nieuws

Wijziging huurrecht op komst

bouwbreed

Naar verwachting treedt medio 1998 een wijziging van het huurrecht in werking. Voor alle ruimten waar een beroep of bedrijf wordt uitgeoefend, geldt voortaan hetzelfde huurrecht. Huurders kunnen plotseling met een opzegging binnen een jaar te maken krijgen die de huurder bij een geschil in samenwerking met zijn adviseur via de rechter kan bestrijden.

Tot nu toe wordt in het huurrecht onderscheid gemaakt tussen twee soorten bedrijfsruimten.

1. De zogenaamde ‘middenstandsbedrijfsruimte’ bestemd voor de detailhandel en het ambachtsbedrijf. In vakkring de ‘1624-bedrijfsruimte’ genoemd. Er dient soms een voor publiek vrij toegankelijk lokaal voor de levering van goederen of diensten aanwezig te zijn. Tot deze categorie behoren onder meer winkels, cafes, restaurants, hotels, afhaal- en besteldiensten; kleine ambachtsbedrijven zoals bakkerijen, schoenmakers, loodgieters, garagebedrijven; etcetera.

2. Alle andere Huurwet-bedrijfsruimten zoals kantoren, banken, fabrieken, pakhuizen, loodsen, etcetera.

Kenmerk

Een kenmerk van de 1624-bedrijfsruimte is een strak regime van dwingende wettelijke huurrecht-eisen. De wetgever wilde de huurders van 1624-bedrijfsruimten onder meer een investeringsbescherming bieden. Daarom geldt voor middenstandsbedrijfsruimten een vaste huurtermijn van vijf jaar met de optie tot verlenging per vijf jaar. De huurder moest volgens de wetgever – ter bescherming van zijn investering – in staat worden gesteld een klantenkring op te bouwen. De verhuurder was aan die verplichting gehouden.

Deze vijfjaars-huurverplichting geldt niet voor ‘Huurwet-bedrijfsruimte’. De wetgever heeft nu onderkend dat voor het huurrecht geen criterium behoort te zijn of een bedrijfsruimte wel of niet over een voor publiek vrij toegankelijk lokaal beschikt. In de praktijk was het ook vaak lastig te beoordelen welk huurrechtregime op de bedrijfsruimte van toepassing is. Regelmatig zie je huurcontracten, gebaseerd op het regime 1624-bedrijfsruimte die daar volgens de omschrijving van het huurobject niet toe behoren, met als gevolg dat de verhuurder ten onrechte het dwingende wettelijke regime heeft toegepast.

Nieuw huurrecht

Reeds in 1996 is bij de Tweede Kamer een nieuw wetsvoorstel huurrecht ingediend dat per 1 september 1997 moest ingaan. Onlangs is opnieuw de invoering uitgesteld tot medio 1998.

Er komt voor alle bedrijfsruimten een en hetzelfde huurrecht- regime. Verhuurder en huurder kunnen zelf de duur van de huurtermijn overeenkomen. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd kunnen na een jaar door de verhuurder met een opzegtermijn van een jaar worden beeindigd. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, eindigen niet automatisch na het verstrijken van die bepaalde tijd. Huurcontracten voor bepaalde tijd kennen altijd een opzegtermijn van een jaar.

Het nieuwe huurrecht kent geen ontruimingsbescherming, zoals bij de Huurwet-bedrijfsruimten wel het geval was.

Opzeggingsgronden

De verhuurder kan de huur alleen beeindigen met vrijwillige instemming van de huurder. Als de huurder het niet met de beeindiging eens is, kan dat alleen volgens de in de wet genoemde opzeggingsgronden met tussenkomst van de rechter. Nieuw is dat de opzeggingsgronden voor een huurcontract gelden voor alle bedrijfsruimten. Ze zijn al van kracht voor 1624-ruimten.

De huuropzegging moet schriftelijk gebeuren per aangetekende brief. De verhuurder moet aan de huurder verzoeken binnen zes weken te reageren of hij wel of niet met de opzegging akkoord gaat. Weigert de huurder dan beslist de rechter.

De opzeggingsgronden zijn:

– slecht huurderschap, de huurder komt bij voortduring zijn verplichtingen niet na. Uit de rechtspraak blijkt dat al voor de tweede keer te laat betalen van de huur kan worden aangemerkt als slecht huurderschap;

– dringend eigen gebruik. De verhuurder heeft de ruimte dringend voor eigen gebruik nodig. In de praktijk is dit vaak moeilijk aantoonbaar. De verhuurder moet in dat geval de huurder, vervangende huurruimte aanbieden, wat vaak leidt tot lastige discussies;

– weigering door huurder van een redelijk aanbod bij een nieuwe huurovereenkomst. Dat mag niet handelen over een andere huurprijs, maar uitsluitend over nieuwe huurvoorwaarden (of het aanbod redelijk is, beslist uiteindelijk de rechter);

– de wens van de verhuurder om een bestemmingsplan uit te voeren op het terrein van het verhuurde object. Uiteindelijk beslist de rechter op een van de eerder genoemde opzeggingsgronden over de datum van de beeindiging van de huurovereenkomst. Ook is nieuw dat de rechter daarbij rekening moet houden met de belangen van een onderhuurder. Het onderverhuurcontract eindigt gelijktijdig met het hoofdhuurcontract.

De ‘in-de-plaatsstelling’ (ruil door huurder), waarbij de huurder aan de verhuurder verzoekt een andere partij die de huurder zelf aanwijst als nieuwe huurder te accepteren, moet de verhuurder in beginsel accepteren. Als de nieuwe huurder dezelfde zekerheden biedt, mag de verhuurder niet weigeren. Dit recht geldt binnenkort voor alle bedrijfsruimten. Voor huurders van bedrijfsruimten is het belangrijk zich te realiseren in verband met de continuiteit van hun bedrijfsvoering, dat bij alle huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd al na een jaar de opzeggingsgronden door de verhuurder kunnen worden toegepast.

Aanvangshuur

De vaststelling van de aanvangshuurprijs is vrij. Partijen zijn geheel vrij om de eerste keer een huurprijs af te spreken, zoals ze dat zelf willen; een lage of een hoge huurprijs. Bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd kan de verhuurder iedere vijf jaar een nieuwe huurprijs vorderen. Bij contracten voor bepaalde tijd na het verstrijken van de huurtermijn.

Marktconform

Volgens het nieuwe huurrecht kan zowel de verhuurder als de huurder een procedure starten om een marktconforme huurprijs af te dwingen. Beide partijen kunnen eisen dat de huurprijs marktconform wordt verlaagd of verhoogd. Indien bestaande huurcontracten volgens het nieuwe huurrecht kunnen worden aangepast, ligt het voor de hand dat verhuurders een ‘hogere’ marktconforme huurprijs wensen te introduceren.

De verhuurder of huurder moet via een vastgoeddeskundige de marktconforme huurprijs laten vaststellen, vergeleken met de huur van een soortgelijke bedrijfsruimte in de markt; gehuurd door een soortgelijk bedrijf.

In het taxatierapport moet gekeken zijn naar alle omstandigheden, zoals de ligging van het huurobject, de inhoud, de voorzieningen in de ruimte en in de omgeving. Alle aspecten die de waarde bepalen van het object, spelen een rol. De vastgoeddeskundige moet tevens de inhoud van de huurovereenkomst beoordelen.

Het gaat erom dat een marktconforme nieuwe huurprijs wordt voorgesteld. Als de huurder het daar niet mee eens is en een tegentaxatie door een deskundige laat uitvoeren, beslist de rechter. In theorie kan de huurder, indien hij meent dat hij marktconform een te hoge huurprijs betaalt, via de rechter een lagere huurprijs af- dwingen. Zo’n verlaging treedt onmiddellijk in werking.

Huurverhogingen

Veel huurcontracten voor bedrijfsruimten hebben een looptijd die rond de jaarwisseling afloopt of dan met een nieuwe termijn moeten worden verlengd. Vooruitlopend op de invoering van het vernieuwde huurrecht gaan verhuurders bij huurcontracten voor onbepaalde tijd – die al meer dan vijf jaar duren – en bij huurcontracten voor bepaalde tijd – die toe zijn aan verlenging – over tot de aankondiging van huurverhogingen.

In mijn praktijk hebben reeds meerdere verhuurders van bedrijfsruimten – op basis een marktconforme huurprijstaxatie – bij hun huurders een huurverhoging aangekondigd tussen de 10% tot 20%.

Indien de kantonrechter vaststelt dat de hogere huurprijs conform de marktwaarde is, kan de huurder de rechter verzoeken de verhoging maximaal over 5 jaar te spreiden. Het nieuwe huurrecht treedt zonder overgangsrecht in werking en is van toepassing op alle lopende huurcontracten.

Vrijstellingen

Verhuurders kunnen bij twee groepen huurders in het huurcontract van de wettelijke regeling af- wijkende bepalingen opnemen: huurders met een huurkoopcontract, huurders die voor een bedrijfsruimte een financial leasecontract (huurprijs inclusief vergoeding voor de financiering) af- sluiten.

Verhuurders kunnen onder meer – als deze huurders daarmee instemmen – de wettelijke opzegbepalingen uitsluiten.

Voor vragen over accountancy en belastingzaken kunt u bellen met Mr. Maarten Vis Azn, Sectorgroep Bouw en Onroerend Goed Moret Ernst en Young, Arnhem. Tel. 026 – 32 09 581.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels