nieuws

Een slimme aannemer

bouwbreed Premium

Het gaat er in de bouwwereld vaak niet om wie er formeel in zijn recht staat als er problemen bij de uitvoering van een overeenkomst ontstaan. Niet alleen zijn soms de kosten, verbonden aan de beslechting van het geschil, hoger dan het financieel belang erbij. De kans, dat men geheel of gedeeltelijk in het ongelijk wordt gesteld, speelt ook mee bij de vraag of men er niet beter aan doet de zaak onderling op te lossen. Bijvoorbeeld door met de wederpartij een ‘dading’ aan te gaan. Dat is een overeenkomst waarbij beide partijen een offer brengen om hun geschil te beeindigen.

Die weg koos de aannemer toen in de kelder van het door hem gebouwde huis lekkages optraden. Weliswaar waren die het gevolg van de hem door de architect van zijn opdrachtgever voorgeschreven constructie, maar hij besefte wel, dat hij met een beroep daarop de schadeclaim niet met een gerust hart kon afwijzen. Als een aannemer weet, of behoort te weten, welke risico’s verbonden zijn aan een bepaald ontwerp, kan hij dat niet ‘straffeloos’ uitvoeren. Toen hij dan ook aansprakelijk werd gesteld voor de herstelkosten kocht hij die claim af met vijfduizend gulden.

De eerste fout was wel door de architect gemaakt en omdat het alsnog waterdicht maken van de kelder meer dan vier keer de afkoopsom bedroeg sprak de opdrachtgever zijn architect aan voor het restant van ruim zestienduizend gulden. Die laatste was wat minder verstandig dan de aannemer; hij liet het niet alleen op een procedure aankomen, maar maakte die ook nog extra kostbaar door een tweede zitting van het Arbitrage Instituut Bouwkunst te eisen. Hij had er namelijk op gestaan, dat er nog getuigen door de arbiter werden gehoord hoewel die dat niet nodig vond voor zijn beslissing.

Mede daardoor beliepen de kosten van deze arbitragezaak niet minder dan ruim vijftienduizend gulden en omdat hij naast een schadevergoeding veroordeeld werd tot betaling van die kosten, moest hij uiteindelijk meer betalen dan zijn opdrachtgever van hem gevorderd had.

Het zou dus verstandig van deze architect geweest zijn als hij de zaak, net zoals de aannemer, geschikt had. Hij zou daar niet alleen zakelijk gezien verstandig aan hebben gedaan, hij had zich ook moeten realiseren dat hij met zijn ontwerp geen waterdichte kelder kon garanderen aan zijn opdrachtgever. Die mocht er immers van uitgaan, dat zijn kelder wel waterdicht zou zijn en dat hem dat tevoren gezegd zou zijn als dit niet het geval was.

Het ging allemaal om de bouw van een huis, dat eerst geen kelder zou hebben. Maar omdat er eerst grondverbetering moest plaatsvinden en er daardoor een veel grotere bouwput moest worden gegraven dan aanvankelijk de bedoeling was, werd besloten om de hele woning te onderkelderen.

Om die meerkosten beperkt te houden zagen opdrachtgever en architect maar af van drainage; dat was wel verantwoord dacht ook de architect omdat rondom en onder het te bouwen huis zoveel zandvulling had plaatsgevonden dat voldoende afvoer van grondwater naar lager gelegen terreingedeelten kon plaatsvinden.

Het kelderontwerp was echter zo knullig, dat de aannemer het nodig vond tegen de architect te zeggen, dat het zo niet kon. Hij stelde hem daarom voor de kelderwanden op dezelfde manier op te trekken als hij bij een andere woning had gedaan: een binnen- en buitenspouwblad van kalkzandsteen, waartussen beton was gestort. Dat gebeurde dus ook hier en daarna werd de buitenkant voorzien van een inertollaag.

Dat deze bouwwijze geen waterdichte kelder opleverde bleek al gauw na de oplevering. De kelder ging op meerdere plaatsen lekken; de waterschade aan de inboedel was gelukkig beperkt ( f. 2554), maar het alsnog aanleggen van een drainage en het waterdicht maken van de kelder zouden meer dan f. 21.000 vergen.

Omdat de aannemer daarvan al f. 5000 voor zijn rekening had genomen eiste de opdrachtgever de rest van zijn architect. Die had hem moeten wijzen op de risico’s van een gemetselde kelder in geaccidenteerd terrein en op de risico’s van het laten vervallen van een drainage rond de kelder. Nu hij dat niet had gedaan betekende het, dat hij een ‘verwijtbare fout’ had gemaakt, waarvoor hij op grond van de hier van toepassing zijnde SR 1988 (art. 55) aansprakelijk was.

De architect zei in de procedure echter, dat hij zijn opdrachtgever er al in de ontwerpfase op gewezen had, dat alleen een in gewapend beton uitgevoerde kelder gegarandeerd waterdicht zou zijn, maar dat door het prijsverschil van f. 30.000 zijn opdrachtgever daarvan had afgezien en bewust gekozen had voor een gemetselde kelder. En als hij al aansprakelijk was zou dat niet voor meer dan voor de helft van zijn honorarium ke zijn omdat hij geen volledige opdracht zou hebben gehad. Die bewering werd door de arbiter echter direct terzijde gelegd.

Omdat in het bestek van deze architect niets te vinden was over de kwaliteit van de toe te passen steen en de specifieke eisen die aan de uitvoering van de kelderwanden moesten worden gesteld, noch over de kwaliteit van de metselspecie en de verhardingstijd van het metselwerk, was het volgens de arbiter niet verwonderlijk dat de aannemer problemen had gezien met de uitvoering van dat bestek.

Toen hij hem toestond om volgens een eerder bestek van zijn hand de kelder te bouwen had hij zijn opdrachtgever moeten vertellen, dat die manier ook niet ‘onfeilbaar’ zou zijn door de moeilijke controleerbaarheid van het met beton vullen van de spouw; op de kim zou dat zelfs helemaal niet mogelijk zijn.

De architect had het ook niet nodig gevonden om de aannemer iets te vertellen over de te gebruiken materialen en de methode van uitvoering. Nu hij dat had nagelaten en in het algemeen niet voortdurend en met de nodige zorgvuldigheid aandacht had besteed aan de uitvoering van dit kwetsbare onderdeel, was hij volgens de arbiter mede verantwoordelijk voor het povere eindresultaat. ‘Mede’ want de aannemer was daar in gelijke mate voor verantwoordelijk. Die had zijn verantwoordelijkheid echter heel slim afgekocht voor een veel lager bedrag en daardoor ook meteen de proceskosten vermeden.

Waarom de aannemer door hem veroordeeld zou zijn tot betaling van een gelijk bedrag, maakt onze arbiter niet duidelijk in zijn vonnis. Dat zou toch wel nodig zijn geweest, niet omdat de aannemer daar recht op had, maar omdat er wel een motivering verwacht mocht worden waarom architect en aannemer in een fifty-fifty verhouding verantwoordelijk waren voor deze lekkende kelder.

Overigens, niet het gehele bedrag dat door de opdrachtgever aan schade was opgevoerd werd hem toegewezen. De kosten van het alsnog aanleggen van een drainage werden niet als schade aangemerkt, evenmin als die voor het aanleggen van een be- en ontluchtingssysteem.

Dat het totale bedrag, waartoe de architect veroordeeld werd, toch nog hoger was dan het tegen hem geeiste lag aan het feit, dat de proceskosten meer bedroegen dan de schade!

(B.R. 1997 p. 76)

Reageer op dit artikel