nieuws

Saksische Sachsenhaus toetst milieu-voorstellen bouw

bouwbreed

De Duitse deelstaat Saksen wil goedkoper bouwen en meer aandacht inruimen voor het milieu. Een onafhankelijke toetsing moet uitwijzen of de voorstellen van het bedrijfsleven aan die wensen voldoen. Ondernemers laten vaak alleen de chocolade van hun koek zien. Het toetsingsmodel ‘Sachsenhaus’ toont binnenkort wat daaronder zit. Het gaat in op de kosten, de energetische aspecten en de invloed van bouw en benodigdheden op het milieu.

De Fachhochschule fur Technik und Wirtschaft uit Zwickau heeft met andere instituten en particuliere deskundigen het toetsingsmodel Sachsenhaus ontwikkeld. Staatssecretaris dr. A. Buttolo voor bouwzaken van Saksen: “Het gaat niet om een bouwklaar ontwerp maar om een kwaliteitsnormering. Het systeem legt al voor de bouw de toepassing van materialen in protocollen vast. Mede op die manier is eenvoudig het energieverbruik vast te stellen en de hoeveelheid energie die de bouw vergt. Te denken valt ook aan de ecologische druk van een woning en de ecologische belasting van verbouw en van verwerking van het materiaal dat bij sloop vrijkomt. Op die manier ontstaat een neutraal beeld. Dit om te voorkomen dat je een huis met ideale gebruiksmogelijkheden krijgt maar waarvan de bouw het milieu zwaar belast.”

Meerkosten

“Bouwen aan de hand van de Sachsenhaus-normen hoeft niet per definitie duurder te zijn dan ‘gewoon’ bouwen”, meent Buttolo. “Veel maatregelen vragen geen meerkosten. We krijgen nog steeds talloze aanbiedingen met de meest fantastische plannen. Het overgrote deel daarvan komt door de hoge kosten nooit in uitvoering. Ook bij praktischer proefprojecten wordt het markttechnische aspect veelal ‘vervalst’. De gegevens gelden uitsluitend voor dat ene project. Herhaling elders valt veelal beduidend duurder uit. Zoiets wordt dus ook niet aan Sachsenhaus getoetst. Ik wil dat alleen datgene wordt beproefd dat op grote schaal in gangbare bouwstromen toe te passen is.”

“Sachsenhaus is niet bedoeld om de woningbouw te formaliseren. Voorfabricage moet de bouwprijzen verminderen maar mag geen eenvormigheid veroorzaken. Het lijkt me niet onmogelijk dat standaardproducten zodanig zijn te wijzigen dat ze voldoen aan de wens van kapitaalkrachtiger afnemers die iets anders willen dan het gebruikelijke. Iets dergelijks zie je ook in de auto-industrie. Het ligt in de bedoeling dat in de loop van het volgende jaar in Zittau de eerste vier modelwoningen gereed komen. In die gemeente vindt in 1998 de Saksische Floriade plaats. Het is verre van ondenkbaar dat veel bezoekers naar de proefwoningen komen kijken.”

Voorbeeldproject

“Elders in Zittau komt een ander Sachsenhaus-voorbeeldproject tot stand”, legt Buttolo uit. “In de binnenstad ligt een industrieterrein van zo’n vijf hectare braak. Hier moet woningbouw verrijzen voor de beter verdienenden. Die trekken nog steeds de stad uit en laten in het buitengebied een woning optrekken. Bouwen in de binnenstad houdt die mensen in het stedelijke gebied met alle voordelen van dien. Andere gemeenten kunnen daar hun voordeel mee doen en ook binnenstedelijke bouw bevorderen. Dit soort projecten vergen een degelijke voorbereiding. Het bouwplan moet niet alleen in rijen huizen voorzien, ook niet in bebouwing alleen maar dient tevens ruimschoots in te gaan op de woonomgeving. De financiele aspecten zien er zeker niet slecht uit. Niet in de laatste plaats omdat de opvolger van de Treuhand de grond niet tegen de hoogst haalbare prijzen van de hand doet.”

“Een ander voorbeeldproject moet in Konigsbruck nabij Dresden ontstaan”, zegt Buttolo. “Hier gaat het om een locatie van 180 hectare; een voormalige legerplaats van de Russen. Ook hier zullen weinig problemen komen. Moeilijkheden rijzen wel rond de verwijdering van de vroegere garagecomplexen. Naar verwachting is daar veel olie en benzine in de bodem gelekt. Vooralsnog schrijft het plan afdekking van de bodem voor, maar ik betwijfel of dat voldoende is. Daarmee staan we voor de vraag waar en hoe we de afgegraven grond kunnen behandelen. Bij elkaar zal de sanering van het gebied zo’n 25 DM tot 30 DM miljoen vergen. Die investering wordt met de vierkante meterprijs verrekend. Uitgaande van 180 hectare levert dat een nog alleszins aanvaardbare grondprijs op.”

Menging

“Op het terrein staan nog enkele militaire gebouwen uit de jaren twintig die in het bebouwingsplan behouden blijven”, licht Buttolo toe. “Die zouden plaats kunnen bieden aan gemeentelijke diensten. De rest van de locatie gaat op aan de bouw van om en nabij 2000 woningen. Op die manier ontstaat een nieuw woongebied dat ruimtelijk gescheiden is van de bestaande bebouwing. De komende bewoners zullen voor een deel uit Dresden komen. Het gaat dan om mensen die al langer het plan hebben zich buiten de stad te vestigen. Dat wil niet zeggen dat de ruimte uitsluitend opgaat aan duurdere woningen. Sociale menging is zeer gewenst. Het ligt niet de bedoeling de locatie binnen de kortste keren vol te bouwen. Liever zie ik dat de ontwikkeling vijf of tien jaar duurt.”

“Tussen Dresden en Konigsbruck hebben Siemens en het Amerikaanse AMB fabrieken gebouwd die elk zo’n 1500 tot 2000 arbeidsplaatsen bieden”, inventariseert Buttolo. “Veel mensen die daar werken zullen zich in het nieuwe woongebied vestigen. Het ligt in de verwachting dat onder meer rond deze twee ondernemingen ondersteunende bedrijvigheid ontstaat. Wonen en werken horen bij elkaar maar niet alle arbeid moet per definitie in een apart gebouw worden verricht. Door de informatietechnologie kunnen velen gewoon thuis werken met alle voordelen van dien. Toegegeven: een groot aantal mensen voert chef-afhankelijke activiteiten uit. Daar blijven kantoren en dergelijke voor nodig. Projectingenieurs en ontwikkelingsingenieurs bijvoorbeeld werken daarentegen steeds vaker thuis.”

Leegstand

“Saksen kampt momenteel met een niet onaanzienlijke leegstand”, stelt Buttolo. “De eerste categorie leegstand is tijdelijk van aard en houdt verband met woningontruiming om plaats te maken voor renovatie en groot onderhoud. De tweede categorie leegstand ontstaat door de slechte toestand van de desbetreffende woningen. Evenals in het eerste geval geeft dat geen reden tot bezorgdheid; die woningen komen mettertijd weer in gebruik. De derde soort leegstand doet zich in de nieuwbouw voor. Het gaat hier om woningen in de vrije sector waarvan de huren momenteel te hoog zijn maar op termijn naar een meer betaalbaar niveau zullen dalen.”

“In het vierde geval gaat het om structurele leegstand”, zegt Buttolo. “Die doet zich voor in gemeenten waar bijvoorbeeld de economische activiteit fors is afgenomen of waar veel mensen nieuwbouw in het buitengebied betrekken. Sommige gemeenten zitten om die reden met zo’n 2000 leegstaande woningen omhoog. Stedenbouwkundige verbeteringen moeten de getroffen wijken voor verval behoeden. De gemeenten en de eigenaren moeten nu een prognose voor het woningbestand opstellen zodat passende maatregelen zijn te bedenken. Die mogen niet te lang op zich laten wachten. Zijn eenmaal de eerste bewoners uit een wijk vertrokken dan volgen al snel anderen. De aanpak neemt een fors aantal jaren in beslag. Die voorkomt niet dat de sociale structuur van een wijk oplost. Tegenhouden lukt niet: wel moeten we ervoor zorgen dat een zekere menging behouden blijft.”

Belasting

“Met het aanbod van een vervangende woning en een eventuele verhuispremie moet de overheid mensen die als laatsten in een blok blijven wonen tot verhuizen overhalen”, legt Buttolo uit. “Dat legt een niet onaanzienlijke belasting op de beschikbare middelen. Het lijkt mij dat die niet opweegt tegen de schade die de eigenaren door de leegstand oplopen. Ook al staat een blok grotendeels leeg, er wordt toch een beroep op de portemonnee gedaan om het restant bewoonbaar te houden. Dat bedrag kan flink oplopen omdat leegstand vandalisme aantrekt. Daarmee raakt een hele wijk in opspraak. Een slechte faam blijft tot in lengte van jaren bestaan en nodigt toekomstige bewoners nauwelijks uit de nieuwbouw te betrekken.”

Dr. Albrecht Buttolo, staatssecretaris Bouwzaken van Saksen.

‘Bouwen met deze norm is niet per se duurder dan gewoon bouwen’

‘Voorfabricage verlaagt de prijzen maar mag niet leiden tot eenvormigheid’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels