nieuws

Bijzondere zorgplicht van gemeente

bouwbreed

Gemeenten verbinden aan de door hen verleende bouwvergunningen voorwaarden. Die hebben niet alleen de bedoeling de belangen van de gemeenten te waarborgen, soms moeten zij er ook voor zorgen dat die van de inwoners niet worden geschaad. Als de gemeente niet controleert of aan zulke voorwaarden wordt voldaan en het niet naleven ervan schade berokkent aan anderen, handelt zij onrechtmatig. Dat werd in twee instanties geconstateerd naar aanleiding van het volgende geval.

Aan een zekere Blocks werd door de gemeente Ouder-Amstel een stukje grond, dat aan zijn eigen perceel grenst, aangeboden. Blocks had daar wel oren naar omdat hij door de uitbreiding van zijn perceel in de mogelijkheid was om aan zijn woning een serre te laten bouwen.

Hij schreef de gemeente tot drie keer toe dat hij het nodig vond om die aanbouw te realiseren voordat op een nabij gelegen perceel de voorgenomen bouw van vijf woningen werd gerealiseerd. Dat kon ook nog gelijktijdig gebeuren, maar in ieder geval niet later omdat anders de aannemer de plaats van de aanbouw niet goed meer met een kraan kon bereiken voor het plaatsen van de prefab kelder, die onder de serre moest komen.

Heel begrijpelijk wilde Blocks niet met de bouw laten beginnen voordat de overdracht van het hem aangeboden stukje grond had plaatsgevonden. De gemeente had immers de verkoop ervan afhankelijk gesteld van het doorgaan van de bouw van de vijf woningen op het aangrenzende terrein. Blijkbaar was dat aangeboden stukje grond niet nodig voor de bouw van die woningen en daarom kon van Blocks niet verwacht worden dat hij aan zijn aanbouw zou beginnen voordat hij eigenaar van de daarvoor benodigde grond zou zijn geworden.

Om te voorkomen dat het niet meer mogelijk zou zijn om de door Blocks gewenste prefab kelder met behulp van een kraan te plaatsen, nam Ouder-Amstel in de betreffende bouwvergunning voor de naastliggende nieuw te bouwen woning een voorwaarde op over de bereikbaarheid van Blocks’ perceel. Daarin werd echter niet aangegeven hoe breed de ruimte tussen de woningen in ieder geval moest zijn en dat was waarschijnlijk de reden dat de aannemer van de vijf woningen een doorgang van 2,55 meter tussen Blocks’ huis en dat van zijn nieuwe buurman openliet.

Wel voldoende om de achterkant van zijn huis te bereiken, zelfs met een auto, maar niet breed genoeg voor de 45-ton kraan die de prefab kelder zou plaatsen. Er zat dus niets anders op dan een kelder ter plekke te laten bouwen; dat was natuurlijk wel wat duurder dan de prefab kelder waarvan Blocks noodgedwongen moest afzien. Het verschil, een bedrag van f. 15.832,79, eiste hij van de gemeente als schadevergoeding omdat die er niet voor had gezorgd dat de voorwaarde in de door haar zelf verleende bouwvergunning was nagekomen.

De rechtbank wees zijn vordering toe omdat Blocks met de aanvang van de bouw had mogen wachten totdat hij eigenaar was geworden van het stukje grond dat zijn gemeente hem had aangeboden. Dat kon Ouder-Amstel moeilijk ontkennen en daarom ging het gemeentelijk verweer niet op, dat Blocks er zelf voor had gekozen de werkzaamheden op te schorten en zo de gelegenheid voorbij had laten gaan om op de voor hem minst bezwaarlijke manier de bouw van de serre en kelder te realiseren.

Ouder-Amstel ging, niet helemaal begrijpelijk, tegen dit vonnis van de rechtbank in beroep bij het Hof in Amsterdam. Die ging, niet helemaal verrassend, vierkant achter de lagere rechter staan. De gemeente had blijkbaar nogal wat bezwaar tegen de opvatting van de rechtbank dat op haar een zorgplicht rustte om de voorwaarde in de bouwvergunning over de toegang tot het perceel van Blocks te controleren. Die had namelijk niet aan de gemeente gezegd dat die toegang een bepaalde breedte moest hebben.

Maar Ouder-Amstel wist wel dat die toegang verzekerd moest worden voor het aanvoeren van bouwmaterialen. Daarom had het, zo zei het Hof, op de weg van de gemeente gelegen om daarover met hem vooraf overleg te plegen als van de afmetingen op de tekeningen bij de bouwvergunning zou worden afgeweken. Nu zij dat niet had gedaan was zij de door de rechtbank bedoelde zorgplicht niet nagekomen.

De gemeente probeerde ook de feitelijke grondslag van de eis van Blocks te ontkrachten. Met een tijdelijke voorziening tegen geringe meerkosten zou het best mogelijk zijn geweest om het passeren van de beschikbare ruimte door een 45-ton kraan mogelijk te maken.

De rechtbank had die stelling niet gehonoreerd, zo klaagde de gemeente voor het Hof. Dat constateerde echter dat Blocks al aan die rechter een brief van zijn aannemer had overgelegd. Daaruit bleek dat zelfs de lichte kraan, die de gemeente voor ogen stond, de doorgang onmogelijk zou kunnen passeren.

Het Hof ging aan de hand van deze brief zelf nog eens bezien of de beslissing om van een prefab kelder af te zien wel op juiste gronden was genomen. Er bleek ook nog een bocht in die doorgang te zitten en ook deze rechter kon daarom niet zien hoe je een 2,50 meter brede kraan met een speelruimte van 2,5 centimeter aan weerszijden een bocht kunt laten nemen.

Nu de gemeente geen deskundigenbericht had overgelegd hoe het plaatsen van een prefab kelder met behulp van een kraan desondanks mogelijk was geweest, was het door haar ingestelde hoger beroep volslagen kansloos. De aannemer had wel met de leverancier van de kraan bekeken of de kelder vanaf een andere plaats en dan met een zwaardere kraan geplaatst had kunnen worden, maar dat bleek praktisch onuitvoerbaar te zijn.

Zo blijkt het voor onze gemeenten nuttig niet alleen te letten op de naleving van de bouwvergunningvoorwaarden die betrekking hebben op publieke belangen. Ook de bescherming van belangen van de individuele burger moet hun bijzondere zorg hebben. Laten zij dat na, dan kunnen gemeenten aangesproken worden tot vergoeding van de schade die door zo’n nalatigheid wordt geleden.

(BR 1997 p. 867)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels