nieuws

Afwijking van bouwplan

bouwbreed

De bouwondernemer, die aan een koper/aanbesteder (een term die onderhand eens vervangen zou moeten worden door koper/opdrachtgever) een nog te bouwen huis verkoopt, bouwt naar een ontwerp dat van hemzelf afkomstig is. De koper/opdrachtgever heeft er recht op, dat overeenkomstig dat ontwerp gebouwd wordt omdat het deel uitmaakt van de door hem gesloten overeenkomst. Toch wordt in de Algemene Voorwaarden, behorend bij de model koop-/aannemingsovereenkomst (AV bij model KA) de bouwondernemer een zeker recht gegeven om van zijn eigen ontwerp af te wijken.

Dat recht is aan bepaalde voorwaarden gebonden; de veranderingen mogen geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. Zij mogen ook niet om een willekeurige reden, zoals kostenbesparing, aangebracht worden. De noodzakelijkheid moet tijdens de uitvoering blijken. Dat is allemaal zo bepaald in artikel 6 van die AV bij model KA, dat ook zegt dat die wijzigingen aan ondernemer noch koper het recht op verrekening van meerdere of mindere kosten geeft. Dat laatste is overigens niet de belangrijkste reden, dat er nogal wat jurisprudentie over dat artikel is ontstaan. Meestal is het de vraag of de bouwondernemer door zijn verandering in het bouwplan wel rekening heeft gehouden met een van de vijf genoemde voorwaarden. Die vraag speelde in het hoger beroep, dat de koper van een eengezinswoning aanspande tegen de bouwondernemer. Toen tijdens de bouw van zijn huis bleek, dat het raamkozijn van de berging op de tweede verdieping niet voldoende stijfheid bezat, liet die een metalen stang aanbrengen tussen de middendorpel van het kozijn en een gording van de dakconstructie. Bij negentien andere huizen in hetzelfde po werd dezelfde verandering aangebracht.

De Raad van Arbitrage werd opnieuw om een oordeel over die wijziging van het bouwplan gevraagd, omdat bij de eerste procedure een arbiter van de Raad de eis om in plaats van de stang een ijzeren kokerprofiel achter het raam aan te brengen, had afgewezen. Hij had daarbij gezegd, dat de bouwondernemer terecht deze oplossing had gekozen omdat die noodzakelijk was en dus voldeed aan de voorwaarde van artikel 6 van de AV bij model KA.

Terecht ging de in het ongelijk gestelde eiser opnieuw naar de Raad, want – zo zei hij – de bedoeling van dat artikel is, dat er in zo’n geval de voor de koper minst bezwarende oplossing wordt gekozen. Bovendien was door de ijzeren stang afbreuk gedaan aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk aanzien en bruikbaarheid van zijn woning.

De arbiters, die in een hoger beroepzaak van de Raad, altijd met zijn drieen zijn, vonden dat een minder storende oplossing goed mogelijk was geweest. Deze gekozen oplossing voldeed dus niet aan de eis, dat zij noodzakelijk was. Het betekent, dat een bouwer niet een willekeurige oplossing kan kiezen als de noodzaak van een oplossing maar aanwezig is. Hij dient die oplossing te toetsen aan de eisen van goed en deugdelijk werk en dat was hier niet geleverd. Bij zijn keuze uit de mogelijkheden om het kozijn-probleem op te lossen hoefde hij weliswaar niet de voor de koper minst bezwaarlijke te kiezen – zoals de koper had geeist – maar het resultaat van die keuze dient wel te voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Dat wist deze bouwondernemer zelf natuurlijk ook wel want hij had aangeboden om achter het middenkalf een kokerbalk aan te brengen. Dat zou de koper wel f. 480 extra kosten, maar die weigerde dat te betalen. Terecht, artikel 6 zegt immers uitdrukkelijk, dat dit soort wijzigingen van het bouwplan daar geen recht toe geven. Als hij zijn eerste eis beperkt had tot het aanbrengen van die kokerbalk zou dat arbitrale vonnis wel vernietigd zijn; nu gebeurde dat niet omdat de scheidslieden in hoger beroep vonden dat hij meer geeist had dan de goedkopere oplossing, waarop hij naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk recht had.

Nog eenvoudiger dan de door de bouwondernemer bedachte oplossing was het aanbrengen van een verlijmde of geschroefde houten balk, dan wel een hoek- of T-profiel, zo bedachten de scheidslieden. Daarom werd het vonnis van hun collega niet vernietigd; die had de gevraagde oplossing immers terecht geweigerd. De koper had in het hoger beroep zijn eis aangevuld met een tot schadevergoeding omdat zijn huis in waarde was verminderd. Daarover moest dus voor de eerste keer geoordeeld worden. De drie rechtsprekers vonden dat de stang inderdaad afbreuk deed aan waarde, kwaliteit, uiterlijk aanzien en bruikbaarheid van de woning. Het ijzeren geval kon niet alleen vragen oproepen over de voldoende stijfheid van het kozijn, ook de bruikbaarheid van het vertrek op de tweede etage was hier in het geding. Het was volgens het bouwplan weliswaar bestemd als berging en als plaats voor de CV-ketel, maar de stang was het niet meer zo geschikt als slaapkamer. Die gebruiksmogelijkheid was door de bouwondernemer bij zijn kopers duidelijk gewekt. Alle reden dus voor de arbiters om een schadevergoeding wegens waardevermindering toe te wijzen. Die viel echter niet zo hoog uit, dat zij de kosten van deze twee procedures rechtvaardigde: de koper kreeg niet meer dan f. 360 toegewezen. Dit was namelijk het bedrag, dat de koper kwijt zou zijn als hij de stang zou laten vervangen door de minst bezwarende en in bouwkundig opzicht wel aanvaardbare oplossing. Dat zal wel die door de arbiters bedachte zijn, want zij noemen die immers eenvoudiger dan de door de aannemer voorgestelde oplossing a raison van een meerprijs ad f. 480. Omdat de koper niet had geeist zijn wederpartij te veroordelen in de kosten van het geding (vergeten, raadsman?) is hij van dit treurspel-in-twee-bedrijven alleen maar armer geworden.

(BR 1996 p. 351)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels