nieuws

Suyker, vastgoedmanager Tandem Europe: ‘Ontwikkelaars ke geen efficient kantoor realiseren’

bouwbreed

Amerikaanse ondernemingen gaan anders met vastgoed om dan hun Europese concurrenten. In tegenstelling tot Europese ondernemingen moet vastgoed bijdragen aan het totaalresultaat van de onderneming. Zonder problemen worden kantoren of fabrieken gesloten, om ze in een andere staat weer te openen. John Suyker, manager real estate Europe van Tandem Computers Inc., gunt ons een blik in zijn keuken.

Halverwege het gesprek staat Suyker geruime tijd stil bij de twee modellen van economische orde: het Rijnlandse en het Angelsaksische.

“Met mijn Australische en Amerikaanse ervaringen loop ik dus vast op het Rijnlandse model, wat veel meer gericht is op het bereiken van een consensus. Onroerend goed speelt daar nauwelijks een rol van betekenis in, terwijl in het Angelsaksische economiemodel vastgoed een hoge prioriteit wordt toegekend. Want de bedrijfscultuur, dus ook die van Tandem, is gericht op het maken van winst en vastgoed zijn kosten, die de winst ke temperen. Share holders value heeft er voor gezorgd dat in Angelsaksische economieen vastgoed hoger op de bedrijfsladder kwam. Maar zonder meer onze Amerikaanse bedrijfscultuur in Europa loslaten ging niet. Als een soort compromis heb ik van beide modellen het beste genomen en het werkt.”

De in Australie geboren Suyker kwam na een aantal omzwervingen bij Tandem op het moment dat deze computerhardware-onderneming het meer dan voor de wind ging. Er werd niet gelet op een vierkante meter vastgoed meer. “Elke ondernemingsfase kent zijn eigen vastgoedbehoefte”, meent Suyker, die zichzelf ziet “als iemand die de mensen van Tandem bewust maakt voor de kosten die vastgoed met zich meebrengen”. “Tandem ging na de startfase, 22 jaar geleden, over in een sterke groei, en kwam begin negentiger jaren door toenemende concurrentie in een fase van stabiliteit. In deze laatste fase wordt pas gelet op de kosten van huisvesting. Hoe besteden we ons geld? Want 10 tot 15 procent van de kosten die een onderneming maakt, houdt verband het huisvesting.”

Alle operationele zaken waaronder vastgoed lost Tandem overigens lokaal op. Suyker: “Bij Tandem Europe werken 1200 mensen, die zijn verspreid over 36 locaties. Het is daarom ondoenlijk om centraal alle vastgoedactiviteiten uit te voeren. Centraal wordt te samen met de locaties een vastgoedbeleid opgesteld. Elk Europees land kent zijn eigen complexiteit. Ik geef de landenvestigingen advies en zorg er wel voor dat het huisvestingsbudget van circa 20 miljoen dollar niet wordt overschreden. De FM-managers van de landenvestigingen regelen hun zaken zelf op operationeel niveau.”

Fiscaal klimaat

De aanpak om de huisvestingskosten in te tomen loog er niet om. Om de stijgende kosten in relatie tot de tanende resultaten tot staan te brengen, werd besloten de fabriek in Duitsland te sluiten en over te hevelen naar een goedkoop Europees lonenland. “Zo’n vervelende klus als het sluiten van een vestiging hoort ook bij het werk als corporate real estate manager. Maar ook plezierige, zoals het zoeken naar fiscaal en financieel gunstige klimaten. De arbeids- en huisvestingskosten moesten van de Tandem-top aanzienlijk naar beneden, en Duitsland is dan een erg duur land. Binnen drie jaar werden de totale kosten met 35 procent gereduceerd. In verschillende landen braken we de huurcontracten open en waar dat niet kon, vond onderverhuring plaats van overbodig kantoorruimte.”

Makelaars en poontwikkelaars hebben aan den lijve ondervonden wat een dergelijke ‘Amerikaanse’ aanpak betekent. Met medeneming van advocaat werd soms de makelaar gedwongen om met een betere – lees lagere – huurofferte te komen. “Het werd wel beloond”, vergoelijkt Suyker.

In Nederland werd het aantal vierkante meters ook drastisch teruggebracht. “Een nieuwbouwontwikkeling werd in verband met huur flexibiliteit uiteindelijk uitgevoerd Multi Vastgoed in competitie met een belegger”, zegt Suyker. “De maatregelen waren hard, maar moesten genomen worden anders kwam de continuiteit in gevaar.”

Dure kantoren

Ondernemingen in fase van stabiliteit vragen zich steeds vaker af of het pronken wel noodzakelijk is. Veel computerbedrijven zaten tijdens hun groeifase in prachtig vormgegeven gebouwen, die bezoekers bij het passeren van de hoofdingang in extase brachten. Wie herinnert zich niet het pand van software-bouwer Management Share in Amsterdam Zuid-Oost. Zijn veel te dure kantoor was als een soort waterval vormgegeven.

John Suyker is over dat fenomeen duidelijk: “Overbodige ruimte zoals een protserige receptie is nergens voor nodig. Het drijft de kosten van huisvesting op. Wat ik van ontwikkelaars eis, is het efficiente kantoor. Dat is voor vele ontwikkelaars een nieuw begrip. Onder efficiency versta ik: efficient in gebruik en tegelijk moeten prijs en kwaliteit in balance zijn, tevens moet men flexibiliteit garanderen voor de sterk veranderende organisatie. Om te weten wat voor kantoor ik wil hebben, zullen ze zich bewust moeten zijn hoe de organisatie van een bedrijf in elkaar steekt en er over vijf jaar uitziet. Weinig ontwikkelaars hebben daar belangstelling in en verstand van. Uiteindelijk zal de prijs per persoon en niet de prijs per vierkante meter de ontwikkeling van kantoren gaan bepalen.”

Europese vastgoedmanagers werken steeds professioneler

Als gevolg van downsizing, reengineering en andere ‘veranderingsprogramma’s’ bij grote Europese ondernemingen worden vastgoedbeheerders van deze ondernemingen steeds vaker betrokken bij bepaling van de ondernemersstrategie. Deze ontwikkeling wordt het komende decennium alleen nog maar versterkt onder invloeden van verdere internationalisering en uitbesteden.

Het zijn enkele ontwikkelingen die de International Development Research Council (IDRC) – de internationale organisatie van managers die zijn belast met bedrijfsonroerendgoed – constateert in het onlangs verschenen rapport Corporate Real Estate 2000. In Nederland deden aan het onderzoek onder andere Unilever en Philips deel.

“Het onderzoek, uitgevoerd door Ernst en Young, toont kristalhelder aan dat corporate real estate managers (CREM) in Europa steeds meer beginnen te werken op strategisch niveau”, aldus Prentice L. Knight III, directeur IRDC. “Zij managen vastgoed als bedrijfsmiddel dat moet aansluiten op de algemene bedrijfsdoelstellingen.”

In het Ernst en Young-rapport wordt de nieuwe rol van de CREM geschetst door aan te geven dat deze ook wordt belast met gedragsverandering van het bedrijf,de organisatie en (kantoor)medewerkers, zodat werkplekken nuttiger gebruikt worden. De CREM zal zich ook steeds meer gaan bezig houden met de locatiestrategie. “De studie geeft aan dat de verantwoordelijkheden minder richting het bouwen van vastgoed gaan, maar meer richting business management.”

Vastgoedprofessor Hans de Jonge omschreef de functie van de CREM op het te congres ‘Bouwfonds in Berlage’ als volgt: “Hij of zij is er in principe op gericht bij te dragen aan de totale performance van de onderneming, en niet zozeer aan het rendement van vastgoed.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels