nieuws

Vinex-beleid drijft grondprijzen f. 1,5 miljard op Nyfer wil woningbouw in het Groene Hart

bouwbreed

Het Nyfer, het onderzoeksinstituut van Nijenrode, bepleit selectieve woningbouw in het Groene Hart. Volgens het Nyfer kost de prijsopdrijving van grond op Vinex-locaties de gemeenschap f. 1,5 miljard. Dit leidt tot een slechtere kwaliteit van woningen en woonomgeving en hogere lasten voor eigenaren en huurders.

Het ontwikkelen van een belangrijke woningbouwlocatie in het Groene Hart is veel goedkoper dan het ontwikkelen van locaties aan de rand van stadsgewesten, waartoe in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) is besloten. Dankzij de stevige bodem en de geringe bodemverontreiniging ke de kosten voor het bouw- en woonrijp maken relatief laag blijven.

Belangrijker nog is dat de grondprijzen veel lager zijn dan in de onmiddellijke omgeving van de grote steden. In het overvolle Westland (Wateringse Veld) kost ruwe bouwgrond f. 40 tot f. 60 de meter. In bijvoorbeeld Hazerswoude zijn prijzen van f. 10 tot f. 20 per meter normaal.

Papier

Dit schrijven onderzoekers van het Nyfer onder leiding van prof. dr. E.J. Bomhoff en drs. L. van der Geest in het rapport ‘Het Groene Hart…, dat klopt niet’. De exploitatiewinsten die met het ontwikkelen van woningbouwlocaties op lelijke plekken in het Groene Hart zijn te behalen, zijn in te zetten voor het instandhouden van wel waardevolle en onvervangbare delen van het Groene Hart. Daarmee zou het behoud van fraaie landschappen en watergebieden waarschijnlijk meer gediend zijn dan met een beleid dat beoogt het hele Groene Hart onaangetast te laten. Dit laatste kan immers niet voorkomen dat waardevolle gebieden sluipenderwijs verdwijnen, zo menen de onderzoekers.

Volgens hen is het Groene Hart een begrip dat voornamelijk op papier bestaat. Het is een optelsom van mooie en lelijke gebieden; open weidelandschappen en waterpartijen afgewisseld door dichte bebouwing en kassencomplexen, het geheel doorsneden door belangrijke transportassen waarlangs woningbouw en bedrijvigheid zich snel uitbreiden. Een beleid dat de landschappelijke waarden en recreatiefuncties van het Groene Hart verabsoluteert, doet de werkelijkheid geweld aan, zo verwoorden Bomhoff c.s. hun scherpe kritiek diplomatiek. Een doorbreking van het Groene Hart-taboe is daarom noodzakelijk.

Speculatie

Zij hekelen het rigide Vinex-beleid, omdat dit in hun ogen grondspeculaties tot gevolg heeft, die de samenleving voorzichtig geschat f. 1,5 miljard kosten zonder dat daar extra kwaliteit tegenover staat. Sterker nog, het gaat volgens de onderzoekers juist ten koste van de kwaliteit.

“Het aanwijzen van een beperkt aantal locaties waar grote aantallen woningen moeten verrijzen, is vragen om speculatie. Makelaars, poontwikkelaars, corporaties, bouwondernemingen en beleggingsmaatschappijen hebben zich op de markt gestort. Als gevolg hiervan zijn de prijzen van grond op de Vinex-locaties in enkele jaren tot een veelvoud gestegen.”

Bomhoff c.s. wijzen erop dat de gedachte achter het beleid van kunstmatige schaarste aan bouwgrond was, dat vooral gemeenten daarvan zouden ke profiteren. Als gemeenten hogere prijzen voor de bouwgrond zouden ke vragen, zou dat het Rijk minder subsidie kosten.

Ernstige misrekening

“Helaas was hier sprake van een ernstige misrekening. Gemeenten ke alleen profiteren van de prijsstijging van bouwgrond als zij de grond bezitten. In veel gevallen waren particuliere exploitanten hen echter voor bij het aankopen van landbouwgronden die een nieuwe bestemming als bouwgrond wachtten. Meer dan de helft van de bouwgrond op Vinex-locaties is momenteel in handen van private partijen, die alleen bereid zijn de gronden aan gemeenten te verkopen als zij daarvoor een hoge vergoeding ontvangen of deel ke nemen in de exploitatie van de gronden.”

Volgens de Nyfer-onderzoekers ke gemeenten hier weinig tegen doen. De Onteigeningswet gaat uit van de hoge verkeerswaarde, terwijl de Wet voorkeursrecht gemeenten evenmin tegen speculatie werkt. Wanneer de eigenaar van de grond, bijvoorbeeld een poontwikkelaar, zelf in staat is de bestemming van de grond conform het bestemmingsplan te realiseren, dan kan de gemeente niet meer ingrijpen.

Volgens de onderzoekers worden woonconsumenten de dupe van Groen Hart-beleid. Door de kunstmatig schaarste aan gronden zijn de uitgifteprijzen sterk opgedreven. Op verschillende Vinex-locaties zijn de kosten per kavel in enkele jaren tijd met f. 20.000 tot f. 30.000 gestegen. “Om de te snelle stijging van de koopprijzen tegen te gaan, zoekt men vaak een uitweg in kleinere kavels. Tussen 1993 en 1995 is de gemiddelde kavelgrootte op Vinex-locaties met 20% gedaald. Dit schaadt de kwaliteit van het woongenot”, aldus Bomhoff c.s.

De onderzoekers noemen het opmerkelijk dat er bij het plannen van woningbouwlocaties zo weinig naar het kostenaspect wordt gekeken. Zo wordt er serieus gesproken over het bouwen van 20.000 woningen op een kunstmatig eiland in de Noordzee. De ruwe grondkosten komen daar uit op f. 82,75 per meter. In een aan te leggen Markerwaard zou dat f. 5,44 worden.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels