nieuws

Uitzettingsfout op neventerrein

bouwbreed Premium

Bij de beslissing om zich te melden als gegadigde voor een woning van een bouwpo speelt soms niet alleen de ligging van het huis dat men op het oog heeft een belangrijke rol. Ook de positie van de naastliggende woningen kan daarbij van belang zijn. Als die positie afwijkt van die op de situatietekening loopt de bouwer het risico dat zijn wederpartij hem aanspreekt met een claim tot vergoeding van de schade die hij lijdt als gevolg van zo’n afwijkende plaats.

In theorie kan de benadeelde zelfs eisen dat zijn wederpartij de verkeerd gesitueerde woning afbreekt en herbouwt op de plaats die de situatietekening aangeeft, maar zo’n vordering biedt geen echte kans van slagen, zeker niet als de bouw al vergevorderd is. De koper/aanbesteder van een recreatievilla in het villapark Waterwende in Woudsend probeerde dat wel, maar zijn juridische raadsman had hem al meteen ke verzekeren dat die vordering zou worden afgewezen.

Die eis werd ingediend bij de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven nadat een onderhandse poging om dat buiten de Raad om van de bouwondernemer gedaan te krijgen. Als die daarop niet zou willen ingaan mocht hij zijn koper schadeloos stellen met een bedrag van f. 90.000. Kennelijk werd dat bedrag toch wel een beetje erg hoog gevonden door de eiser want hij verlaagde dat later tot f. 37.400.

De bouwondernemer, die het villapark had opgezet en gerealiseerd, vond dat er helemaal geen sprake was van een door hem te vergoeden schade. Weliswaar moest hij erkennen dat er een uitzettingsfout was begaan op een ander kavel, maar dat betekende niet dat hij een wanprestatie had geleverd. Dat zou alleen het geval zijn geweest als hij dat op het perceel van zijn koper had gedaan of een fout had gemaakt bij de bouw van diens villa, maar het iets verschuiven van de villa van de buurman gaf hem geen enkele aanspraak.

Omdat de bewuste situatietekening deel uitmaakte van de overeenkomst en de plaats van de villa’s in het park dus ook rechten kon geven aan degenen die belang hadden bij de bouw ervan op die plaatsen, zag de bouwondernemer de onjuistheid van die stelling waarschijnlijk zelf ook in. Dus voegde hij aan die bewering toe dat de koper niet te goeder trouw een beroep kon doen op die situatietekening.

Hoe kansloos dit proces van zijn kant gevoerd werd bleek wel uit het feit, dat zijn gemachtigde zelfs niet probeerde aan te geven waarom een koper, die een duidelijk belang heeft bij zo’n situatietekening, niet te goeder trouw handelt als hij op de daarop voorkomende situering van woningen een beroep doet.

De arbiter van de Raad wees die stelling dan ook zonder meer van de hand: nu de plaats van de belendende villa’s een wezenlijk onderdeel ervan uitmaakte was de bouwondernemer verplicht de villa’s op de aangegeven plaatsen op te leveren. Die verplichting had hij niet alleen ten opzichte van de kopers/aanbesteders van die villa’s, maar ook ten opzichte van die van de andere woningen in het park.

Ook zijn opvatting dat hier alleen sprake was van een onbelangrijke wijziging in het uitzicht, waarbij het alleen ging om het uitzicht uit de keuken en de erker, deelde de arbiter niet. Omdat de beide villa’s vrij dicht bij elkaar lagen betekende de verschuiving van de andere villa niet alleen een aantasting van het verwachte uitzicht vanuit de villa en ook vanuit de tuin, het deed ook afbreuk aan de te verwachten vrije ligging en de privacy van de bewoners.

Interessanter was het verhaal waar de bouwondernemer het laatst mee kwam. Hij vertelde, dat hij tussen alle percelen coniferen zou aanbrengen als erfafscheiding. Dat was in het po van dit recreatiepark opgenomen. Als dat eenmaal gebeurd was, zou zijn koper/aanbesteder helemaal geen uitzicht meer hebben over het perceel van zijn buurman!

Dat leek tenminste een zinnig argument voor het afweren van de claim, want het uitzicht dat zijn koper mocht verwachten toen hij aan de hand van de situatietekening dat kavel koos werd niet zozeer bepaald door de ligging van de naburige villa’s maar bijna uitsluitend door de coniferenhaag, die er kennelijk nog niet was toen hij zijn villa betrok.

Toch ging de arbiter hier niet op in. Hij vond dat deze “mogelijke toekomstige omstandigheid” niets kon afdoen aan de wanprestatie van de bouwondernemer. Het was misschien beter geweest als hij nader had onderzocht of die wanprestatie wel enige schade veroorzaakte, want die is toch nodig om een schadevergoeding toe te kennen. Dat is voor mij na lezing van dit vonnis maar zeer de vraag. Van belang daarbij is of de aanleg van een coniferenafscheiding onderdeel was van de tussen de partijen gesloten overeenkomst danwel dat het alleen een plannetje was van de bouwondernemer waar zijn aanbesteders niets van wisten.

De arbiter zegt nog wel, dat hem niet gebleken was dat de eigenaar van de villa de coniferen rond zijn tuin niet zo kort mocht houden, dat het vrije uitzicht over de andere erven gehandhaafd zou blijven, maar als dat de bedoeling was zouden er bepaald geen coniferen geplant worden maar ligusters of iets dergelijks.

Hoewel er bij mij dus de nodige twijfel bestaat over de vraag of hier wel sprake was van enige schade, kende de arbiter een schadevergoeding van niet minder dan f. 20.000 toe. Niet de – al buiten rechte – gevorderde f. 37.400, die (ook) door hem bovenmatig werden gevonden. De eiser had het door hem gewenste bedrag proberen te onderbouwen door een vergelijking te maken tussen de prijzen van zijn villa en de daarachter liggende goedkopere villa, maar dat sloeg natuurlijk nergens op. Dat vond ook onze arbiter, al zei hij dat wat anders.

Dat hij begon de eerste eis af te wijzen hadden ook de eiser en zijn gemachtigde op hun vingers ke natellen. Op het moment van de mondelinge behandeling van die eis was de andere villa nagenoeg gereed voor oplevering. Het belang bij afbraak en herbouw op de juiste plaats was veel minder groot dan het financiele nadeel, dat bij de inwilliging van die eis zou worden geleden. Om van het belang van de koper van die andere villa nog maar te zwijgen, wat de arbiter dan ook maar deed.

Gemachtigden van eisende partijen zouden de belangen van hun clienten bepaald niet schaden als zij een dergelijke eis niet meer opnemen in hun dagvaarding c.q. memorie van eisen. De redelijkheid die rechter of arbiter hanteert bij de afwijzing van zo’n vordering zou toch ook voor hen een uitgangspunt moeten zijn bij het opstellen van hun stukken. (BR 1997 p. 258)

Reageer op dit artikel