nieuws

De paternoster als industrieel monument Rotterdamse ‘studentencorporatie’ herstelt belastingkantoor in oude glorie

bouwbreed

Stichting Studentenhuisvesting Rotterdam is bezig met de grootste renovatie uit haar bestaan. Het voormalige belastingkantoor aan de Puntegaalstraat wordt omgetoverd tot een appartementencomplex voor een- en tweepersoonshuishoudens. De stichting brengt het imposante gebouw, een vooroorlogse ontwerp van H. Hoekstra, weer in originele staat terug. Een zwerftocht door dit gebouw met als gids Jean Baptiste Benraad, techneut en ook nog eens directeur Stichting Studentenhuisvesting Rotterdam (SSHR).

Met een klap staat de lift stil. Als de deur piepend opengaat, doemt een zwart gat op. Op de twee liften na is alle elektra al uit het gebouw gesloopt. Langzaam wennen de ogen aan het donker. Voor Benraad is het gesneden koek. Gedurende de twee uur durende zwerftocht is de enthousiaste directeur aan het woord. Van de bovenste verdieping, waar we nu staan, tot in de kelder, waar we uren later opduiken, heeft hij het over duurzaam bouwen, telecommunicatie, de veranderingen bij SSHR en de unieke wijze van samenwerken met zijn aannemers en architecten.

In het donker gaan we eerst naar het dak. Door alle aanpassingen in de afgelopen vijftig jaar is van het oorspronkelijke ontwerp alleen nog maar de buitenkant intact. Door de Tweede Wereldoorlog is het gebouw in twee fase gebouwd. Voor de oorlog (1939) was men al begonnen en in 1948 vond eindelijk de voltooiing plaats. Het verhaal gaat dat vloeren en daken extra stevig waren om het (afweer)geschut te ke dragen. Het team van Benraad werd geconfronteerd met een minimale vloerdikte van 30 centimeter, maar in sommige delen stuitte men ook op vloeren van tegen de 1 meter.

Begraven

“Om de Duitsers voor te zijn, had de aannemer de stalen raamkozijnen begraven op de begraafplaats die achter het gebouw lag. Na de oorlog zijn deze wel gebruikt, maar ze zijn nu wel verroest.”

“Het dak, nu nog dichtgetimmerd, krijgt een soort Arena-constructie. Een lichtdoorlatende kap kan open en dicht worden gedaan, zodat er een groot zonneterras ontstaat en er weer licht binnenvalt,” legt Benraad uit.

“In het gigantische atrium van misschien wel veertig meter hoog en tientallen meters in het vierkant is in het verleden ook een soort gebogen tussendak gemaakt. Het bestaat uit kleine, uit Tsjechie afkomstige ronde ruitjes. In de loop der jaren zijn die vies geworden en geeft daardoor de centrale hal waar je binnenkomt een naargeestige uitstraling. Al deze ruitjes worden schoongemaakt en door het feit dat er een schuifbare kap op komt, wordt de hal weer een stuk lichter.”

Voor de Rotterdammer was een gang naar het belastingkantoor aan de Puntegaalstraat – in de volksmond ging je naar de Pluk-me-kaal-straat – een om nooit te vergeten. De somberheid bleef je beklijven ook al liep je allang weer langs de haven.

Penthouses

Onder het dak komen over de twee zijbeuken in totaal veertien penthouses met een fenomenaal uitzicht over de Parksluizen, de haven, industrie en de Erasmusburg. Op het balkon van een van de huizen legt Benraad uit dat voordat wordt begonnen met het inrichten het gebouw zijn oorspronkelijke staat terugkrijgt.

“Hier op het de bovenste woonverdieping wordt het plafond in de oorspronkelijke bolle staat teruggebracht. Slopen is hartstikke moeilijk. Als je het fout doet, moet je dubbel betalen; voor het afvoeren en weer herstellen van het teveel gesloopte. Renoveren is selecteren. Je moet dit gebouw heel selectief uit elkaar vissen en bij een dergelijk pand van 26.000 m2 kantooroppervlakte is dat een uitdaging.”

Voor SSHR is dit niet het eerste pand dat van kantoor wordt omgezet in woningen. De laatste decennia heeft de corporatie van oude havenpakhuizen – op dit moment restaureert men het voormalige pakhuis ’t Leidsche Veem tot een woongebouw op de Kop van Zuid – tot de kantoren van het GEB en Gak en zelfs een kerk omgezet in woningen voor studenten. Maar net als de toenmalige reisorganisatie voor studenten, NBBS, is SSHR ook aan het veranderen. Het appartementencomplex aan de Puntegaalstraat heet niet voor niks Puntegale. De doelgroep krijgt als opstap naar een koophuis de mogelijkheid om hier de wooncarriere te eindigen.

Nieuwe naam

Later in de kelder zal Benraad zeggen dat ze aan het zoeken zijn naar een nieuwe naam die de lading van de corporatie beter dekt. “Je ziet dat corporaties zich gaan specialiseren. Wij richten ons op een- en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen, die graag in de stad willen wonen. We hebben daar veel kennis in opgedaan en de rest laten we aan andere corporaties over. Jaarlijks groeit onze markt volgens het CBS met 73 procent. Corporatie Wonen in de stad zou een aardige naam zijn.”

Een straffe voorjaarswind waait om onze oren op de bovenste woonverdieping. De leegte van de ruimte is intens. “Kijk, daarom zijn kantoren zo geschikt voor het ‘open bouwen’,” hij wijst de leeggesloopte bovenste verdieping in. “De dragerstructuur maakt het mogelijk om kamers te maken die enorm van omvang zijn. Door lichte woningscheidende wandconstructies zijn zeer flexibele indelingen mogelijk.” In de tocht naar de eerste verdieping, om de eerste modelwoning te tonen, gaat hij in op samenwerking met de aannemer. De wijze van werken maakt het niet mogelijk om het ontwerp en de bouw openbaar aan te besteden. Er wordt gewerkt met vaste aannemers, in het geval van de Puntegale met Moeskops bouwbedrijf, vaste architecten, De Jong Bokstijn uit Zeist voor dit po.

Hoog tempo

In een onwaarschijnlijk hoog tempo van 240 werkbare dagen moet de klus zijn geklaard. “Door het enorme pand weet je niet wat je tegenkomt, dat maakt meervoudig aanbesteden onmogelijk,” meent Benraad. In de verte is de slopershamer te horen en valt het gruis in een stortkoker die eindigt in een container.

“Het is een samenspel waarin we door vertrouwen elkaar versterken. Het wordt echt niet duurder dan circa f. 22 miljoen, omdat we wel de marktprijzen kennen. In hoofdlijnen weten we wat we met het pand willen. De bouwkundige staat is ons bekend en met de aannemer werken we naar het einddoel. Daarnaast werken we ook met vaste onderaannemers en met standaardproducten. Het spel zorgt ervoor dat we aan een half woord genoeg hebben. De mensen die hier werken kennen elkaar door en door. Echt volgend jaar april is het complex klaar, maar voor die tijd zijn de eerste woningen al verhuurd. Voor de aannemer is het zalig werken. Eindelijk ke timmerlieden weer eens hun ke tonen. Tegenwoordig is dat vak verworden tot het timmeren van alleen nog maar bekistingen. Een interieurbouwer zal bijvoorbeeld de beroemde paternosterlift in oude luister herstellen. De restauratie zal gebeuren met nieuwe eikenhoutenplaten. De paternoster wordt dan een industrieel monument.”

Zelf doen

Terwijl bij sommige corporaties technische afdelingen worden uitbesteed is dat voor Benraad onbespreekbaar. Het gehele po wordt van verwerving tot beheer zelf gedaan. Op het lattenbord voor de Puntegale staat dan ook geen bouwmanagementbureau. “Het gehele bouwproces managen we zelf. Terwijl bij veel opdrachtgevers onderaanneming van onder andere de installatie volledig wordt overgelaten aan de aannemers of adviseur, communiceert de SSHR direct met een vast team uitvoerders.”

Om de doelgroep goed te informeren over het nieuwe product heeft de stichting voor het eerst besloten met modelwoningen te gaan werken. Op de eerste laag aan de zijde van de Westzeedijk worden deze gebouwd. Van vloer tot plafond is 6 meter, daartussenin bouwt de aannemer een videwoning van twee verdiepingen. Architect Hoekstra kwam tot deze enorme hoogte om de luchtcirculatie in de ruimte opgang te krijgen. Na de oorlog werkten klerken in de zalen en daar er geen airco bestond kon de lucht zo opstijgen en via het bovenraam desnoods weg.

Bedrijfsruimte

“Omdat de geluidsbelasting op de gevel het niet toe staat dat we op de hoek Westzeedijk/Puntegaalstraat woningen bouwen ondanks de nieuwe geluidwerende ramen, wordt daar kleine bedrijfshuisvesting gemaakt,” wijst Benraad aan.

“Het is mogelijk om deze werkruimte vast te maken aan een videwoning. Hierdoor wordt wonen en werken mogelijk. Pas afgestuurde ke dan hier een bedrijfje beginnen. Wat ik al eerder zei. Je kunt je wooncarriere hier eindigen met een eigen bedrijfje.”

Zowel binnen als buiten voldoet alles aan de eisen van duurzaam bouwen. De stichting heeft (energie)zuinigheid hoog in het vaandel. Geen corporatie in Rotterdam is al daar al zover mee. Er zijn poen met zonnecollectoren en netwerken die de warmte verbruik regelen. In het pand wordt de warmte uit het grote centrale atrium teruggewonnen en via infrarood detectie in de woningen wordt de verwarming en de ventilatie uitgedaan als er een uur lang niemand meer in de woning is geweest. Mede als gevolg van de hoge geluidsbelasting op de gevel wordt de lucht via een inblaassysteem voorverwarmt met uit de uitblaaslucht teruggewonnen warmte in de vertrekken gebracht.

Individueel

Door de ontwikkeling van de micro-elektronica ontstaat de mogelijkheid tot individuele regeling en bemetering bij collectieve installaties. De stichting koopt groot in bij Eneco – warmte, elektra en centrale antenne – en via het regelsysteem krijgen de huurders dan de afrekening, “en die is beslist lager dan wanneer onze klanten separate overeenkomsten met Eneco aangaan,” zegt Benraad met duidelijke trots in zijn stem.

Omdat het belastingkantoor voorgedragen is voor plaatsing op de Monumentenlijst mag het aangezicht niet veranderen. Arnold van der Staaij, die als hoofd Technische Zaken verantwoordelijk is voor de technische planvoorbereiding, verklaart dat dit niet ten koste gaat van een moderne isolatiewaarde.

Onder de norm

“De vernieuwde kozijnen zijn geheel in stijl, maar zorgen in combinatie met HR-glas en een nieuwe gevelisolatie aan de binnenkant voor een goede Energie Prestatie Norm (EPN). De EPN van de woningen ligt met 1,2 ruim onder de norm van 1,6. Puntegale heeft de voorbeeldstatus gekregen voor duurzaam bouwen. Door subsidie van de gemeente Rotterdam en Rijk (BBS) is dit te financieren. Anders zou het bouwen van een huis ons f. 120.000 kosten en dat is voor geen enkele corporatie te betalen. Het is wel een hele klus om volgens het Bouwbesluit en aan de eisen van de brandweer te voldoen. Een van de samenstellers van het Bouwbesluit hebben we ingehuurd om dit probleem op te lossen. Een dergelijke renovatie moet je beslist niet doen als je het makkelijk wilt regelen. Van de kant van de overheid zou dat best eens gerealiseerd mogen worden. We verwachten een meedenkende brandweer en soepel werkende dienst Stedenbouw + Volkshuisvesting. Ik wil dus niet horen. “Dan had je maar niet zo’n pand moeten kopen”.

Netwerk

In de kelder tussen de hopen rode metselsteen zijn twee kantoren ingericht. Een weldadige warmte komt ons tegemoet na de tocht door het steenkoude gebouw. Hier berijdt Benraad zijn stokpaardje; ISDN, of beter gezegd; het Puntegale-netwerk. Als corporatie moet je meer doen dan alleen maar het verhuren van muren en een dak.

“De doelgroep dwingt ons marktconform te werken en die doelgroep is modern. Studenten groeien op met computers. Via ISDN-lijnen ke ze surfen op internet. Het netwerk is in veel van onze complexen een bindend element. Hierover ke we de bewoners los van onze nieuwsbrieven informeren. In de Puntegale wordt dat verkregen door een ISDN-centrale min of meer te koppelen aan het CAI-netwerk. Als iemand aan de voordeur belt, loopt via de telefooncentrale het belsignaal. Via kanaal 61 van de TV kan dan gelijk worden gekeken wie er aan de voordeur staat. Veiligheid is zo gewaarborgd. Via dat TV-kanaal ke ook andere locaties, bijvoorbeeld de parkeerplaats, worden bekeken. We gaan in dit gebouw nog een stap verder. Via een chippas kom je het gebouw en de eigen woning binnen. De pas kan ook gebruikt worden als betaalmiddel voor diensten die in de toekomst worden aangeboden.”

Vraagbaak

De kennis van hergebruik en de toepassing van moderne communicatiemiddelen maakt Stichting Studentenhuisvesting Rotterdam tot een vraagbaak voor andere corporaties. “Met regelmaat geven wij adviezen aan collega’s over hoe een hergebruikpo moet worden aangepakt,” zegt Benraad vanachter zijn koffie. “Andere steden gaan nu ook de gevolgen ondervinden van leegstand en de dwang om te hergebruiken wordt steeds groter. Werk genoeg voor ons. Rotterdam krijgt alle ellende als eerste. Als gevolg van het bombardement is na WO II een vloedgolf aan kantoren gebouwd waar nu geen huurder meer in willen zitten. Via de Binnenstadsnota 1993-2000 voert de gemeente Rotterdam een selectief beleid uit waardoor ombouw tot woonbestemming in sommige delen van deze oude voorraad bevorderd wordt.”

Bijna verlekkert zegt hij ook graag het gebied rond de Wijnhaven te willen gaan aanpakken. “Maar er wordt daar nog te veel uitgegaan van dure koop- en huurappartementen. Doordat deze doelgroep kritisch is en beperkt van omvang is het de vraag of dit lukt. Te meer daar nu en in de toekomst door onder andere bouw op Kop van Zuid, Piet Smitterrein en Schiehaven/Mullerpier het aanbod groot is. Zonde want na de Puntegale en nog twee andere hergebruikpoen zouden we daar aan de slag willen. Want het wordt voor deze corporatie die uitsluitend in de binnenstad opereert steeds moeilijker een bouwkavel te bemachtigen. Hergebruik is dus een goed instrument om ons woningbezit op te vijzelen tot boven de grens van zevenduizend eenheden.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels