nieuws

Te smalle garage

bouwbreed

Het gebeurt nogal eens, dat bij een koop-/aannemingsovereenkomst de koper bij zijn beslissing afgaat op een brochure, waarin geen bestektekeningen zijn opgenomen, maar slechts een schetsontwerp en een min of meer globale technische omschrijving. Zo begon ik zo’n vijf jaar geleden mijn artikel ‘koop op brochure’, dat met 74 andere artikelen is gebundeld in het boek ‘Als het fout gaat’. Er is sinds die tijd nog niets veranderd.

De bij de brochure behorende schets van de in 1988 gekochte woning vermeldde een 19 cm bredere ingang van de garage dan de bestektekening. De koper/aanbesteder kon bij zijn keuze van deze woning met garage niet afgaan op het bestek, want dat kreeg hij pas voor het eerst te zien toen hij bij de notaris zat om de transportakte te ondertekenen.

In juli 1993 deed zich een vergelijkbaar geval voor. Bij de oplevering van zijn woning constateerde de koper/aanbesteder dat zowel de garage als de oprit smaller waren dan hij had mogen verwachten.

Volgens de bestektekeningen zou de binnenmaatse breedte van zijn autostalling 289 centimeter moeten zijn. Die bleek aan de voorkant maar 260 te zijn; dat er aan de achterkant 18 centimeter meer beschikbaar was, was natuurlijk niet echt van belang. Een auto pleegt nu eenmaal een garage aan de voorzijde binnen te rijden.

Die 2,6 meter waren wel erg krap voor een middenklasser. Ik heb de binnenmaat van mijn garage eens opgemeten om te zien wat de gebruiksbeperkingen van die garage uit 1993 zijn. De 285 cm van de mijne betekenen al een beperkte mogelijkheid om in de garage uit mijn 170 cm brede auto te stappen: het portier kan maar 60 cm open en dat is maar net genoeg om mijn toch niet zo omvangrijke gestalte uit de wagen te wurmen.

Je kunt je dus goed voorstellen, dat de eigenaar van de wagen, die in deze 260 centimeter brede garage gestald diende te worden, erg ontevreden was op de bouwondernemer met wie hij zaken had gedaan.

Hij daagde hem dan ook voor de Raad van Arbitrage met een eis tot schadevergoeding. Om te bepalen wat de minderwaarde van zijn garage was had hij een makelaar ingeschakeld. Met overlegging van diens taxatierapport kwam hij op een waardevermindering van f. 18.500.

De bouwondernemer was wel zo reeel om te erkennen, dat hij formeel aansprakelijk was voor deze versmalling, maar hij vond dat de schade daardoor veel minder was dan zijn koper beweerde. Ook hij kwam met een makelaarsrapport; daarin stond dat de economische waarde van de garage door de versmalling zelfs helemaal niet minder was geworden.

Dat was natuurlijk onzin en ook de arbiter vond, dat de oorspronkelijke breedte van de garage maar net voldoende was om op aanvaardbare wijze aan een kant te ke in- en uitstappen. Als gevolg van de versmalling was dat onmogelijk geworden. Dit betekende, dat – zoals ook al in het rapport van de eisende koper stond – er geen garage was gebouwd maar van een wat groot uitgevallen berging.

Toch betekende dat volgens de arbiter geen waardevermindering van f. 18.500 zoals de makelaar van de koper had getaxeerd. Zo’n taxatie is natuurlijk altijd wat arbitrair, want wat is de minderwaarde als je in plaats van jouw auto alleen maar wat tuinmeubelen en zo kwijt kunt in het ding, dat als stalling van een heel wat waardevoller bezit moest dienen? Onze arbiter bepaalde de schade, die het gevolg was van het “minder volledige genot van de garage” op f. 15.000. Dat was toch nog f. 9000 meer dan de koper/aanbesteder-op-brochure van de woning met garage van 1988 toegewezen kreeg.

Overigens moest die zijn auto in een garage, die volgens het schetsontwerp 2,55 meter diende te zijn maar nog 19 cm smaller uitviel, zien te krijgen. Dat zal dus wel een Mini zijn geweest en aan dat formaat zal hij wel vast gezeten hebben voor al de jaren, die hij in dat huis woonde.

Dat hij een garage kocht, die slechts 2,55 m hoefde te zijn, is overigens wel merkwaardig. Als een 2,6 meter brede garage niet eens de mogelijkheid biedt om in en uit te stappen, zoals de arbiter in dit laatste geval zei, verdient een nog smallere de naam garage toch ook niet meer. Zo gezien lijkt de schadevergoeding, die toen in billijkheid op f. 6000 werd vastgesteld, wel aan de erg krappe kant te zijn geweest.

Daar kwam toen alleen nog de wettelijke rente bovenop. In het nu besliste geval behalve die rente ook nog eens de kosten van het taxatierapport ad f. 776,09. De schadevergoeding hoefde de bouwondernemer overigens niet alleen te betalen. De aannemer, die in zijn opdracht de bouw feitelijk had uitgevoerd, werd in de vrijwaringsprocedure veroordeeld tot betaling van de helft van die vergoeding aan de bouwondernemer.

Hoewel de bouwondernemer primair verantwoordelijk was voor het maatverschil omdat van hem de bouwtekeningen afkomstig waren, kon de aannemer zichzelf niet helemaal vrijpleiten van verantwoordelijkheid voor het aanhouden van de kleinere maten op het palenplan. Hij had het verschil namelijk al tijdens de bouw ontdekt maar het niet nodig gevonden om met zijn opdrachtgever contact op te nemen. Als hij dat wel had gedaan zou dit probleem in een zo vroeg mogelijk stadium van de bouw opgelost ke zijn, waardoor de schadevergoedingsplicht van de bouwondernemer beperkter zou zijn geweest dan nu het geval was.

(BR 1996 p. 353)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels