nieuws

Huurwoning op haar retour?

bouwbreed

De vraag naar koopwoningen overtreft tegenwoordig royaal die naar huurwoningen. Veel huurders willen hun woning ook het liefst kopen. In de buitengewesten dreigt zelfs al enige leegstand van huurwoningen. Is de huurwoning op haar retour?

Onlangs kwam de NVB met een hoogst interessant onderzoek naar buiten, waaruit bleek dat ruim de helft van de bovenmodale huurders hun woning, bij gelijke kosten, eigenlijk het liefst zouden willen kopen. Hieraan zal de sterke verhoging van de huren in de afgelopen jaren niet weinig hebben bijgedragen. Deze huurders geven overigens blijk van groot realisme: hun woonwensen zijn duidelijk afgestemd op hun financiele mogelijkheden. Waar potentiele woningkopers massaal de voorkeur geven aan het eengezinshuis, wil een belangrijk deel van de huurders een flat, vooral die in de steden.

Dit komt in het bijzonder door de grote vraag daarnaar van jongeren tot 30 jaar en van ouderen vanaf 55 jaar. De jongeren willen daarbij maximaal f. 700 per maand betalen, de 40-jarigen f. 950 en de 55-plussers f. 850 (let wel: het gaat hier alleen om huurders met een bovenmodaal inkomen).

Het is typerend voor de sociaal-economische verhoudingen in ons land dat de 55-plussers een honderd gulden lagere maximumhuur aangeven dan degenen in de beide leeftijdsklassen daaronder. De meesten van hen krijgen geen periodiek meer, alleen de jaarlijkse aanpassing van hun salaris. Deze is in de meeste gevallen niet voldoende om allerlei stijgende kosten (gezondheidszorg, gemeentelijke lasten) te dekken, zodat het salaris geleidelijk achterblijft bij de algemene welvaartsontwikkeling.

Bij pensionering maakt men sowieso een duikeling in het inkomen mee. Het zijn dan ook vooral de huurwoningen met een prijs boven f. 800 per maand die in sommige regio’s leeg komen te staan. Bij de huidige lage rente en de voortgaande huurstijging kan je voor dat geld al wel iets kopen in de middenklasse.

Mede in reactie hierop worden er in toenemende aantallen huurwoningen aan de bewoners verkocht of op de vrije markt. Was de verkoop van sociale huurwoningen vroeger zoiets als vloeken in de kerk, tegenwoordig maakt VROM hier een punt van dat duidelijk bevorderd moet worden. Dat lijkt overigens nauwelijks nodig: de corporaties weten zo langzamerhand zelf wel wat goed voor ze is.

Een tweede beleidslijn van VROM is sinds kort het bevorderen van vervanging van slecht in de markt liggende woningen in binnensteden. Dit kan zijn door een te lage kwaliteit, of door een te massale, eenvormige wijk. Er worden zelfs subsidies voor verstrekt om dit proces te bespoedigen en dat is iets bijzonders tegenwoordig.

Koopkracht

De koopkrachtontwikkeling verloopt enigszins anders dan waarvan bij de woningbouwplannen wordt uitgegaan. Gedurende de afgelopen tien jaar bedroeg deze voor de actieven gemiddeld 2 procent per jaar, voor de niet-actieven de helft daarvan. De koopkracht ontwikkelt zich beter dan gemiddeld in huishoudens met hoofden tot 25 jaar en van 35 tot 45 jaar. Huishoudens met hoofden ouder dan 55 jaar blijven daarbij aanzienlijk achter. Dat geldt ook voor eenpersoonshuishoudens.

Voor de komende tien, vijftien jaar lijkt het veiliger om de ontwikkeling van de koopkracht niet te hoog in te schatten. Het maximum voor AOW en uitkeringen lijkt waardevastheid te zijn, ofwel aanpassing aan de inflatie. Een structurele verhoging ervan wordt door geen enkele grote partij bepleit. De pensioenen zullen over tien jaar wel beter zijn dan tien jaar geleden, maar er zullen er nog steeds velen zijn met slechts een klein pensioentje of alleen AOW.

Er zijn in 1997 375.000 AOW’ers die individuele huursubsidie (IHS) nodig hebben. Als de groei daarvan ongeveer conform de huishoudensprognose van het CBS verloopt, zullen er in 2010 bijna 1,1 miljoen huishoudens zijn die IHS nodig hebben. Bij dezelfde verhoudingen als nu zal de zogenaamde doelgroep van beleid (inkomens tot modaal) dan circa twee miljoen huishoudens tellen, tegen ruim 1,6 miljoen nu. Deze ontwikkeling staat vooral onder invloed van de vergrijzing en van de toeneming van het aantal eenpersoonshuishoudens.

Dit is dan nog ongeacht de huurontwikkeling! Deze heeft de afgelopen jaren geleid tot een snelle daling van het aantal goedkope woningen. In 1990 deden bijna 65 procent van de huurwoningen een kale huur van minder dan f. 500; in 1994 was dat aandeel nog maar iets meer dan 31 procent. Het aandeel van de woningen met een huur van meer dan f. 700 werd in die vier jaar vijf maal zo veel. Het is niet zonder reden dat velen thans pleiten voor een veel gematigder huurontwikkeling. De huurwoning lijkt in toenemende mate het domein te zullen gaan worden van de ouderen en de economisch zwakkeren.

Huur in 2010

De huidige voorraad huurwoningen bedraagt 3,2 miljoen eenheden. Er zullen er de komende vijftien jaar ongeveer een kleine kwart miljoen worden gesloopt, vooral in de lagere prijsklassen (kwaliteit!). Daarnaast zullen er nog minstens zo’n 200.000 worden verkocht (wens VROM en corporaties). De nieuwbouw van sociale huurwoningen zal waarschijnlijk niet meer dan 345.000 woningen bedragen, zodat er een saldo uitrolt van circa 3,1 miljoen huurwoningen in 2010, slechts weinig minder dan nu.

Niet bekend

Dit betekent wel dat de hele groei van de woningvoorraad per saldo in de koopsector terecht zal komen. Het aandeel hiervan zou ke toenemen van de huidige 48 procent tot 58 procent over vijftien jaar. Dit voor sommigen rozige vooruitzicht kan natuurlijk alleen werkelijkheid worden bij onveranderd gunstige economische omstandigheden gedurende deze hele periode. Zoiets is in de geschiedenis maar zelden vertoond, maar wie weet …

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels