nieuws

Overwaarde eigen woning?

bouwbreed Premium

Ik ben gehuwd en heb 15 jaar terug een woning gekocht voor f. 150.000. Er zit nog f. 75.000 hypotheek op. Uit de WOZ-beschikking die wij in januari ’97 ontvingen, blijkt onze woning inmiddels een waarde te vertegenwoordigen van f. 450.000. Minus de f. 75.000 hypotheek, resteert een overwaarde van f. 375.000. De bank heeft mij benaderd om de overwaarde te gaan beleggen. Wat zijn de fiscale haken en ogen?

Beleggen met geleend geld is het laatste jaar erg populair. Pas op, want u neemt – afhankelijk van de soort belegging en de constructie – soms in meer of mindere mate risico’s. Het verhaal begint vaak met het aanbod, mevrouw/mijnheer u leent f. 375.000 bij de bank met een vaste looptijd tegen 6% rente. Daar betaalt u jaarlijks f. 22.500 rente over. Die rente is in uw 50% IB-schijf fiscaal aftrekbaar, dus betaalt de fiscus f. 11.250 aan u terug. Netto leent u lekker goedkoop tegen 3% rente.

Stel, u gaat het geleende bedrag van f. 375.000 heel voorzichtig beleggen in staatsobligaties die u bijvoorbeeld een rendement geven van 5,5% per jaar ( f. 20.625). Die rente moet u na aftrek van de rentevrijstelling van f. 2000 voor echtparen opgeven in uw aangifte inkomstenbelasting. Over f. 18.625 betaalt u in uw 50% IB-schijf f. 9312,50 belasting, resteert een netto rendement van f. 11.312,50. Daarmee realiseert u met de hele operatie een gering fiscaal voordeel van slechts f. 62,50.

Deze belegging gaat absoluut fout. De fiscus zal stellen dat u deze belegging nooit zou hebben gedaan als u de rente (over uw lening) niet zou mogen aftrekken. U doet zonder fiscale renteaftrek ‘een voorzienbaar nadelige transactie’. Dat is ‘fraus legis’. De fiscus weigert deze renteaftrek.

Risicodragende waarden

Als u met geleend geld gaat beleggen, moet u het in risicodragende waarden zoeken, bijvoorbeeld aandelen. Essentieel is dat u een inkomstenbron heeft met koersrisico waar ook een belast rendement uit komt. Stel dat u f. 375.000 in aandelen belegt met een bruto dividend van slechts 3% ( f. 11.250) dan ontvangt u na aftrek van f. 2000 dividendvrijstelling en belasting over f. 9250 in uw 50% IB-schijf, een netto dividendrendement van f. 6625. Bij deze belegging in aandelen zal de fiscus uw renteaftrek wel accepteren, omdat u kans heeft op koerswinst. Overigens, de rente die u aan de bank moet betalen is niet aftrekbaar als hypotheekrente eigen woning maar als renteaftrek/aftrekbare kosten bij inkomsten uit effecten.

Met geleend geld beleggen ligt het laatste jaar bij de fiscus onder vuur. Zolang de belegging een bron van inkomsten genereert, is de rente onbeperkt aftrekbaar. Maar als u geen bron heeft valt de rente onder de nieuwe grenzen van consumptieve renteaftrek die voor echtparen wordt beperkt tot f. 15.000 in 1998 en f. 10.000 in 1999.

Het Ministerie van Financien werkt momenteel aan een resolutie over de beperking van renteaftrek met geleend geld. Het is mogelijk dat u in de naaste toekomst alleen renteaftrek mag toepassen als u belast rendement aantoont. Het betekent niet dat u de aftrek verspeelt, maar wel dat de aftrek wordt doorgeschoven naar toekomstige jaren. De fiscus denkt momenteel na over deze temporisering van renteaftrek.

Veel particulieren hebben overigens een huis gekocht met een hypotheek met het doel hun woning op 60- of 65-jarige leeftijd ‘vrij van hypotheek’ te hebben. Bedenk dat de waarde van uw onroerend goed ook in de toekomst kan dalen, evenals dat de hausse-stemming op de aandelenbeurs ongetwijfeld weer een keer zal omslaan. Als de onderpandswaarde van uw onroerend goed niet meer zo solide is, is het zeer de vraag hoe de bank zich opstelt. Vaak zal de bank dan als extra zekerheid verpanding van de aandelen vragen.

Voor vragen over accountancy en belastingzaken kunt u bellen Paul Schol, Moret Ernst en Young Accountants, Arnhem. Tel. 026 – 32 09 561.

Reageer op dit artikel