nieuws

Maatwerk in Museumhof levert extra omzet

bouwbreed

In de bouw kan niks, luidt een aloude klacht van huizenkopers. Dus moeten ze na de oplevering met hulp van keukenboer en bouwmarkt aan de slag. Dat maatwerk wel degelijk mogelijk is – en lonend – bewijst De Court Poen bij de renovatie van de Museumhof in Delft. Het po leert dat geen enkele klant de standaard woning wil. En dat voor bouwers deze woonwensen een rijke bron voor extra omzet ke zijn.

Binnenkort betrekken de eerste bewoners de gerenoveerde Museumhof in Delft. Een oud universiteitsgebouw dat is opgedeeld in 63 appartementen. Om lucht en licht in het massale gebouw te brengen zijn forse ingrepen niet geschuwd, zoals het slopen van een middenvleugel. De bewoners van de koop-appartementen, waarvan de prijzen varieerden van f. 220.000 tot f. 500.000, konden grotendeels zelf de indeling van hun woning bepalen. Afhankelijk van de prijs kregen ze twee tot tien architectenuren geleverd om de standaardindeling aan te passen aan de eigen wensen. Vijf voormalige collegezalen met hoogtes van zes en negen meter, werden opgeleverd als kale ‘lofts’ waarin nog echt alles op maat kon worden gemaakt.

Een klantvriendelijke benadering die niet alledaags is. Alledaags was de oplossing van twee concurrerende ontwikkelaars: gewoon alles slopen en opnieuw beginnen. De Court Poen koos voor de moeilijker variant: hergebruik. En voor het avontuur: verregaande inspraak. Dat heeft de nodige problemen en kopzorgen met zich gebracht, erkent poontwikkelaar ir. R. Strijland ruiterlijk. Maar het was voor hem ook het bewijs dat hergebruik op deze manier lucratief kan zijn. De aannemer scoorde gemiddeld tien tot twintig procent meerwerk. Schommelde de prijs per vierkante meter tussen de f. 2500 en f. 3000 op het moment van verkoop, inclusief meerwerk waren er uitschieters tot boven de f. 4000. Strijland is ervan overtuigd: maatwerk heeft de toekomst.

Geen woning gelijk

Het uit 1911 stammende universiteitsgebouw aan de rand van de Delftse binnenstad was ideaal voor dit avontuur. Allicht vielen veel kopers voor de originele details en locatie aan het Rijn-Schiekanaal. Bovendien bezat het zo’n enorme overmaat, dat van binnen gemakkelijk van alles kon worden vertimmerd met behulp van metal-stud wanden. Dit sprak zo tot de verbeelding van de kopers dat niemand de in de verkoopbrochure aangegeven varianten klakkeloos heeft overgenomen. Tot in de kleinste details werden wijzigingen doorgevoerd. Strijland: “Kopers weten precies wat ze willen. Geef je ze de vrijheid, dan stuiteren ze alle kanten op. Geen woning is hetzelfde geworden. En ze hebben daar veel geld voor over.”

Organisatie verbeteren

Die fantasie van de kopers was groter dan geanticipeerd. Het duurde lang voordat alle koopcontracten rond waren, voordat alle meerwerk was doorgerekend en door de potentiele kopers gefiatteerd, of weer veranderd, of tenslotte te duur bevonden. Strijland heeft geleerd dat de organisatie veel beter moet: “Die lange afzettermijn verhoogt het risico voor de ontwikkelaar. Het was inefficient dat alles van ontwikkelaar naar architect naar aannemer moest. Dat kostte nodeloos uren en lichtdrukkosten. In het vervolg moeten we de informatievoorziening verbeteren en het meer in een hand houden, zodat we sneller prijzen ke worden afgegeven.”

Een eerste vereiste in zo’n proces is dat de architect, in dit geval het Amsterdamse bureau Rappange, goed de weg weet in het bouwbesluit en ervaren is in renovatiepoen. Hij moet zich ook soepel ke voegen naar alle wensen van de klanten. Ook juridische expertise – waar hebben de kopers recht op, hoe leg je dat nauwkeurig vast – is onontbeerlijk in zo’n complexe aanpak. Aan de kant van de aannemer, in dit geval Jurriens uit Utrecht, is de organisatie van het maatwerk in de afbouw een factor van groot belang.

Aannemers tonen altijd weerzin tegen wijzigingen, merkt Strijland op, maar ondertussen maken ze met zoveel meerwerk als hier wel veel meer omzet met een grotere marge. Een bijkomend voordeel van het vele meerwerk bij het po Museumhof is dat daardoor de bouwtijd mag worden overschreden.

Volgens Strijland zal het ook in de nieuwbouw onvermijdelijk de kant van maatwerk opgaan. Strijland: “In de woningbouw komt steeds meer marktwerking. Wie dadelijk op Vinexlocaties de klant goed weet te bedienen heeft een voorsprong en een hogere omzet. Voor irrationele dingen zoals paneeldeuren hebben kopers veel geld over. Maar ze ke ook heel exact hun eigen behoefte omschrijven, ze pluizen plattegronden helemaal uit.”

“In de nieuwbouw is de speelruimte natuurlijk kleiner dan in zo’n groot monumentaal gebouw. Daar gaat het ook om een andere categorie kopers. Toch kan het principe precies hetzelfde zijn: scheiding van drager en inbouw. En dan niet de industriele inbouw waar ooit de SAR zich zonder veel succes op richtte, maar gewoon handmatig. Met metal-stud kan alles.”

Makkelijk is dergelijke klantgerichte poontwikkeling niet. Je hebt er projectontwikkelaars met meer intelligentie voor nodig, constateert Strijland met een spottende grijns. Om de eigen fouten windt hij geen doekjes: “Er is ontzettend veel mis gegaan.” Om er in een adem aan toe te voegen: “Desondanks krijgen we veel goede reacties.” Daarom staat een tweede po in Delft op stapel, het oude politiebureau. En Strijland kijkt verlekkerd naar al die andere vooroorlogse universiteitsgebouwen die binnen afzienbare termijn leeg komen te staan. Zijn visitekaartje heeft hij afgegeven met de Museumhof.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels