nieuws

FGH Bank gooit knuppel in hoenderhok ‘Miljarden verloren als herbestemming mislukt’

bouwbreed

Een deel van de leegstaande kantoren is door middel van transformatie om te zetten in een andere functie. Makkelijk zal dat proces niet gaan. Er is over dit onderwerp namelijk nog onvoldoende kennis aanwezig bij financiers, beleggers en poontwikkelaars. Er moet een bewustwordingsproces over transformatie op gang worden gebracht. Als we namelijk niets aan de huidige leegstand doen, kost ons dat miljarden guldens”, is de mening van drs J.B.M. Streppel, directie-voorzitter FGH Bank.

De vastgoedbankier, nu nog een volle dochter van Aegon, is een groot voorstander om leegstaande panden een andere functie te geven. De bank financierde het afgelopen jaar tussen de f. 150 en f. 200 miljoen aan transformatiepoen. In de volgende week uitkomende Jaarbeschouwing 1995, met de goed Nederlandse titel ‘Good buildings drive out bad buildings’, wordt daarop ingegaan.

Streppel: “Met de huidige leegstand gaat het de goede kant uit. Deze nadert langzaam de frictieleegstand van 4 procent. Mijn zorg gaat uit naar de kantoren die structureel leeg blijven staan. Het zijn steeds jonger wordende kantoren die onverhuurbaar worden. Het is zorgwekkend om te moeten constateren dat gebouwen uit de jaren zeventig en tachtig nu al leeg komen te staan omdat ze onverhuurbaar zijn.”

Door middel van een steekproef heeft FGH geconstateerd dat 15 procent van de leegstand in Amsterdam, ongeveer 60.000 vierkante meter, is te transformeren naar onder andere woningen. “Het zijn dan wel objecten die staan in Amsterdam Zuid en Amsterdam Centrum”, vult ing G.H.M. Nibbering, hoofd taxaties FGH Bank, aan. “Voor leegstaande gebouwen in andere wijken van Amsterdam zal het moeilijk gaan worden.”

Op dit moment is weinig bekend over hoeveel vierkante meter leegstaande kantoorruimte kan worden getransformeerd naar woningen of andere bestemmingen. Daarnaast is er bij de ontwikkelaars, financiers en beleggers weinig kennis over dit gecompliceerde proces. Om daar wat aan te gaan doen, laat de FGH Bank de universitaire wereld daar onderzoek naar doen. “We willen bereiken dat mensen zich daar in gaan verdiepen en door er over te praten neemt de interesse voor transformatie-ontwikkeling toe. Het vereist van de markt een verandering omdat het een heel andere discipline is van het vak poontwikkeling. Het vereist gewoon meer kennis.”

Het gegeven dat steeds meer jongere panden leeg komen staan, heeft de bank doen veranderen als het gaat om de financiering van nog te bouwen vastgoed. “Er wordt niet alleen meer naar gekeken of er wel een goede huurder in komt, of wie de eigenaar is”, aldus Streppel. “Steeds belangrijker voor ons wordt de component kwaliteit nu en in de toekomst. Is een kantoor van nu aan te passen aan de wensen van morgen, of te transformeren naar een andere functie? We zijn op dat laatste punt redelijk streng en dat kan klanten kosten.”

Geen grondbank

In de Jaarbeschouwing 1995 wordt en de daarbij behorende ‘FGH Vastgoedbalans 1995’ ook stilgestaan bij de woningmarkt. Over de financiering van woningbouw neemt de Aegon-dochter een aparte positie in. Terwijl banken als Rabo, Amro en ING volop participeren in de aankoop van bouwgronden moet FGH daar niets van hebben. “Wij nemen dus niet deel in de zogenaamde grondbanken. Ook al worden we daarvoor bijna dagelijks benaderd. De weigering is simpel te verklaren. We speculeren niet in grond. Deelnemen in een grondbank levert geen cashflow op. Je doet dan alleen maar mee op de toekomstige speculatiewinst en dat vinden wij te risicovol. Vooral als je nu ziet dat de Vinex-ontwikkeling vertraging aan het oplopen is.”

Zijn collega Nibbering vult aan dat ze wel aannemers en ontwikkelaars financieren die het geld gebruiken voor de verwerving van bouwgronden “en dat gebeurt regelmatig”.

Relatie met Aegon

Over de toekomst van de FGH Bank gaf Streppel enige duidelijkheid. Aegon heeft al geruime tijd geleden duidelijk gemaakt dat FGH niet tot de kernactiviteit behoort. Alleen de verkoop laat nog op zich wachten. Gezien de eisen van FGH en Aegon zal het niet makkelijk zijn een goede ‘moeder’ te vinden. Streppel: “Beursgang en MBO zijn niet aan de orde, omdat het vastgoedfinanciering toch een cyclische activiteit is die moet worden ingebed in een bedrijf meer meer dan een financiele dienst. Daarnaast moet het een onderneming zijn die de continuiteit nu en in de toekomst zeker kan stellen en voor de financiering zorg kan dragen.”

Hergebruik staat hoog in het vaandel bij de FGH Bank. Het Amsterdamse Burgerweeshuis van Aldo van Eyk is na renovatie een kantoorpand van de vestiging Amsterdam van deze Aegon-dochter.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels