nieuws

Haken en ogen aan nieuwe btw-wetgeving levering bouwkavels

bouwbreed Premium

Per 11 juli 1997 is de nieuwe wetgeving met betrekking tot de levering bouwkavels in werking getreden. Er is een nieuwe definitie voor ‘bouwrijpe grond’. De wet onderscheidt ‘onbebouwde grond’ en ‘bebouwde grond’. Bij transacties tussen gemeenten en projectontwikkelaars is er nog steeds een wetsvacuum met overdrachtsbelastingrisico’s voor de aannemer/ projectontwikkelaar of gemeente.

In een resolutie uit 1981 heeft de staatssecretaris van Financien vastgelegd dat een bouw kavel als zodanig kan worden gekwalificeerd als in de omgeving ontsluitingswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Derhalve werd een bouwkavel bij de levering belast met btw, ook al waren aan de kavel zelf geen handelingen verricht. In 1991 besliste de Hoge Raad in het Sint Oedenrode arrest dat aan de bouwkavel zelf op het moment van levering handelingen moeten zijn uitgevoerd. Bouwkavels, die als ‘maagdelijke grond’ (weiland) waren gekocht konden volgens de raad op het moment van levering niet worden gekwalificeerd als ‘bouwkavel’. Op basis van dit arrest gingen veel particulieren over tot terugvordering van btw op deze ‘maagdelijke’ bouwkavels. Overigens meestal zonder succes. Vorig jaar besliste het Europese Hof van Justitie dat lidstaten zelf het begrip ‘bouwgrond’ mogen definieren. Daarmee kon de Staatssecretaris vasthouden aan de ruime definitie van bouwgrond in de Resolutie uit 1981.

‘Nieuw vervaardigd’

Voorheen kende de wet het begrip ‘nieuw vervaardigd’ voor levering met btw, toepasbaar op zowel grond als gebouwen. Een ‘maagdelijk weiland’ werd nieuw vervaardigd door bijvoorbeeld egalisatiewerk met een bulldozer. De aannemer had de keus tussen levering van ‘maagdelijke grond met 6% overdrachtsbelasting of levering van ‘nieuw vervaardigde grond’ met 17,5% btw. Was het de uiteindelijke bedoeling van de aannemer/ projectontwikkelaar om de grond een utiliteitsbestemming te geven en te verkopen aan btw-ondernemers, dan koos hij voor ‘nieuw vervaardigd’. De btw over de grond is immers voor de btw-ondernemer aftrekbaar en vormde dan geen kostenpost zoals de overdrachtsbelasting. Indien de grond werd geleverd door de gemeente, dan verrichtte de gemeente vaak de bouwrijpmaakhandelingen. Om de btw over de kosten van bouwrijp maken te kunnen aftrekken, leverde de gemeente de grond met btw aan bijvoorbeeld de projectontwikkelaar. De uiteindelijke koper kon deze btw aftrekken. Langs deze route werd 6% overdrachtsbelasting vermeden.

Wet bouwkavels

In de wet bouwkavels van 11 juli 1997 zijn twee nieuwe regimes van kracht geworden: ‘onbebouwde grond’ en ‘bebouwde grond’ met nog steeds de keus tussen een levering met btw of overdrachtsbelasting.

Als een aannemer/projectontwikkelaar wil beoordelen of een levering van een onroerende zaak is belast met btw, moet hij eerst beoordelen of de grond is ‘bebouwd’ of ‘onbebouwd’. Voor levering van onbebouwde grond gelden nieuwe regels die in feite de situatie van de resolutie uit 1981 nu wettelijk voorschrijft. Onbebouwde grond is belast met btw als met het oog op de bebouwing in de omgeving of aan de bouwkavel zelf handelingen zijn uitgevoerd, of indien voor de grond een bouwvergunning is verstrekt. Dit laatste punt is nieuw. Daarmee is de definitie van bouwkavels verruimd.

In die verruiming schuilt een groot gevaar met het oog op de vrijstelling overdrachtsbelasting op de bouwkavel, wat veel aannemers/projectontwikkelaars zich nog niet realiseren. De vrijstelling overdrachtsbelasting wordt alleen verstrekt als de grond niet als bedrijfsmiddel is gebruikt. Dat was voorheen nooit een probleem. Een perceel weiland (bedrijfsmiddel) werd met een shovel vlak getrokken. Hier door werd de kavel nieuw vervaardigd. Deze nieuwe kavel was op het moment van levering bij de notaris in de regel niet gebruikt geweest als bedrijfsmiddel. Maar sinds door de afgifte van een bouwvergunning (papieren handeling) een perceel weiland waar bijvoorbeeld de koeien nog op lopen reeds gekwalificeerd kan worden als ‘bouwkavel’, kan de vrijstelling overdrachtsbelasting in het gedrang komen. In die situatie is de grond immers nog in gebruik als bedrijfsmiddel en zou een levering niet voor vrijstelling overdrachtsbelasting in aanmerking komen. Daar zijn inmiddels kamervragen over gesteld aan het Ministerie van Financien.

Onbebouwde grond

Voorheen was alle vervaardigde grond (bouwrijp gemaakt) belast met btw. Er was geen onderscheid tussen ‘bouwgrond’ en andere ‘onbebouwde grond’. Ook de vervaardiging van landbouwgrond (bijvoorbeeld door het graven van sloten) was voorheen belast met btw.

De wet bouwkavels introduceert het begrip ‘andere onbebouwde grond dan bouwkavels’. Deze is bij levering niet belast met btw maar met 6% overdrachtsbelasting. Voor agrarische ondernemers, die vaak zijn vrijgesteld van btw, is dit gunstig. Ook gemeenten moet zich hiervan bij de uitgifte van grond voor de aanleg van bijvoorbeeld een park, sportterrein of volkstuinen terdege bewust zijn. De gemeente maakt bij dergelijke gronden vervaardigingskosten die zijn belast met btw. Door de btw-vrije uitgifte heeft de gemeente geen recht op aftrek voorbelasting, terwijl de grond bovendien is belast met overdrachtsbelasting.

Gebouwen

Het btw-regime voor nieuw vervaardigde gebouwen is door de wet bouwkavels niet gewijzigd. Dat is goed nieuws voor aannemers/projectontwikkelaars. Levering van nieuwbouw inclusief de bijbehorende grond is altijd belast met btw. De definitie van een gebouw omvat elk bouwwerk dat met de grond is verbonden, inclusief wegen, een parkeerterrein, een plein, een brug, een sluis, etc. Voor de omzetting van een oud gebouw in een nieuw vervaardigd gebouw is een ingrijpende verbouwing noodzakelijk. De aannemer/projectontwikkelaar moet daar bij onder meer kijken naar het uiterlijk van het gebouw, de kosten van de verbouwing, een eventuele functieverandering, etcetera. Ook op dit punt zijn er geen wijzigingen opgetreden. Om te beoordelen of een ingrijpende verbouwing tot een nieuw gebouw leidt, blijft bestaande jurisprudentie van kracht.

Een bestaand gebouw wordt vanwege het enkele feit van de afgifte van een bouwvergunning niet gekwalificeerd als een nieuw vervaardigd gebouw. De overdracht van een niet nieuw vervaardigd gebouw is in het algemeen belast met overdrachtsbelasting. Controles worden uitgevoerd door de Inspecteur der Registratie en Successie.

Discussie

De levering van een nieuw gebouw inclusief grond is belast met btw. De grote vraag die ontstaat is welke grond tot het gebouw moet worden gerekend. Bij de levering van een nieuwbouwwoning met tuin zal geen discussie ontstaan. Maar bij de levering door de gemeente aan een golfvereniging van een golfbaan van enkele hectaren inclusief clubhuis, gaat dan de grond op in het gebouw of het gebouw in de grond? De staatssecretaris heeft daarover gezegd dat als beide elementen een zelfstandige betekenis hebben, ze apart moeten worden bezien. Wat tezamen wordt geleverd hoort in de regel bij elkaar. Deze formulering biedt ruimte voor verschillende interpretaties. De levering van een losse golfbaan zou met overdrachtsbelasting zijn en het nieuw gebouwde clubhuis met btw. Wordt het object in zijn geheel geleverd, dan hoort het bij elkaar. Splitsing in twee aktes is een optie voor aparte behandeling.

Slooppand

Voorheen ontstond door het slopen van een gebouw een ‘nieuw vervaardigd goed’ belast met btw. Volgens de wet bouwkavels levert het slopen van een gebouw, inclusief verwijdering van de fundering, nu weer een perceel ‘onbebouwde grond’ op (in principe belast met overdrachtsbelasting zolang er nog geen bouwbestemming is).

Bij de levering moet de aannemer/projectontwikkelaar zich hiervan bewust zijn. Door de verwijdering van een slooppand ontstaat niet meer per definitie een perceel dat bij levering altijd is belast met btw. Aan de hand van de criteria van de nieuwe definitie van ‘bouwgrond’ moet bij levering worden vastgesteld of de transactie is belast met btw of overdrachtsbelasting. Zodra handelingen aan het perceel worden verricht met het oog op nieuwe bebouwing, wordt het perceel daarmee bouwkavel. Maar bij de levering van een braakliggend terrein (voormalig sloopperceel) waarvoor nog geen duidelijke bestemming bekend is, kunnen problemen ontstaan.

Door de invoering van de vele recente wetswijzigingen op btw-terrein zijn in de praktijk ook grote risico’s voor aannemers/projectontwikkelaars ontstaan bij de overdracht aan gemeenten van infrastructuur. De aannemer/projectontwikkelaar die voor een gemeente een bestemmingsplan realiseert draagt vaak ‘om niet’ of voor ‘ f. 1’ de gerealiseerde infrastructuur in het plan over aan de gemeente. De btw-reparatiewet van Vermeend van 31 maart 1995 heeft een ‘strafheffing’ overdrachtsbelasting geintroduceerd. Indien een onroerende zaak wordt overgedragen aan een afnemer die zelf geen btw-aftrek heeft (gemeente) en de prijs is lager dan de kostprijs, dan wordt de volledige waarde in de overdrachtsbelasting betrokken. Gemeenten hebben bij de parlementaire behandeling van de btw-reparatiewet laten weten dat hierdoor een groot probleem zou ontstaan.

Daarop heeft de staatssecretaris toegezegd ‘in regelgeving de gangbare praktijk te zullen voortzetten’. Tot op heden is die toegezegde regeling nog steeds niet gepubliceerd. Inmiddels zijn er wel belastinginspecteurs die willen overgaan tot de heffing van 6% overdrachtsbelasting over de volledige waarde van de infrastructuur. Wie dat moet betalen is afhankelijk van de contractuele leveringsvoorwaarden de verkrijger (gemeente) of de projectontwikkelaar. Veel gemeenten en aannemers/projectontwikkelaars onderkennen dit risico niet. Het is verbazingwekkend dat staatssecretaris Vermeend bijna 2,5 jaar na zijn toezegging het ontstane wetsvacuum nog niet heeft ingevuld.

Voor vragen over accountancy en belastingzaken kunt u bellen met Drs Ted Braakman. Moret Ernst en Young Sectorgroep Bouw en Onroerend Goed, Rotterdam. tel. 010- 40 72 406.

Reageer op dit artikel