nieuws

Wet vereenvoudigt huurregels bedrijfsruimte

bouwbreed Premium

Een wetsvoorstel verandert naar verwacht begin volgend jaar ingrijpend het huurrecht voor bedrijfsruimte. Het voorstel vereenvoudigt de regels voor commercieel vastgoed. Het Burgelijk Wetboek regelt alle huur van bedrijfsruimte. De Huurwet geldt alleen nog voor huurders van hobby- en recreatieruimte. Het verschil tussen hobby en bedrijf zal niet in alle gevallen duidelijk zijn. . Mr. M. Schure verwacht in ‘De toekomstige wet huur en verhuur van bedrijfsruimte’*) dat er veel jurisprudentie zal ontstaan.

Bedrijfsruimte ressorteert momenteel onder de Huurwet en de sectie 7A:1624 e.v. van het Burgelijk Wetboek. De nieuwe regeling geldt voor nagenoeg alle categorieen van bedrijfsruimte. Voor de huur en verhuur van middenstandsruimte vervalt de termijnbescherming van tweemaal vijf jaar.

Huurders en verhuurders kunnen straks vrij de termijn van de overeenkomst bepalen. De opzegtermijn voor alle contracten beloopt een jaar. Het voorstel staat een kortere periode alleen toe wanneer beide partijen daarmee instemmen.

De verhuurder heeft een beperkt aantal opzeggingsgronden. Tussentijdse beeindiging om een winkelcentrum of een kantoor de renoveren is niet mogelijk, zoals dat ook het geval is bij verplaatsing in een kantoorpand. Een recent ingediend wetsvoorstel ter wijziging van de algemene bepalingen van het Huurrecht, levert naar verwacht een renovatieregeling op.

Afdwingen

Wanneer de huurder zijn bedrijf aan een derde wil verkopen zal hij die het huurcontract willen overdoen. Dat kan alleen na toestemming van de verhuurder. De kantonrechter kan die goedkeuring afdwingen. Op grond van het voorstel kunnen ook huurders van kantoorruimte deze zogeheten indeplaatsstelling afdwingen.

De wet in wording voorkomt verder dat de onderhuurovereenkomst bij beeindiging van de hoofdhuurovereenkomst automatisch afloopt. Onderhuurders moeten hierover drie maanden van tevoren een schriftelijke mededeling ontvangen.

Overheersing

Het voorstel wijzigt ook het criterium voor nadere huurprijsvaststelling. ‘Vergelijkbare bedrijfsruimte met een referentieperiode van vijf jaar’ verandert in ‘actuele marktwaarde’. Als gevolg daarvan zullen de huren in het kernwinkelgebied en op de beste locaties in een winkelcentrum stijgen. Dit leidt weer tot een verdere overheersing van kledingwinkels.

Winkels voor etenswaren verdwijnen steeds meer uit het kernwinkelgebied. De rechter houdt bij de huurprijsvaststelling namelijk rekening met ‘de aard van het gevestigde bedrijf’. Beleggers kiezen dus voor bedrijfstakken die de hoge huren gemakkelijk kunnen betalen.

Vrijheid

De toekomstige wet geeft meer vrijheid om omzethuren overeen te komen. In de praktijk wordt dit steeds meer gebruikt. Omzethuur kan het gebruik van moeilijke en nieuwe locaties bevorderen. Op gevestigde locaties kan de verhuurder maximaal profiteren van een economische hoogconjunctuur.

Fondsen die met meer risico beleggen kunnen met omzethuur tot een hoger rendement komen. Door middel van huurgewenning kan de belegger een hoge markthuurprijs overeenkomen en voor de toekomst vaststellen.

De huurder krijgt in de eerste huurjaren een korting. De advocatuur verwacht dat de nieuwe huurprijsvaststelling veel onduidelijkheid veroorzaakt.

Omschrijven hoe een huurprijs tot stand kwam kan veel problemen voorkomen. Hier spreekt de rechter het laatste woord. Dat gebeurt ook in de uitzonderingsgevallen waarin van dwingend recht wordt afgeweken.

*)Mevr. mr. M. Schure schreef ‘De toekomstige wet huur en verhuur van bedrijfsruimte’ voor de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde te Amsterdam.

Reageer op dit artikel