nieuws

Markt en wensen

bouwbreed

Bouw en ontwikkeling trachten de klant zo goed mogelijk te bedienen, dat vereenvoudigt de afzet. Gemeenten voeren beleid; daarbij moet de realiteit zich zo mogelijk aanpassen aan de achter de ambtelijke burelen bedachte woonvoorkeuren. Die twee opties sluiten niet altijd naadloos op elkaar, zo blijkt uit het BNW ’94. We bekijken de dure huur en de gestapelde bouw.

Aan het onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen 1994 van het Rigo, uitgegeven door VROM, zijn voor ontwikkelaars en bouwondernemers nogal wat argumenten te ontlenen die hen ke helpen in de discussie met de gemeente over het nieuwe plan. Het is bij de gemeente bekend, dat als gevolg van de vergrijzing steeds meer ouderen hun eigen woning zullen verkopen om daarna in een comfortabele huurwoningen hun laatste dagen te gaan slijten. Door de winst op de verkoop hebben zij een aardig kapitaaltje op de bank, dus de hoogte van de huur is niet het allereerste probleem. Wil de ontwikkelaar maar even een riant huurcomplex in de plannen opnemen?

De feiten zijn anders. Net als in de afgelopen twee jaar treffen we in het enquete-jaar 1994 slechts een gering aantal woningen aan in de markt-huur-sector. De markt voor duurdere huurwoningen is de laatste jaren erg klein geworden en in 1994 is dat nog steeds zo. Er zijn wel huishoudens die hun eigen woning verkopen, gedwongen door een tegenvallend pensioen of door fysieke gebreken. Zij gaan dan terug naar een huurwoning, maar het zijn niet allemaal welgestelden die een riant bedrag voor een vrijgespaarde eigen woning vangen. Meer dan de helft van hen belandt in een sociale huurwoning, al of niet enigszins aangepast aan hun lichamelijke gebreken.

Terugstroom

De terugstroom vanuit de koopsector naar de dure huur sector is dus nog maar een kleine minderheid van de totale vraag in die sector, en die is vanouds al klein. Dat komt omdat de doorstroming binnen de huursector naar de duurdere woningen de afgelopen tien jaar zowat is ingestort. Ook starters, midden jaren tachtig nog goed voor zo’n 6000 duurdere markt-huurwoningen per jaar, zijn bijna uit beeld verdwenen. Het is steeds voordeliger geworden om direct te kopen. Het aanbod in de koopsector is wat gestegen, de rente is relatief laag, daardoor is de leencapaciteit toegenomen, bovendien stegen de huren maar door.

Uit het onderzoek blijkt, dat het aantal ouderen in nieuwe marktsector huurwoningen de laatste jaren schommelt rond 1750 per jaar, de helft van dat van tien jaar geleden. Er zijn geen aanwijzingen dat dit aantal zal gaan toenemen, ondanks de vergrijzing. Of het wijs is, plannen voor woningen in de nieuwbouw speciaal op deze marginale groep te richten, kan wellicht een leuk onderwerp van discussie vormen tussen de ontwikkelings- en de marketingafdeling van het bedrijf. Erg lang zal die discussie niet duren.

Stapeling

Om allerlei redenen komt in het program voor een nieuwe wijk het woord “stapeling” voor. Soms worden er stedebouwkundige argumenten gebruikt (“niet alleen maar rijtjeswoningen”), soms zijn gestapelde woningen nodig om te voorkomen dat er alleen maar gezinnen met kinderen in de wijk komen wonen (“eenzijdige bevolking”), soms komt het meestal belangrijkste argument direct al om de hoek kijken (“grondopbrengst”). Of er vraag is naar gestapelde woningen vormt in eerste instantie dikwijls geen punt van overweging, soms in tweede instantie ook niet. De ondernemer die hier wil bouwen zorgt maar dat dat aspect ook voor elkaar komt.

Aanbieders zijn echter nogal beducht voor gestapelde woningen, en niet ten onrechte. Ongeveer 20% van de huidige uitbreidingsplannen bestaat uit flatjes. Tien jaar geleden was dat beduidend meer, maar toen ging dat op rekening van de woningwet. Sinds die (toen nog risico-loze) bouw is afgeschaft, moet ook de sociale sector echter rekening houden met de vraag op de woningmarkt en niet alleen met de subsidievoorwaarden.

Daarom is nu nog slechts een op de vijf gestapelde woningen ongesubsidieerd en nog eens zo’n aantal lichtgesubsidieerd. Van alle woningen in Vinex-uitbreidingen zijn er derhalve niet meer dan circa 8% in de vorm van marktsector appartementen gerealiseerd.

Op de Vinex-locaties moet dus aan de ene kant 70% in de marktsectoren worden gerealiseerd (het zal wel meer worden bij de nieuwe bezuinigingen) terwijl aan de andere kant een flink aandeel in gestapelde bouw moet worden opgezet omdat anders de voorgeschreven dichtheden niet worden gehaald. Dure huurflats vormen echter een krimpende sector en dure koopflats ontmoeten een geringe vraag. Een toestand. Met de door VROM gepubliceerde feiten in de hand zal de ontwikkelaar of bouwondernemer de gemeente er toch van moeten ke overtuigen dat hij niet te veel woningen zal ke bouwen waar geen vraag naar is. Op den duur zal het credo “meer markt, minder overheid” daardoor ook bij gemeenten baan ke breken.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels