nieuws

Vage regels over gewoon en ongewoon onderhoud

bouwbreed

Regels voor het bouwen en de volkshuisvesting zijn te vinden in de Woningwet, die in 1991 helemaal is herzien. Dat was onder meer nodig met het oog op de vereenvoudiging en vermindering van regelgeving. Zo werd in deze ‘vereenvoudigde’ wet onder meer bepaald, dat het uitgangspunt dat niet gebouwd mag worden zonder vergunning van B en W, niet zou gelden voor het gewone onderhoud. Maar wat is nu gewoon onderhoud en wanneer wordt dat ongewoon?

Op de vraag wat gewoon en wat ongewoon onderhoud is, geeft de wetgever geen antwoord. Dat moet dus maar aan de hand van praktijkgevallen door de rechter gebeuren. Die heeft daar ook zo zijn problemen mee en als het niet echt hoeft, geeft hij geen omschrijving van zo’n min of meer wazig begrip. We krijgen dan alleen te horen of het geval dat in de procedure aan hem wordt voorgelegd er nu wel of niet onder valt.

Een duidelijke grens waar gewoon onderhoud ophoudt en ongewoon onderhoud begint is dan ook in zijn algemeenheid haast niet te geven. Maar dat had de Tweede Kamer moeten bedenken toen het wetsontwerp met zo’n criterium erin door de toenmalige staatssecretaris Enneus Heerma werd voorgelegd.

Het belangrijkste effect, dat met de door Heerma voorgestelde wijziging werd beoogd, was niet alleen dat voortaan minder ingrijpende bouwwerken zonder vertraging konden worden aangepakt, maar ook dat daarvoor geen leges meer aan de gemeente betaald hoefden te worden.

Dat zijn vaak niet onaanzienlijke bedragen en bij een renovatiepo in Leeuwarden betrof dat zelfs bijna een ton. Voor de woningstichting die tot die renovatie besloten had, was dat voldoende reden om bij drie instanties te proberen het besluit van B en W van Leeuwarden – dat er voor die renovatie een bouwvergunning nodig was – vernietigd te krijgen.

De eerste poging daartoe was bij voorbaat tot mislukken gedoemd. Het bezwaarschrift bij datzelfde college werd natuurlijk ongegrond verklaard. Dat is bij mijn weten nog nooit anders gebeurd, maar het is nu eenmaal wettelijk zo voorgeschreven.

Dat het alleen maar tot een – naar mijn mening onnodige – vertraging leidt zou een echte reden ke zijn om tot een vereenvoudiging en vermindering van regelgeving te komen zoals de regering met de mond belijdt.

Na de gemeentelijke afwijzing deed de rechtbank in Leeuwarden hetzelfde. Die redeneerde, dat de stichting door een bouwvergunning aan te vragen zelf d had dat die nodig was en dus geen rechtstreeks belang had bij het instellen van haar beroep. Dat dit een verkeerde redenering was, werd de rechters door de collega’s van de Raad van State heel duidelijk gemaakt.

In laatste instantie moesten die oordelen over de vraag of er nu wel of geen bouwvergunning voor deze renovatie nodig was geweest. De vraag of dat zo is dienen B en W ambtshalve te verrichten en het antwoord daarop is een beslissing die de aanvrager direct in zijn belang treft.

Het feit, dat die te kennen zou hebben gegeven dat er een vergunning nodig is, is niet beslissend voor het antwoord dat de gemeente naar objectieve maatstaven dient te geven.

De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ging daarom zelf na hoe het antwoord op die vraag moet luiden nadat zij het vonnis van de rechtbank vernietigd had.

Gezien de aard en de omvang

van de renovatiewerkzaamheden kwam de Raad tot de slotsom dat het hier geen gewoon onderhoud betrof. Ook was de voorgenomen renovatie geen verandering van niet-ingrijpende aard, een ander – al net zo vaag – criterium van de Woningwet voor het niet nodig zijn van een vergunning. Voor dat oordeel was niet zozeer van belang, zo luidde de uitspraak, dat hier aan een van de eisen van de Woningwet voldaan werd, nee van doorslaggevend belang was hier dat de renovatie in haar geheel niet voldeed aan het vereiste, dat het niet-ingrijpend diende te zijn in de bestaande bouw.

Hoewel die veranderingen geen betrekking hadden op de draagconstructie van de woningen, de bebouwde oppervlakte niet uitgebreid werd en het toegestane gebruik gehandhaafd bleef, was het renovatiepo ingrijpend genoeg om niet onder een van de twee wettelijke uitzonderingen te vallen. Het zonder meer voldoen aan een van de drie voorwaarden van het eerste lid van artikel 4 onder e. betekent dus niet, dat een bouwpo zoals dit van niet-ingrijpende aard is. Nee, het kan dat desondanks zijn, meent de Raad.

Maar wat is dan het criterium, dat zij daarvoor wel aanlegt? Niet de bouwkosten, die hier ongeveer f. 12 miljoen bedroegen, ofwel f. 51.000 per flatwoning. Dat is voor de rechters niet doorslaggevend en een opmerking die zij alleen maar terzijde maken. Het kan wel een vingerwijzing zijn voor de aard en omvang van het werk, twee begrippen die zij wel als criterium hanteren.

Maar voor het antwoord wanneer de aard en omvang van een renovatie zodanig zijn, dat wel voldaan wordt aan de eis van niet-ingrijpendheid, hebben we aan deze uitspraak niet zo veel.

Hoewel een renovatie altijd wel wat veranderingen met zich meebrengt, kun je je afvragen of bijvoorbeeld het in overeenstemming brengen met de eisen van deze tijd, veranderingen zijn die alleen maar met een bouwvergunning ke worden gerealiseerd. Dak- en gevelisolatie zullen altijd wel bedragen kosten in de orde van grootte als hier het geval was. Moeten die isolatievoorzieningen alleen met een bouwvergunning aangebracht ke worden? Dat gebeurt bij geen enkele particuliere woning; moet dat dan anders zijn als het om een flatgebouw met een groot aantal woningwetwoningen gaat?

De zin van het voorafgaande gemeentelijke toezicht ontgaat mij in zulke gevallen. Maar dat is niet aan de rechters te wijten, maar aan de politieke besluitvorming op dit terrein. Wat ook nogal wrang overkomt is, dat deze uitspraak inhoudt dat een stichting met een sociale doelstelling bijna een ton moet betalen aan de gemeente Leeuwarden en dat bedrag niet kan besteden aan het doel waarvoor zij in het leven is geroepen.

Er loopt nog wel een afzonderlijke procedure over die leges voor de Belastingkamer van het Gerechtshof in Leeuwarden, maar of die voor de stichting veel resultaat zal hebben betwijfel ik. Beter zou het zijn als de huidige bewindsman van Volkshuisvesting in ‘zijn’ Woningwet de ruimte zou scheppen om dit soort renovaties onder de uitzonderingen te brengen. Daarmee zou hij twee verschillende resultaten bereiken, die niet alleen voor het bedrijfsleven maar ook voor woningbouwstichtingen zeer gewenst zijn.

(BR 1996 p. 652)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels