nieuws

Oplevering van casco-woning

bouwbreed

Als op een werk de U.A.V. van toepassing zijn verklaard, levert de oplevering ervan doorgaans geen problemen op. In paragraaf 10 van die algemene voorwaarden wordt immers precies geregeld wanneer een werk als opgeleverd wordt beschouwd. Vindt de oplevering te laat plaats, dan kan de opdrachtgever aanspraak maken op een vergoeding, die door de U.A.V. met “korting op de aannemingssom” wordt aangeduid.

Wat partijen, die een aannemingsovereenkomst sluiten waarop zij de U.A.V. van toepassing verklaren, wel moeten doen is aangeven wanneer het werk klaar moet zijn. De U.A.V. zeggen, dat dit op drie verschillende manieren kan gebeuren: na een aantal werkbare werkdagen, na een aantal kalenderdagen, -weken of -maanden of door de datum te noemen waarop de oplevering dient plaats te vinden.

Blijkbaar vonden de opdrachtgever van de bouw van een huis en zijn aannemer het niet zo belangrijk om precies aan te geven wanneer die oplevering diende te geschieden. Bij het sluiten van hun overeenkomst gaven zij aan, dat de oplevering moest plaats vinden circa vijf maanden na aanvang van de bouw. Het kwam er met die datum niet zo precies op aan.

Het ging hier dan ook om de bouw van een casco-woning; de opdrachtgever wilde heel wat afbouwwerkzaamheden in eigen beheer verrichten. Niet alleen het plaatsen van de keuken, het afwerken van de verdiepingsvloer en het aanbrengen van een open haard wilde hij zelf doen, zelfs een trap en een separatiewand waren buiten het aannemingscontract gehouden.

Dat de aannemer het aanbrengen van sierpleister en het leggen van de bestrating ook niet hoefde te doen, zal geen opleveringsproblemen tot gevolg hebben gehad. De meer wezenlijke onderdelen deden dat wel, want er waren kennelijk geen duidelijke afspraken gemaakt hoe het werk van de aannemer en dat van de opdrachtgever op elkaar zouden worden afgestemd.

Zo’n probleem manifesteerde zich voor het eerst toen de aannemer zijn opdrachtgever uitnodigde voor de opneming van de woning op 7 juni 1991. Die datum was wel wat later dan circa vijf maanden na de aanvang van het werk medio november 1990, maar dat was niet het grootste probleem van de huiseigenaar. Die vond dat aan zijn woning op 7 juni nog zoveel ontbrak dat hij er niet zijn goedkeuring aan kon geven. Hij volgde de regeling van de toepasselijke U.A.V. echter niet; hij stuurde zijn aannemer geen briefje waarin stond welke gebreken hem aanleiding gaven het werk niet goed te keuren. Niet helemaal onbegrijpelijk ging de aannemer er daarom vanuit, dat hij het huis op 7 juni had opgeleverd; lid 5 van par. 9 U.A.V. zegt immers, dat het werk geacht wordt te zijn goedgekeurd als de opdrachtgever niet binnen acht dagen hem het resultaat van de opneming van het werk bericht. Dat hij op 3 februari 1992 het werk nog eens had opgeleverd moest volgens hem gezien worden als een tweede oplevering, die vaak ten onrechte zo genoemd wordt, maar helemaal geen oplevering is.

Het is niet anders dan de opneming van het werk na afloop van de onderhoudstermijn. Daarbij wordt dan gekeken of de kleine gebreken, die geen aanleiding waren om het werk niet goed te keuren, naar genoegen van de opdrachtgever hersteld zijn. De aannemer vond dat de omstandigheid, dat er bepaalde zaken nog niet in de woning aanwezig waren op het moment van opneming op 7 juni, te wijten was aan het in eigen beheer uitvoeren van werkzaamheden door zijn opdrachtgever. Het aanbrengen van binnendeuren, plinten en radiatoren had hij dus maar uitgesteld. Dat geen c.v.-ketel was aangebracht en er zelfs nog geen gas-, water- en lichtaansluitingen aanwezig waren kwam, zo zei hij, omdat zijn opdrachtgever zelf had gezegd daar nog maar even mee te willen wachten.

De zaak kwam voor de Raad van Arbitrage toen de opdrachtgever van de opleveringstermijn ad f. 25.500 maar f. 16.500 wilde betalen. Hij beriep zich daarbij op de korting wegens te late oplevering, die volgens par. 42 lid 2 U.A.V. per dag f. 75 bedraagt als partijen tenminste geen ander bedrag zijn overeengekomen. De overschrijding van de opleveringsdatum bedroeg volgens hem 120 werkdagen en dat zou hem inderdaad f. 9000 opleveren.

De arbiter van de Raad wilde aan het uitblijven van de brief, waarin aan de aannemer bericht had moeten worden, dat het werk niet goedgekeurd was, geen beslissende betekenis toekennen. Wel aan het ontbreken van een aantal wezenlijke onderdelen van het huis, zoals de c.v.-ketel, de definitieve voordeur en garagedeur, gas-, licht- en wateraansluitingen en last but not least van alle glas in ramen en deuren.

Dat de aannemer nog geen binnendeuren, radiatoren en plinten had aangebracht op het moment van opneming wilde de arbiter dan nog wel accepteren, omdat die de kans liepen beschadigd te worden bij de verdere afbouw door de huiseigenaar. Maar wat de rest betrof vond de scheidsman, dat het voor de aannemer duidelijk had moeten zijn, dat de nog niet voltooide staat van zijn werk de oorzaak was van het uitblijven van een brief van zijn opdrachtgever. Daarop kon hij zich onder deze omstandigheden niet te goeder trouw beroepen, aldus de arbiter.

Dit betekende, dat ook naar de mening van de arbiter, de oplevering pas op 3 februari 1992 had plaatsgevonden. Toch kende hij de opdrachtgever geen recht op korting tot die datum toe. De reden daarvan was, dat de mededeling van de aannemer over het gereedkomen van de bouw voor de opdrachtgever het sein was dat hij met zijn afbouwwerkzaamheden kon beginnen. In werkelijkheid kon dat pas in oktober 1991 beginnen, omdat een tegelvloer hersteld moest worden.

Een en ander was voor de arbiter de reden om hem pas vanaf dat moment tot aan 3 februari, ofwel zeventig dagen korting toe te kennen. Van de opleveringstermijn had hij daarom geen f. 9000 maar slechts f. 5250 mogen inhouden.

(BR 1996 p. 67)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels