nieuws

Belangrijke nieuwe regeling voor huur/verhuur bedrijfsruimte (3)

bouwbreed

In de vorige artikelen is het wetsvoorstel met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimten besproken. Dit voorstel zal waarschijnlijk eind 1997 in werking treden. Dan zal het huidige verschil in huurdersbescherming tussen bedrijfsruimte conform artikel 7A:1624 BW, de “middenstandsbedrijfsruimte” zoals winkels en horecapanden, en overige bedrijfsruimte waarop de “Huurwet” van toepassing is, zoals kantoren en fabriekshallen, vervallen. In dit artikel komen de verruimde mogelijkheden van de huurder om een ander in zijn plaats te stellen, de zogenaamde in-de-plaatsstelling en het overgangsrecht van het wetsvoorstel aan de orde.

1. In-de-plaatsstelling

Huidige regeling

Een ondernemer oefent meestal geruime tijd zijn bedrijf in dezelfde gehuurde middenstandsbedrijfsruimte uit. Indien hij zijn bedrijf aan een derde wil verkopen, zal deze de beschikking wensen over de bedrijfsruimte waarin het bedrijf wordt uitgeoefend.

Om te voorkomen dat de eigenaar/verhuurder niet meer kan bepalen aan wie hij verhuurt, worden in huurcontracten bepalingen opgenomen die huurders verbieden om de bedrijfsruimte door te verhuren. Dit beperkt de mogelijkheid voor de huurder/ondernemer om de onderneming inclusief bedrijfsruimte aan een derde over te dragen.

Om te bereiken dat de derde de lopende huurovereenkomst kan voortzetten, is de medewerking van de eigenaar/verhuurder noodzakelijk. Verleent deze medewerking, dan zal de huurovereenkomst door de derde kunnen worden voortgezet.

Als de eigenaar zijn medewerking weigert, kan de huurder ernstig gedupeerd zijn. Ter voorkoming hiervan bestaat er een regeling waardoor de huuroverdracht door de oude huurder aan de nieuwe huurder door tussenkomst van de rechter kan worden afgedwongen. Dit is de in-de-plaatsstelling. Deze regeling bestaat nu alleen voor middenstandsbedrijfsruimte.

Wijzigingen als gevolg van het wetsvoorstel

In het wetsvoorstel wordt deze regeling aangepast. Als gevolg van het wegvallen van het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en Huurwet-bedrijfsruimte geldt de in-de-plaatsstelling voor alle bedrijfsruimte. Bovendien wordt aan de huidige regeling toegevoegd dat in-de-plaatsstelling ook mogelijk is door een ander dan de huurder. Dit was ook al in de jurisprudentie uitgemaakt.

Voorbeeld

Een franchisenemer exploiteert zijn supermarkt in een bedrijfsruimte die hij onderhuurt van een dochtermaatschappij van zijn franchisegever. Deze dochtermaatschappij huurt op haar beurt van de eigenaar van de bedrijfsruimte.

Op een bepaald moment verkoopt de franchisenemer zijn bedrijf aan zijn franchisegever, die het weer doorverkoopt aan een nieuwe franchisenemer. De franchisegever wil dat de eigenaar/verhuurder meewerkt aan de huuroverdracht. De eigenaar wil geen medewerking verlenen, met als argument dat de franchisegever weliswaar eigenaar van de supermarkt is, maar de bedrijfsruimte niet huurt; dat doet immers de dochtermaatschappij. Aangezien zich inmiddels tussenvormen hebben ontwikkeld in het winkelbedrijf, varierende van de detaillist-huurder tot het grootwinkelbedrijf met filialen, is de rechter het hiermee niet eens. Als gevolg van deze uitspraak kunnen ook anderen dan de detaillist-huurder, zoals de franchisegever, een in-de-plaatsstelling eisen. In de nieuwe wet is deze opvatting vastgelegd.

2. Overgangsrecht

Een groot deel van de in deze en vorige artikelen besproken wijzigingen zullen onmiddellijk in werking treden. Bij geschillen na inwerkingtreding van de nieuwe wet, zal dit recht derhalve van toepassing zijn. Op die onmiddellijke werking bestaat wel een aantal uitzonderingen:

– op bestaande huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte blijft de huurtermijnbescherming van vijf jaar van toepassing;

– voor huurovereenkomsten waarop de Huurwet van toepassing en die zijn opgezegd, voordat de nieuwe wet in werking is getreden, blijft de Huurwet gelden met de ontruimingsbescherming van maximaal drie maal 1 jaar;

– aanhangige procedures voor inwerkingtreding van de nieuwe wet, worden afgedaan onder het huidige recht.

Casus

Een dienstverlener huurt voor een bepaalde tijd 1200 m2 kantoorruimte, alwaar uitsluitend bureauwerkzaamheden worden verricht. De huurovereenkomst eindigt op 1 januari 1999. De verhuurder vreest voor de insolventie van huurder en zegt per 1 januari 1999 de huur op en ontruiming van het gehuurde aan. De huurder vraagt zich af wat haar rechtspositie is.

Huidig recht

Geheel afgezien van de nieuwe wet, zou de situatie als volgt zijn. Op kantoorruimte is de Huurwet van toepassing. Deze wet geeft de huurder twee maanden ontruimingsbescherming nadat de huurovereenkomst is opgezegd. Binnen deze termijn moet de huurder verlenging van deze bescherming verzoeken aan de kantonrechter, die maximaal een jaar bedraagt.

Dit verzoek kan hierna nog twee maal worden ingediend, zodat maximaal drie jaar uitstel kan worden verleend. Dit zou kunnen betekenen dat de ontruiming eerst op 1 januari 2002 plaatsvindt.

Toekomstig recht – I

Indien opzegging plaatsvond in de periode voor inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht, is het overgangsrecht van toepassing. Dit houdt in dat het oude recht van toepassing blijft. Dit leidt tot dezelfde uitkomst als hiervoor.

Toekomstig recht – II

Indien de huurovereenkomst is opgezegd na inwerkingtreding van het wetsvoorstel, is hierop de Huurwet – gezien de afschaffing – niet meer van toepassing. In het nieuwe recht wordt echter een nieuw begrip gein-troduceerd, namelijk: “bedrijfsruimte, uitsluitend bestemd voor bureauwerkzaamheden”. Indien deze bedrijfsruimte kleiner is dan 200m2, is het nieuwe recht – met alle waarborgen voor de huurder – van toepassing. Ingeval deze bedrijfsruimte groter is dan 200m2, is het nieuwe recht niet van toepassing (buiten enkele algemene bepalingen) en is men dus volledig aangewezen op de inhoud van de huurovereenkomst. Huurder en verhuurder dienen daarom in deze gevallen, die veelvuldig zullen voorkomen, de huurovereenkomst zorgvuldig te redigeren.

In dit geval regelt de huurovereenkomst niets, dus zijn slechts de algemene bepalingen van het huurrecht van toepassing. Een van deze bepalingen geeft weer dat indien er een schriftelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, deze – zonder opzegging – eindigt nadat de bepaalde tijd is verstreken.

Dit betekent dat de huurovereenkomst op de aangezegde dag eindigt, het gehuurde op die datum moetworden ontruimd en huurder geen beroep toekomt op welke bescherming dan ook.

Wat te doen?

Het is verstandig om na te (laten) gaan welke voordelen van de huidige regeling men nu nog kan benutten en op welke voordelen van de toekomstige regeling men reeds nu kan anticiperen, welke contracten nu reeds aangepast of zelfs opgezegd moeten worden. Voor huurders van bedrijfsruimte in winkelcentra geldt bijvoorbeeld dat deze onder de nieuwe regeling in het algemeen minder snel huurverlaging kunnen krijgen. Een ander voorbeeld betreft verhuurders van kantoorcomplexen, die onder het huidige regime betrekkelijk eenvoudig de huurprijs bij verlenging van de huurovereenkomst kunnen bepalen. Dit zal veranderen bij inwerkingtreding van de nieuwe regeling.

Mr Chantalle P.A.Th. van Goethem en mr Arno F.J. Jacobs zijn werkzaam bij Wouters Advocaten te Amsterdam, geassocieerd met Arthur Andersen en Co. Belastingadviseurs. Beiden zijn lid van de Real Estate Services Group van Arthur Andersen. Bij vragen zijn de auteurs te bereiken onder telefoonnummer (020) 503 97 97.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels