nieuws

Overvalbesluit geeft gemeenten voorkeursrecht

bouwbreed Premium

De gewijzigde wet Voorkeursrecht Gemeenten stelt het College van Burgemeester en Wethouders van groeikernen zoals Vinex-locaties in staat in het geheim een voorkeursrecht te vestigen op grond in een toekomstig bestemmingsplan. Vissen aannemers / poontwikkelaars bij het veilig stellen van toekomstig bouwvolume nu achter het net? Of zijn er nog mazen in de wet?

Groeigemeenten die willen uitbreiden krijgen in de praktijk vaak te maken met lastige aannemers en poontwikkelaars. Zij blijken juridisch eigenaar te zijn van de agrarische gronden waarop de gemeente een bestemmingsplan wil ontwikkelen.

Die gronden veranderen door raadsbesluiten van bestemming. Daarmee realiseert de aannemer een bestemmingswijzigingswinst. Landbouwgrond van f. 1 tot f. 7 per m2 wordt door de bestemmingswijziging plotseling f. 25 tot f. 250 per m2 waard. Vaak is het de aannemer daar niet eens om begonnen. Hij wil met zijn grondverwerving toekomstig bouwvolume veilig stellen om in samenwerking met de gemeente een bouwpo te realiseren en zijn mensen aan het werk te houden.

Veel aannemers die deze koers varen zijn zelfs bereid tegen de eigen aankoopprijs de grond na bestemmingswijziging weer aan de gemeente door te verkopen. Zij stellen daarbij een belangrijke voorwaarde – gemeente u moet mij als aannemer of poontwikkelaar de bouwopdrachten in het bestemmingsplan gunnen.

Gemeenten vinden dat nu soms heel vervelend, omdat ze zelf de aannemer willen kiezen en de regie willen hebben over de invulling van het bestemmingsplan. De aannemer wil soms in een bestemmingsplan de krenten uit de pap bouwen zoals de A1-locatie aan de snelweg, het bedrijventerrein, de vrije sector-woningen. Hij heeft minder belangstelling voor de aanleg van een rioleringssysteem of de bouw van een gemeenschapshuis, tramhuisjes, busstations, enzovoort – allemaal collectieve voorzieningen die minder winstgevend zijn – maar er wel moeten komen.

Als grondeigenaar had de aannemer/poontwik-kelaar een sterke marktpositie. Zonder samenwerking met hem kon de gemeente niets beginnen. Uitkoop was praktisch onmogelijk. En de aannemer kon zonder medewerking van de gemeente – die een bestemmingsplanprocedure moet uitvoeren – niets doen. Partijen waren veroordeeld tot samenwerking. Dit tot grote onvrede van gemeenten die volgens Europese aanbestedingsregels vaak een vrije keuze moeten ke maken van de aannemer. Bovendien leidde de situatie in de ogen van de gemeente tot onnodige prijsopdrijving. Het maakte voor de aannemer immers weinig uit als hij een landbouwer f. 40 of f. 50 per m2 betaalde voor landbouwgrond van f. 7 per m2. Want de aannemer verhaalde vervolgens die bovenmatige prijs toch wel weer bij de gemeente. Als die hoge prijs eenmaal in de markt was afgegeven, was de gemeente gedwongen dezelfde prijs voor andere percelen landbouwgrond te betalen.

Voorkeursrecht

De gewijzigde Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) die op 17 juli 1996 van kracht is geworden, moet nu alle groeigemeenten weer de regierol geven bij aankoop van gronden en de inrichting van bestemmingsplannen. Het gaat om alle gemeenten die een bouwquotum krijgen toegewezen. B en W van deze groeigemeentes krijgen de mogelijkheid om via een overvalbesluit een voorkeursrecht te vestigen op het gebied dat ze van plan zijn in een uitbreidingsbestemmingsplan op te nemen. Dat is van B en W een geheim besluit.

Zelfs een voorstel aan B en W om te besluiten op het grondgebied van de gemeente een uitbreidingsplan te realiseren, is al voldoende basis voor het vestigen van een voorkeursrecht. Het voorkeursrecht wordt door de gemeente ingeschreven in het Kadaster. Overdracht van grond vindt plaats via de notaris. De notaris is ondermeer verplicht vooraf te onderzoeken welke erfdienstbaarheden op een grondperceel zijn gevestigd. Als nu een landbouwer aan een aannemer of poontwikkelaar grond wil overdragen, zal de notaris ontdekken of de gemeente daar een voorkeursrecht op heeft gevestigd. In dat geval stagneert de transactie met de aannemer/poontwikkelaar.

De landbouwer (eigenaar) is vervolgens verplicht zijn grond bij verkoop als eerste aan de gemeente aan te bieden tegen een reele marktwaarde. Dit nieuwe instrument zou een dempende werking moeten hebben op de ontwikkeling van grondprijzen.

Prijsprocedure

De wet kent een prijsvaststellingsprocedure. Er wordt een aantal deskundigen benoemd (makelaars). Zij moeten de waarde van de grond in het economisch verkeer vaststellen. Dat is vervolgens de prijs die de gemeente moet betalen als zij wil kopen. Maar de verkoper (landbouwer) is natuurlijk vrij om te beslissen of hij zijn grond voor die prijs ook wil verkopen. Overigens is het verstandig in verband met de landbouwvrijstelling bij de waardebepaling door de makelaars een splitsing aan te brengen tussen de waardestijging van de grond als gevolg van inflatie (onbelast) en bestemmingswijziging (belast).

Onteigening

In plaats van via het voorkeursrecht kan een gemeente grond verwerven via ‘onteigening’ waarbij de landbouwer niet vrijwillig, maar verplicht zijn grond moet afstaan. Zo’n procedure duurt erg lang. Bovendien is daarbij de waardevaststelling voor de grondeigenaar hoger dan bij het voorkeursrecht. Naast de waarde van de grond in het economisch verkeer kan de landbouwer tevens een schadevergoeding voor bedrijfsverplaatsing claimen.

Openbaar

Binnen 8 weken nadat B en W het Voorkeursrecht heeft gevestigd, moet de gemeenteraad dit besluit bestendigen. De Wet Voorkeursrecht kent strikte termijnen waarbinnen belanghebbenden moeten worden gehoord en bezwaar ke indienen. Dat is voor gemeenten een ingewikkeld traject met een grote kans op termijnoverschrijdingen. De wet kent maar liefst een 18-tal momenten waarop partijen gehoord mogen worden. Als bij een van die momenten de termijn wordt overschreden vervalt voor de gemeente het voorkeursrecht en zitten aannemer/poontwikkelaar weer op het vinkentouw. Een landbouwer kan in beroep gaan bij de gemeente om een gevestigd voorkeursrecht op zijn grond te laten vervallen. Daarmee krijgt de landbouwer weer vrijheid van handelen naar derden.

Optie-overeenkomst

Het voorkeursrecht geldt ondermeer niet bij transacties tussen naaste familieleden en de verdeling van een huwelijksgemeenschap bij een scheiding. Interessanter is de vrijstelling van voorkeursrecht bij een optie-overeenkomst. Als de optie-overeenkomst voor een grondtransactie tussen een eigenaar (landbouwer) en een aannemer/ poontwikkelaar eerder dan het voorkeursrecht van de gemeente is ingeschreven in het Kadaster, gaat het optierecht voor.

Het voordeel van de aannemer/poontwikkelaar is dat hij met een minimale investering zijn toekomstig aankooprecht kan veilig stellen.

Ook indien een voorlopige koopovereenkomst is gesloten en ondertekend door partijen en ingeschreven in het Kadaster, vist de gemeente met het vestigen van een voorkeursrecht achter het net. De feitelijke juridische levering, betaling en overdracht kan vervolgens op een later tijdstip plaats vinden. Vaak wijzen beide partijen een makelaar aan die gezamenlijk in overleg bepalen wat de grondprijs (na bestemmingswijziging) zal zijn.

Overigens geeft een optie-overeenkomst een aannemer/poontwikkelaar minder financiele risico’s dan een voorlopige koopovereenkomst om de afspraak te ontbinden als later blijkt dat de bestemmingswijziging op het beoogde perceel niet doorgaat.

Publiek Private Samenwerking

Gemeenten en aannemers/poontwikkelaars ke in plaats van elkaar bevechten ook kiezen voor bijvoorbeeld een Publiek Private Samenwerking (PPS). De gemeente zal altijd een aannemer nodig hebben om een bouwpo te realiseren. Ook voor de financiering van onderdelen van het bestemmingsplan heeft de gemeente private financiers (poontwikkelaars) nodig. De PPS als samenwerkingsvorm tussen gemeente en private ondernemingen zal blijven bestaan. Alleen zal mogelijk door de Wet Voorkeursrecht bij grondaankopen in de toekomst de regierol binnen de PPS weer meer bij de gemeente komen te liggen.

Praktijk

Welke uitwerking het voorkeursrecht op grondaankopen in de praktijk zal hebben is zeer onduidelijk. Zal het College van B en W het politiek aandurven een ‘overvalbesluit’ te nemen? Kan zo’n besluit geheim blijven tot het voorkeursrecht in het Kadaster is gevestigd? Zal de gemeente in staat zijn alle termijnen van het goedkeuringstraject te bewaken? Er zullen voor aannemers/poontwikkelaars ongetwijfeld vele mogelijkheden blijven om zich een goede strategische uitgangspositie in een PPS te verwerven.

*)Paul Schol in samenwerking met Mr. Maarten Vis Azn en Mr. Arthur Janssen, Moret Ernst en Young Bouw en Onroerend Goed, Arhem, tel. 026 – 32 09 561.

Reageer op dit artikel