nieuws

Bouwen in bestaande stad steeds meer onder druk

bouwbreed

Volgens de Vinex moet er in de stadsgewesten bij voorkeur worden gebouwd in het bestaand stedelijk gebied (BSG), dat is de bebouwde kom van voor 1971. Als daar te weinig ruimte is, dan toch aan de stad. De open ruimte moet gespaard blijven.

Bouwen in de bestaande stad is niet eenvoudig. Dikwijls zijn de locaties niet van die kwaliteit die voor vrije sector woningen nodig is. Toch moet binnen BSG 50% van de woningen door de markt worden verzorgd, voor de andere helft wordt nog een beetje subsidie verstrekt. De bulk van de gebouwde woningen komt de laatste jaren in de koopsector terecht, en deze worden vrijwel alle op de uitleg-locaties gebouwd. De markt wil eengezinswoningen, en in de bestaande stad is daarvoor doorgaans te weinig ruimte. Stadsbesturen maken zich zorgen, dat de nieuwe uitleglocaties nog meer hogere inkomensgroepen uit de stad zullen lokken. Zal de stad door de Vinex-locaties verder verarmen? En, aan de andere kant, zullen er op de uitleglocaties wel de oorspronkelijk voorgenomen 30% goedkopere woningen gerealiseerd worden?

We bekijken hier de resultaten van het door VROM uitgegeven RIGO-onderzoek Bewoners nieuwe woningen 1994 (BNW94). Daarin worden onder meer gegevens verstrekt over de bouw in de 27 stadsgewesten. Binnen BSG werden in BNW94 15.400 nieuwe woningen aangetroffen. Tien jaar daarvoor was dat beduidend meer, namelijk 18.900. Behalve de daling in de aantallen vond er nog een verandering plaats en wel in de samenstelling van de woningbouw. In 1984 behoorde 41% van de nieuwbouw in BSG tot de sociale huursector, in 1994 was dat nog maar 18%. Het aandeel van de duurdere huur nam minder af, van 48% in 1984 tot 42% in 1994. Het was de koopsector die binnen BSG een toenemend aandeel liet zien, van 11% in 1984 naar 40% in 1994. Dat waren er in deze 27 stadsgewesten overigens nog maar 6200 in totaal.

Nieuwe uitleg

De uitleglocaties laten een hiervan sterk afwijkend beeld zien. De totale nieuwbouw in de enquete 1984 bedroeg 49.800, in 1994 gedaald tot 31.100. Het aandeel van de sociale sector daarin bedroeg in 1984 17%, in 1994 nog geen 3%. De duurdere huur nam in 1984 52% voor haar rekening, dat was in 1994 nog maar 27%. Ook hier vierde de koopsector triomfen, het aandeel daarvan nam toe van 31% tot ruim 70%. Deze sector was ook de enige waarin een stijging in de absolute aantallen plaatsvond. Het totaal aantal woningen in deze gewesten daalde van 1984 op 1994 met 32%, de sociale sector met maar liefst 78%, de dure huur met 57%, maar de koopsector steeg met 61%.

Vooral op de uitleglocaties wordt de bouw, naar deze samenstelling bezien, steeds eenzijdiger. Het aandeel van de doelgroepen van beleid (de lagere inkomensgroepen) in de nieuwbouw is dan ook flink gedaald in die tien jaar, binnen BSG van 49% tot 35%, in de nieuwe uitleg van 31% tot 12%. Deze cijfers gelden alleen de stadsgewesten in de randstad, maar er is weinig aanleiding te veronderstellen dat de ontwikkelingen in de overige stadsgewesten erg hiervan zullen afwijken. In de zeventien groeikernen bedroeg hun aandeel in de nieuwbouw ook maar 14%. In de grote vier was dat nog 32%, zodat het totale aandeel van de doelgroep in de nieuwbouw in alle stadsgewesten uitkwam op ruim 20%.

Selectief verhuizen

De meeste bewoners van nieuwe woningen zijn binnen hun eigen gemeente verhuisd. In de grote vier bedraagt dat gemiddeld 90%, in de groeikernen rond 55%. Die percentages zijn tamelijk stabiel. In uitbreidingswijken komen wat meer mensen uit een andere gemeente, maar toch zijn er hier nog ruim 60% afkomstig uit de eigen gemeente. Binnen BSG is dat zelfs met meer dan 80% van de bewoners van de nieuwe woningen het geval.

De afgelopen drie jaar zijn jaarlijks gemiddeld 25.000 huishoudens naar een nieuwe woning in een andere gemeente verhuisd. Daarbij zijn de gemeenten tot 20.000 inwoners duidelijk winnaars; er vestigden zich hier 26% meer huishoudens dan er vertrokken. In de gemeenten met 20.000 tot 50.000 inwoners werd wellicht niet zoveel gebouwd; er vertrokken 5% meer huishoudens dan er zich vestigden. De middelgrote steden (50.000 tot 100.000 inwoners) ontvingen 38% meer vestigers dan er vertrokken. In de steden met meer dan 100.000 inwoners overtrof het aantal vertrekkers het aantal vestigers met 22%. De grote verliezers waren de vier grote steden. Hier bedroeg het aantal vestigers slechts 38% van het aantal vertrekkers.

Huishoudens uit kleine gemeenten gaan vooral wonen in een andere kleine gemeente. Vertrekkers uit de grote steden komen juist relatief weinig terecht in kleine plaatsen en relatief veel in middelgrote steden en groeikernen. Overloop naar de nieuwbouw in het Groene Hart is er nauwelijks. Jaarlijks worden er niet meer dan circa 750 huishoudens aangetroffen die uit een van de stadsgewesten daar naartoe zijn verhuisd. De onderzoekers concluderen dat de gemeenten in het Groene Hart hun thuismarkt blijkbaar goed weten af te schermen.

Koopkrachtverlies?

Vooral de grote vier zijn beducht voor een verder koopkrachtverlies door het vertrek van hogere inkomensgroepen. Dat blijkt echter nauwelijks het geval te zijn. Zowel de huishoudens die vertrokken uit de vier grote steden, als die er zich vestigden, hadden een ongeveer gelijk inkomen van rond f. 52.000. Dit betreft het zogenoemde mediane inkomen, dat wil zijn dat de helft er boven en de helft er onder zit. Bij degenen, die binnen de stad zijn verhuisd bedroeg dat inkomen slechts f. 37.600. Naar inkomen per huishouden bezien lijden de grote vier dus geen verlies van koopkracht uit de bevolking. Omdat er een flink vertrekoverschot is, is dat echter in totaal wel het geval.

Ook qua leeftijd is er geen verschil tussen vestigers en vertrekkers. Wel is er een verschil naar grootte van het huishouden. Vertrekkers hebben vaker kinderen en zijn vaker tweeverdieners. Vestigers zijn vaker alleenstaand en dus vaker alleenverdiener. Misschien hangt het vertrekoverschot van gezinnen met kinderen en een redelijk inkomen ook wel samen met het pakket woningen dat in de grote steden wordt gebouwd. Hierin zijn weinig eengezinswoningen en ze zijn gemiddeld kleiner dan landelijk: 3,4 kamers tegen 3,9 voor heel Nederland, de woonkamer is er gemiddeld 31 m2 tegen 36 m2 landelijk.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels