nieuws

1997 een goed Vinexjaar – toch?

bouwbreed

Het gaat goed met Vinex. Of niet? Of toch maar weer wel? De hypotheekrente is nog steeds laag. De economie draait op volle toeren en het consumentenvertrouwen is groot. De vraag naar een koophuis was in het afgelopen jaar zelfs zo groot, dat in de Randstad kopers dagen lang voor de deur van de makelaar hebben moeten kamperen. Maar hoe lang gaat dit nog door? En belangrijker, wanneer is de grens bereikt? De meningen zijn op z’n zachtst gezegd verdeeld. In de afgelopen twaalf maanden buitelden de aartsoptimisten en doemdenkers over elkaar heen. Een bewogen jaar op een rij.

Tijdens de presentatie van de jaarcijfers over 1996 van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, zegt voorzitter Oscar Smit dat er totaal geen signalen zijn voor een dreigende instorting van de huizenmarkt. “Er is niet of nauwelijks sprake van inflatie, de rente is historisch laag en consumenten hebben vertrouwen in de toekomst”, zegt Smit, die wel de vertragingen rond de Vinex-bouwlocaties hekelt. Nederland zit te springen om deze woningen, dus er moet zeer snel aan de gang worden gegaan, zo luidt zijn nieuwjaarsboodschap.

Drs. H.H.F. Wijffels, topman van de Rabobank, zegt op de nieuwjaarsreceptie goede perspectieven voor de koopwoningenmarkt te zien. “Alleen wanneer kopers kunnen kiezen uit relatief veel woningen, die ook nog eens meer van hetzelfde zijn, nemen de prijs en afzetrisico’s toe”, aldus Wijffels.

Staatssecretaris Tommel slaat de eerste paal op de Vinex-locatie Ypenburg in Haaglanden. Hier moeten ruim 11.000 woningen verrijzen. Bij deze gelegenheid laat de bewindsman een waarschuwing richting bouwend Nederland horen. “Om het klip en klaar te zeggen: de eerste inzichten leiden tot een nog lagere woningbehoefte dan tot nu toe is aangenomen.” Ook uit de staatssecretaris zijn zorgen over de vertragingen rond de Vinex-locaties en het feit dat er nu buiten deze gebieden meer wordt gebouwd. “Het leidt tot onverkoopbare woningen op Vinex-locaties, dan wel verliezen als gevolg van noodzakelijke prijsverlagingen of leegstand binnen de bestaande bebouwing.”

De FGH-bank presenteert het Vastgoedbericht 1997. Directievoorzitter drs. Jos Streppel is somber over wat hij de ‘Vinex-prop’ noemt. Hij verwacht problemen als vlak voor het jaar 2000 een groot deel van de 650.000 te bouwen woningen tegelijk op de markt komt. Volgens de FGH Bank zal de invoering van de Euro leiden tot een andere visie op de aftrek van hypotheekrenten. Wat het gevolg daarvan is laat zich raden.

De reactie op dit doemscenario blijft niet lang uit. Rabobank-topman H. Wijffels wuift tijdens de presentatie van de jaarcijfers de sombere woorden van zijn collega luchtigjes weg. Nee, Wijffels is niet bang voor een ernstige verstoring van de woningmarkt als de Vinex-prop los komt. En een verslechtering van de bestaande regeling voor de aftrekbaarheid van hypotheekrente wordt door de Rabo-topman politiek onuitvoerbaar genoemd. “Zelfs als er belastingwijzigingen worden doorgevoerd, dan nog acht ik het onwaarschijnlijk dat de fiscale kosten wezenlijk zullen verslechteren.”

VGBouw reageert ontevreden op de actualisering Vierde Nota-extra e de voorspelling van VROM dat er in de periode 2005-2010 behoefte is aan maar 249.000 huizen. Volgens VGBouw volstrekt onvoldoende. De organisatie pleit zelfs voor een verdubbeling van de bouwopgave. Het ministerie van VROM gaat uit van een kwantitatieve in plaats van een kwalitatieve behoefte. “Dat betekent dat de behoefte aan een luxe bungalow in Amsterdam tegen een goedkope leegstaande flat in Delfzijl wordt weggestreept”, aldus de Vereniging Grootbedrijf Bouwnijverheid.

Op een symposium over de bouwopgave in de Utrechtse regio uit ing. P. Wetselaar, directeur Rabo Vastgoed, zijn bezorgdheid over het ongekende aanbod van woningen dat binnenkort op de markt komt. “Het is zeer de vraag of de markt de explosieve groei van het aanbod van duurdere koopwoningen zal absorberen.”

Het Kadaster maakt bekend dat tussen december en januari de verkoopprijzen met ruim f. 5000 zijn gedaald. Daarnaast is ook het aantal verkochte huizen flink afgenomen. In december werden ruim 20.000 woningen verkocht, in januari is dat tot ongeveer de helft teruggelopen, zo blijkt uit de gegevens van het Kadaster.

De daling van de verkoopprijzen is voor de Nederlandse Vereniging van Bouwnijverheid (NVB) nog geen reden voor paniek. “We praten over cijfers van een maand”, zegt Nico Rietdijk, secretaris van de NVB, in een reactie op de gegevens van het Kadaster. Wel vindt hij het een signaal voor een gedegen fasering van de Vinex-bouwopgave.

Het aantal nieuw te bouwen woningen neemt de komende jaren af. Dit komt vooral door een afnemende vraag naar huurwoningen. Zo voorspelt het Centraal Plan Bureau (CPB).

In de eerste drie maanden van het jaar is de gemiddelde prijs van een koopwoning met tien procent gestegen. Dit blijkt uit de kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. De makelaars merken dat er wel meer aanbod komt maar dat verschilt per regio. Zo is er in Haaglanden sprake van een marktverruiming en prijsafvlakking, maar kampt de regio Eindhoven met een achterblijvend aanbod en sterke prijsstijgingen.

Drs. J.W. Simons, voorzitter raad van bestuur van Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, zegt tijdens de presentatie van de jaarcijfers niet in Vinex-proppen te geloven. Sombere voorspellingen van collega-marktpartijen deelt Simons niet, laat staan dat hij ze begrijpt. “Natuurlijk, als iedere partij naar eigen goeddunken zijn gang gaat, en er niet tijdig rekening wordt gehouden met de marktontwikkelingen, ontstaan problemen. Maar dat is overal zo.” Ir. C. Hakstege, vice voorzitter van de raad van bestuur, verwacht zelfs geen faseringen. “Momenteel is de vraag enorm en natuurlijk zal de ontwikkeling een dempend effect hebben op de prijzen. Maar zelfs dat is niet eens zo erg. De markt kan dat wel aan.”

Er moet goed naar de markt worden geluisterd. Het is namelijk de consument die bepaalt wat en hoeveel er wordt gebouwd. Woorden van deze strekking zijn op te tekenen uit de mond van voorzitter Jacques van den Hoven op de jaarvergadering van NEPROM. De projectontwikkelaars zien geen enkele aanwijzing dat de woningbehoefte gaat afnemen, of dat de markt zal instorten. “Wel is het nodig dat het juiste product op de juiste plaats komt”, aldus Van den Hoven.

Staatssecretaris Tommel meldt in een brief aan de Tweede Kamer dat provincies hun uiterste best moeten doen woningbouw buiten de Vinex-gebieden te beperken. Tevens waarschuwt hij er voor dat, wanneer er grote hoeveelheden gewilde woningen op de markt komen, er binnen afzienbare termijn woningoverschotten zullen optreden in de sectoren minder gewilde woningen. “De geraamde ontwikkelingen in het jaar 2000 versterken deze verwachting”, aldus Tommel in zijn brief over de voortgang van de woningbouw.

Het onderzoeksbureau van de ING verwacht dat binnen anderhalf jaar een einde komt aan de grote prijsstijgingen van woningen. De huizenprijs kan zelfs dalen als een aantal factoren, zoals hoogte en aftrek hypotheekrente, tegelijkertijd omslaat. Volgens de ING “is de huidige situatie niet zonder risico.”

K.J. Schiffer, directeur Nationale Hypotheek Garantie, luidt op een congres over de koopwoningenmarkt de noodklok. Volgens Schiffer moet de overheid snel maatregelen nemen om een dreigende ramp te voorkomen. De maatregelen die hij eist, zijn het verhogen van het aanbod van goedkope woningen en beperken van de leencapaciteit. “Wanneer de Euro leidt tot een stijging van de rente, of de discussie over de fiscale plannen van Vermeend voor de 21ste eeuw het vertrouwen in de hypotheekrenteaftrek ongewild toch verstoren, zal de koopwoningenmarkt als een kaartenhuis in elkaar storten.”

Op hetzelfde koopwoningencongres stelt Ing. J. Kuipers, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers, dat het allemaal meevalt en dat dergelijke ‘doemscenario’s’ nog helemaal niet aan de orde zijn. Zelfs de stijging van de bouwproductie zal volgens hem weinig lucht geven aan de huidige huizenhausse. Laat staan dat de prijzen zullen dalen. “Daarvoor is de huidige vraag te gretig en het totale huizenaanbod te klein.”

Het gaat mis in de provincie Overijssel. Onderzoek wijst uit dat de steden leeglopen. De bouw van woningen in de kleinere kernen moet aan banden, zo vindt het provinciebestuur.

De koopsector groeit eindelijk in de richting van een evenwichtige en gezonde situatie op de woningmarkt. Tot deze conclusie komen organisaties als het Kadaster, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers en de Nederlandse Vereniging van Makelaars na bestudering van de verkoopcijfers. De enorme prijsstijging van woningen is er volgens hen definitief uit en een lichte verruiming in de zeer krappe marktsituatie wordt al opgemerkt.

Vooral de koopsector buiten de Randstad komt onder druk te staan. Deze voorspelling doet Nico van Velzen, directeur van de Nationale Woningraad. Er wordt teveel buiten Vinex gebouwd en buiten de Randstad is de grote inhaalslag al gemaakt. Volgens Van Velzen is het tijd dat de Vinex wordt heroverwogen. In de weken die volgen, onderschrijven de makelaars de woorden van de NWR-directeur.

Volgens de Neprom zijn er geen signalen om de Vinex te herzien, dan wel de bouwproductie te vertragen. Er is geen enkele indicatie dat de woningbehoefte afneemt, stelt de vereniging van Nederlandse Projectontwikkelingsmaatschappijen.

Het gaat echt mis in Twente. Het Vinex-beleid moet worden bijgestuurd, anders komen grote hoeveelheden nieuwe woningen leeg te staan. Deze rampspoed voorspelt het NVM-Woningmarktrapport. De Twentse afdeling van de makelaars wil dat het landelijke Vinex-beleid een regionale vertaling krijgt.

Het PvdA-kamerlid Adri Duivesteijn gooit nog eens olie op het vuur. Hij vermoedt kartelvorming van projectontwikkelaars en bouwers bij Vinex-locaties. Het bouwen gebeurt bewust traag om de prijzen van de woningen hoog te houden.

Met klem wijzen de bouworganisaties de beschuldigingen van Duivesteijn van de hand. Onbegrijpelijk, overdreven en stigmatiserend, luidt hun oordeel.

Uit het PRognose- Informatie- en MOnitoring Systeem (PRIMOS) van het ministerie van VROM blijkt dat er een woningoverschot dreigt. Volgens de huidige plannen zal binnen twee jaar het woningtekort tot zelfs onder een procent van de gewenste voorraad duikelen. Dat betekent een woningoverschot. Zeker wanneer na het jaar 2000 ook de bouwcapaciteit buiten de Vinex-locaties benut gaat worden.

De consument betaalt zich scheel aan de grondprijs. Dat komt omdat gemeenten een graantje van de gunstige marktomstandigheden willen meepikken. Dit stelt de Vereniging Eigen Huis vast. De consumentenorganisatie constateert dat een gemiddelde bouwkavel niet alleen steeds kleiner, maar vooral ook duurder wordt.

In de prijzen van de Vinex-woningen zit te veel lucht. Ze staan niet in verhouding tot de geboden kwaliteit. Dat zegt een medewerker van Rabo Vastgoed. De prijsontwikkeling kan volgens hem elk moment omslaan, nu de bouw op Vinex-locaties op gang komt.

Er moet wat gebeuren aan de te kleine bouwkavels op de Vinex-locaties. Dit stelt de NVM in een reactie op de constatering van Eigen Huis, dat de kavels duurder en kleiner worden. Volgens de makelaars dreigen de kavels onverkoopbaar te worden op het moment dat er voldoende woningkeus is.

De verstedelijking van Arnhem-Nijmegen dreigt te mislukken. De Katholieke Universiteit Nijmegen heeft dit onderzocht. De omringende dorpen bouwen in veel hoger tempo dan de grote steden. Naar de nieuwbouw in deze steden zal straks minder vraag zijn.

De Bouwprognoses van VROM zijn te pessimistisch. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft berekend dat er voorlopig nog fors kan worden doorgebouwd. Het CPB voorspelt een behoefte die 23.000 woningen hoger ligt dan waar VROM van uit gaat.

Wordt vervolgd in 1998.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels