiden. In deze bijdrage geven wij een chronologisch overzicht van de formele voorwaarden en beschrijven de mogelijke gevolgen indien hieraan niet wordt voldaan.

Indien verhuurder en huurder wensen te opteren voor btw-belaste verhuur geldt allereerst dat gezamenlijk een optieverzoek moet worden ingediend bij de inspecteur die competent is voor de verhuurder. Vanaf 31 maart 1995 geldt dat bij de indiening van het optieverzoek de huurder eveneens een verklaring dient af te geven dat hij het bedrijfspand gaat gebruiken voor 90% of meer aftrekgerechtigde prestaties (de zogenoemde 90%-verklaring).

Een optieverzoek kan een terugwerkende kracht hebben van maximaal 3 maanden. Het is derhalve van belang dat het optieverzoek tijdig wordt ingediend.

Voorbeeld: indien de huur aanvangt op 1 februari dient voor 1 mei een optieverzoek te worden ingediend om vanaf 1 februari btw-belast te ke verhuren. Wordt het optieverzoek op 1 september ingediend dan kan pas vanaf 1 juni btw-belast worden verhuurd. De voorbelasting van de verhuurder die is toe te rekenen aan de periode 1 februari tot 1 juni is dan niet aftrekbaar.

Afloop eerste boekjaar

Vanaf 31 maart 1995 geldt dat de huurder binnen vier weken na afloop van het boekjaar waarin hij het bedrijfspand btw-belast is gaan huren aan de verhuurder een verklaring moet zenden dat hij het bedrijfspand over dit eerste boekjaar overeenkomstig de 90%-norm heeft gebruikt. Hierbij is het boekjaar van de huurder van belang. Binnen dezelfde termijn moet de huurder een afschrift van deze verklaring naar zijn eigen inspecteur zenden.

De verhuurder is hier afhankelijk van de informatie die hij krijgt van de huurder. De huurder is vaak niet op de hoogte van deze verplichting. De verhuurder doet er daarom goed aan zijn huurder(s) tijdig te informeren over de verplichting tot het indienen van de huurdersverklaring.

Indien de huurder niet of niet tijdig een huurdersverklaring heeft afgegeven is niet voldaan aan de wettelijke voorwaarde voor btw-belaste verhuur. Dit zou in beginsel betekenen dat de verhuur met terugwerkende kracht tot het moment waarop de verhuur is aangevangen vrijgesteld is van btw. Dit heeft tot gevolg dat de op de verhuurprestatie betrekking hebbende voorbelasting in dat geval ook met terugwerkende kracht niet aftrekbaar is en derhalve door de verhuurder moet worden terugbetaald aan de fiscus.

Hoewel wij verwachten dat de soep niet zo heet wordt gegeten als zij wordt opgediend indien een huurdersverklaring niet tijdig wordt ingediend, is het voor de verhuurder toch van belang dat hij zich indekt tegen een eventueel financieel risico. Het is derhalve ten zeerste aan te bevelen in het huurcontract een bepaling op te nemen waarin de huurder verplicht wordt de vereiste huurdersverklaring tijdig in te dienen en het financiele nadeel als gevolg van niet of niet tijdige indiening kan worden verhaald op de huurder.

Afloop volgende boekjaren

Voldoet de huurder in zijn volgende boekjaren gewoon aan de 90%-norm dan gelden geen speciale vereisten. Het jaarlijkse verstrekken van huurdersverklaringen blijft derhalve achterwege.

Slechts indien blijkt dat de huurder in een van de volgende boekjaren niet meer voldoet aan de 90%-norm dan stelt hij de verhuurder door middel van een door hem ondertekende schriftelijke verklaring hiervan in kennis binnen vier weken na afloop van het desbetreffende boekjaar. Binnen dezelfde termijn zendt de huurder een afschrift van de verklaring aan zijn inspecteur.

De verhuurder is afhankelijk van de informatie die hij krijgt van de huurder. Ook hier geldt weer dat de verhuurder meestal niet volledig op de hoogte is van de btw-positie van zijn huurder(s). Hoewel dit niet verplicht is zou ke worden overwogen jaarlijks een verklaring van de huurder op te vragen of al dan niet is voldaan aan de 90%-norm. Indien het jaarlijks opvragen van huurdersverklaringen te veel administratieve rompslomp met zich meebrengt en met name ter afdekking van het financiele risico, geldt ook voor deze situatie dat in het huurcontract een bepaling dient te worden opgenomen ter afdekking van het financiele risico. In deze bepaling dient te worden opgenomen dat de huurder tijdig meldt dat hij niet meer voldoet aan de 90%-norm en dat bij niet of niet-tijdige melding van de onderschrijding van de 90%-norm de financiele nadelen voor rekening van de huurder komen.

Overigens betekent de onderschrijding van de 90%-norm niet onmiddellijk dat de btw-belaste verhuur ophoudt. Indien deze onderschrijding namelijk redelijkerwijze niet was te voorzien dan blijft de optie van kracht. Voldoet de huurder in het volgende boekjaar weer niet aan de 90%-norm dan vervalt de optie alsnog, en wel met ingang van dat boekjaar. In onze volgende bijdrage zullen wij behandelen hoe gehandeld dient te worden als een huurder in een daaropvolgend boekjaar weer wel voldoet aan de 90%-norm.

Dit artikel is geschreven door Gerton Rademaker en Hans van Loenen. Beide auteurs zijn als btw-specialist werkzaam bij Arthur Andersen en Co., Belastingadviseurs te Rotterdam, in samenwerking met Wouters Advocaten en maken deel uit van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen en Co. Bij vragen zijn de auteurs te bereiken onder telefoonnummer 010 – 242 16 00.

Schematisch overzicht uit te reiken huurdersverklaringen

Het uitreiken van huurdersverklaringen geldt pas sinds 31 maart 1995. Voor het overzicht hebben wij tot slot schematisch een overzicht gegeven van de huurdersverklaringen die moeten worden uitgereikt in de verschillende huursituaties. Hierbij zijn wij uitgegaan van de situatie dat het boekjaar van de huurder gelijk is aan een kalenderjaar.

Ingangsdatum huur

Huurdersverklaring vereist?

Voor 1 januari 1995

– Indien huurder niet meer voldoet aan 90%-norm

Tussen 1 januari en 31 maart 1995

– Binnen vier weken na eerste boekjaar huur

– Indien huurder niet meer voldoet aan 90%-norm

Vanaf 31 maart 1995

– Bij indienen optieverzoek 1

– Binnen vier weken na eerste boekjaar huur

– Indien huurder niet meer voldoet aan 90%-norm

1De verklaring voor huurovereenkomsten die zijn aangevangen tussen 31 maart 1995 en 1 januari 1996 mocht worden verwerkt in de verklaring die aan het eind van het boekjaar 1995 moest worden afgegeven.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels