nieuws

Onroerende zaken in aanbouw en de Wet WOZ

bouwbreed

Op 1 januari 1995 is de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in werking getreden. De eerste gevolgen zijn nu zichtbaar, vele eigenaars en gebruikers ontvingen reeds een zogenaamde WOZ-beschikking. De WOZ-beschikking stelt de waarde van de onroerende zaak in principe voor vier jaar vast, en geeft een waardering naar in beginsel waardepeildatum 1 januari 1995. In bijna 300 gemeenten geldt overigens een oudere waardepeildatum (fictiegemeenten). De Wet WOZ stelt regels inzake waardering van onroerende zaken ten behoeve van de belastingheffing. Deze regels gelden ook voor onroerende zaken in aanbouw.

De Wet WOZ kent twee waardebegrippen: de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. De waarde in het economische verkeer wordt meestal gerelateerd aan vergelijkbare huur- en/of verkooptransacties van courante onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld kantoren, bedrijfshallen en woningen. Markttransacties vormen dus het uitgangspunt. Een veel gebruikte taxatiemethodiek voor de waarde in het economische verkeer bij niet-woningen is de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij huurwaarden, die zijn afgeleid uit bruto-huurprijzen, worden vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze factor is afgeleid uit verkooptransacties.

Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de stichtingskosten, gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering, bepalend. De Wet WOZ schrijft voor dat woningen en rijksmonumenten altijd worden gewaardeerd op basis van de waarde in het economische verkeer. Voor andere onroerende zaken geldt de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde.

De waarde van onroerende zaken in aanbouw zal veelal worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Er kan bijvoorbeeld een ‘percentage gereed’ per 1 januari van de totale bouw- of stichtingskosten van de onroerende zaken in aanbouw worden genomen om de WOZ-waarde te bepalen.

Sommige gemeenten hadden voor invoering van de Wet WOZ bepalingen in hun OZB-verordening opgenomen waardoor zij geen onroerende zaken in aanbouw in de OZB-heffing betrokken. De Wet WOZ legt de waardebepaling voor onroerende zaken, ook die in aanbouw, voor alle gemeenten op uniforme wijze vast. Voorts vervalt de keuzemogelijkheid voor gemeenten om onroerende zaken in aanbouw buiten de OZB-heffing te laten.

De WOZ-waarde geldt in beginsel voor vier jaar. Voor onroerende zaken in aanbouw kan men echter tijdens de bouw elk jaar een WOZ-beschikking tegemoetzien. Indien de onroerende zaak na de waardepeildatum namelijk wijzigt door bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel verandert van bestemming en er daardoor een substantiele waardeverandering optreedt, dan wordt bij het begin van het eerstvolgende kalenderjaar opnieuw een WOZ-waarde vastgesteld. Van een substantiele waardeverandering is sprake indien de waarde wijzigt met hetzij tenminste 5% van de oorspronkelijke WOZ-waarde met een minimum van 25.000 gulden dan wel met 250.000 gulden of meer. De gemeente dient dus bij onroerende zaken in aanbouw in beginsel ieder jaar een nieuwe WOZ-waarde te bepalen, indien door bouwactiviteiten de waarde (met de genoemde minimumeisen) verandert. Deze waarde wordt overigens bepaald naar prijspeil 1 januari 1995, tenzij sprake is van een fictiegemeente waarin het prijspeil van 1992, 1993 of 1994 geldt.

Woningen in aanbouw

Zoals aangegeven geldt voor onroerende zaken in aanbouw de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor woningen en rijksmonumenten geldt echter altijd waarde in het economische verkeer. Zijn woningen in aanbouw als woningen (in de zin van de WOZ en OZB) te kwalificeren? De wetgever heeft hierover bij invoering van de Wet WOZ het volgende aangegeven. Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren als woning. Ook al ontbreken essentiele voorzieningen als keuken en sanitair, woningen in aanbouw zijn woningen.

De waarderingsinstructie schrijft verder voor dat woningen altijd worden gewaardeerd op basis van de vergelijkingsmethode. Marktgegevens in de vorm van verkoopprijzen rondom de waardepeildatum vormen het uitgangspunt. Ook van woningen in aanbouw zijn veelal verkoopprijzen beschikbaar. Het betreft dan bijvoorbeeld de situatie dat woningen in aanbouw worden (door)verkocht voordat ze gereed zijn. Deze transacties ke dan als basis worden gebruikt voor de waarderingsmethode van homogene groepen, directe vergelijking met een referentiewoning of modelmatige vergelijking. Overigens is het feit dat een ‘woning in aanbouw’ als woning kwalificeert, ook om een andere reden interessant. Vanaf 1 januari jl. mogen gemeenten verschillende tarieven hanteren voor woningen en niet-woningen. Voorzover gemeenten van deze mogelijkheid gebruik maken, liggen de tarieven voor woningen lager dan die voor niet-woningen. Deze gemeenten moeten dus ook voor woningen in aanbouw het lagere (woning-)tarief toepassen.

Belastingplicht

Op grond van jurisprudentie is duidelijk dat bouwactiviteiten als gebruik voor de OZB zijn aan te merken. Voor onroerende zaken in aanbouw ke dus eigenaars- en gebruikersaanslagen worden opgelegd. In koop-aannemingsovereenkomsten (zie model koop/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen d.d. 30 juni 1992) worden veelal bepalingen opgenomen waarin zakelijke lasten en belastingen worden doorberekend aan de (toekomstige) eigenaar van de onroerende zaak. De gebruikersaanslag OZB geldt echter niet als een zakelijke last of belasting. Het is dus van belang te weten wie van de gemeente de gebruikersaanslag krijgt.

Volgens de gemeentewet krijgt de gebruiker deze aanslag. Wie is de gebruiker, de eigenaar of de aannemer? De Hoge Raad heeft al eens geoordeeld dat bouwen als gebruik is aan te merken. Wie is dan de gebruiker: de aannemer die aan het bouwen is of de eigenaar die laat bouwen? De Hoge Raad oordeelde dat als een eigenaar van grond daarop een woning laat bouwen, de eigenaar in beginsel ook als gebruiker wordt aangemerkt. Het betrof toen een vrij klassieke situatie. Een eigenaar van bestaande onroerende zaken liet deze slopen en er daarna op de grond een woonhuis bouwen. De eigenaar stelde onder andere dat de aannemer als gebruiker moest worden aangemerkt. Volgens de Hoge Raad is een dergelijke eigenaar tevens gebruiker omdat ‘die ter bevrediging van zijn behoefte aan een woning een hem ter beschikking staand ongebouwd onroerend goed bezigt om daarop een woning te doen bouwen’. In de literatuur en praktijk wordt er daarom vanuit gegaan dat de aannemer buiten schot blijft.

Toch blijft het interessant nog even de kleine lettertjes van het eerdergenoemde model koop-/aannemingsovereenkomst na te lopen. In artikel 19 van de algemene voorwaarden staat namelijk expliciet dat de eigenaar van de grond niet gerechtigd is de woning voor de oplevering in gebruik te nemen! Met andere woorden: volgens de overeenkomst mag de eigenaar de zaak niet gebruiken terwijl de Hoge Raad hem voor de OZB wel als gebruiker aanmerkt. Blijkbaar hanteert de Hoge Raad een ander begrip ‘in gebruik’ dan in de modelovereenkomst. Of zou de Hoge Raad anders oordelen als zich een situatie aandient waarin deze algemene voorwaarden een rol spelen?

Dit artikel is geschreven door mr Ferry Makkinga en drs George van Zutphen, werkzaam bij Arthur Andersen en Co., Belastingadviseurs te Rotterdam, in samenwerking met Wouters Advocaten. De auteurs maken deel uit van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen en Co., Belastingadviseurs. Bij vragen zijn de auteurs te bereiken onder telefoonnummer: (010) 242 1600.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels