nieuws

Black Monday

bouwbreed Premium

Op welke dag van de week 19 oktober ook valt, voor beleggers in effecten blijft deze datum ‘Black Monday’! De eerste zwarte maandag viel op 19 oktober 1929 en de laatste in 1987; aan het Beursplein 1 in Amsterdam kijken velen met schrik naar de 19e van volgende maand. Doemdenkers in de onroerendgoedmarkt trekken graag een parallel met deze crises.

Mede onder invloed van de (hypotheek) rentestand en de economische situatie in ons land kennen de OG-markten voor beleggingen en bedrijfspanden cycli, die varieren van 10 tot 15 jaren. Daarentegen kent de koopwoningmarkt in deze eeuw nog maar een crisis en dit betekent nog geen cyclus.

In oktober 1978 stonden de prijzen van koopwoningen na louter stijgingen op z’n hoogst om daarna in december 1982 een dieptepunt te bereiken . De gemiddelde hypotheekrente bedroeg in 1981 circa 11 procent en ik ken mensen die toen voor een hypothecaire toplening bijna 14 procent rente per jaar betaalden. Gelukkig begonnen de koopprijzen vanaf september 1986 weer te stijgen na een daling van de rente. Doemdenkers verwachten op korte termijn een herhaling van deze prijsschommelingen met alle (on)denkbare gevolgen voor de koopwoningmarkt van dien.

Met deze doemdenkers ben ik het oneens! De officiele verwachtingen over de economische ontwikkelingen in ons land en andere landen zijn zonder meer gunstig te noemen. De hypotheekrente is bijna historisch laag, omdat de inflatie zich op een dito niveau beweegt. Omdat de huren van huizen en flats voor Nederlandse begrippen ieder jaar flink omhoog gaan, kiezen huurders in grote getale voor koop van een nieuwbouwwoning, een bestaande woning of hun huurwoning. De woonlasten zijn via de aftrekbaarheid van de betaalde hypotheekrente bij de inkomstenbelasting immers gelijk aan of lager dan bij het betalen van een pittige huur. Daarnaast incasseert de eigenaar van een woning bij verkoop de waardestijging belastingvrij.

In de toekomst kijken kan niemand, maar het is volgens mij niet al te riskant om te beweren dat de hypotheekrente binnen nu en drie jaar met maximaal twee procent zal stijgen. Een grotere stijging zou duiden op een hogere inflatie en die is volgens het Euro-verdrag van Maastricht/

Amsterdam niet toegestaan. Daarmee elimineer ik de grootste risicofactor. Bij stijgende verkoopprijzen en huren zal dan de vraag naar koopwoningen aanblijven; aan de aanbodzijde kan wellicht in het marktsegment tot f. 300.000 een rimpeltje in de vijver komen.

Men verwacht uiterlijk in 2005 de oplevering van de nieuwbouwwoningen op Vinex-locaties en tot dat jaar zullen woningcorporaties vele duizenden huurwoningen verkopen. De koopwoningmarkt mag van projectontwikkelaars en overheden verwachten dat zij tijdig een passende regie uitvoeren om in de jaren 2000 tot 2005 een te groot aanbod van woningen te vermijden. Niemand is gebaat bij een verstoring van het marktmechanisme.

Doemdenken en negatief adviseren is gemakkelijker dan positief adviseren en lef tonen, want in het eerste geval kan het altijd meevallen, in het tweede geval wordt u afgerekend. U begrijpt dat ik voor eigenaars en kopers van onroerend goed de toekomst positief voorspel, indien althans marktbedervers niet het tegendeel bewerkstelligen. Overigens valt 19 oktober dit jaar op een zondag en dan rusten zelfs doemdenkers!

Reageer op dit artikel