nieuws

Onrendabele investering kan met helft worden teruggebracht ..LE: Bouwkosten sociale woning ke omlaag

bouwbreed

Onrendabele investering kan met helft worden teruggebracht ..LE: Bouwkosten sociale woning ke omlaag

Het is zeer goed mogelijk om op de bouwkosten van sociale woningen vijf tot tien procent te besparen, zonder dat dit de kwaliteit van de huisvesting aantast. De onrendabele top in de sociale nieuwbouw ligt op f. 20.000 per woning. Daarvan kan de helft worden terugverdiend door goedkoper te bouwen.

De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) komt tot deze conclusie op basis van het experimentenprogramma ‘Goedkoper bouwen’. In het kader van het programma zijn acht voorbeeldpoen gebouwd, twee prijsvragen uitgeschreven en vier onderzoeken verricht. Het advies is onlangs aan staatssecretaris Tommel overhandigd.

Uit de voorbeeldpoen is gebleken dat het goed mogelijk is om een volwaardige eengezinswoning te bouwen voor f. 105.000, (prijspeil 1995, inclusief bijkomende kosten en btw). Dat is f. 10.000 lager dan de bouwkosten van een gemiddelde sociale huurwoning van het zelfde volume en afwerkingsniveau.

De prijsvragen, die waren uitgeschreven in samenwerking met respectievelijk SFB Vastgoed en de provincie Flevoland, leerden dat bouwbedrijven en ontwerpers het zelfs mogelijk achten een sociale woning te bouwen voor slechts f. 100.000. De woningen zijn nu in uitvoering zullen na oplevering nog aan een evaluatie worden onderworpen.

Overigens zijn er wel randvoorwaarden verbonden aan goedkoper bouwen. De rentestand zowel als grondprijzen moeten niet teveel stijgen, wil ongesubsidieerd of licht-gesubsidieerd bouwen in de sociale sector een haalbare uitdaging blijven.

Kwaliteit

Op voorhand stelt de SEV echter al vast dat de kwaliteit van goedkoop gebouwde huizen niet onder hoeft te doen voor die van ‘normaal’ gebouwde sociale woningen. Uit de poen en de prijsvragen blijkt dat op het terrein van aanpasbaar bouwen en duurzaam bouwen niet beter maar ook niet slechter wordt gescoord dan het gemiddelde eengezinsrijtjeshuis.

In een aantal poen is op de bouwkosten bespaard door de woningen kleiner of smaller te maken of door te beknibbelen op de afwerking. De stuurgroep stelt dat dit soort besparingen niet als eerste moet worden doorgevoerd, te meer omdat bij latere woningaanpassing of -uitbreiding hogere kosten zullen moeten worden gemaakt.

Evenmin een oplossing is het besparen op de afwerking, van de zolderverdieping of de slaapverdieping. In het laatste geval werd dan een afbouwpakket bijgeleverd. Volgens de SEV zullen alleen mensen met tijd en twee rechterhanden hier bij gebaat zijn. Een tweede groep poen en plannen gaat uit van een andere verkaveling. Zo ke rijtjeswoningen rug aan rug worden geschakeld, waarmee een gevel wordt uitgespaard en minder grond nodig is.

Een tweede variant is de ‘klaverblad-verkaveling met vier onder een kap. Dit vergt minder aansluitingen tussen bouwmuren en buitengevels. Dubbel grondgebruik is een derde optie, waarvan de boven- en benedenwoning of de halfgestapelde wooneenheden voorbeelden zijn.

Prefab

Bouwbesparingen zijn verder mogelijk door een goede bouwvoorbereiding en -organisatie en prefabricage van bouwdelen. Hiermee wordt op de bouwtijd een besparing bereikt van 25 procent. De SEV wijst erop dat hiervoor de series te bouwen woningen niet groot hoeven te zijn. Bij 25 tot 100 woningen is dit al mogelijk, zoals ook een redelijke variatie in woningtype dan al door te voeren is. De kosten per m3 van deze woningen is 10 tot 15 procent lager dan gemiddeld.

Bij toepassing van nieuwe, droge bouwsystemen met prefab-elementen. zoals staalframe-bouw, cellenbeton en houtskeletbouw zijn nog grotere kostenbesparingen te behalen: 15 tot 25 procent per m3.

Nadeel is dat deze systemen logistiek kwetsbaar zijn en dus een strak georganiseerd bouwproces vereisen. Bovendien bestaat weerstand tegen dit type bouwsystemen, na slechte ervaringen in het verleden.

In haar advies roept de SEV de bouw en zijn opdrachtgevers op verder te gaan met de ontwikkeling van goedkope bouwmethoden en de verbetering van het bouwproces. De rijksoverheid doet er goed aan goedkoper bouwen verder te stimuleren. Zelf zal de stuurgroep zich nog een tot twee jaar richten op de mogelijkheden van goedkoper bouwen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels