nieuws

Vertrekkende Woonbond-directeur Rottier maakt balans op ‘Zet dwang achter verevening rijke en arme corporaties’

bouwbreed Premium

‘Woonbond zwicht voor NWR’ berichtte Cobouw vorige week over de laatste verwikkelingen in een Delfts stadsvernieuwingsdrama. De Woonbond zou eerder geuite beschuldigingen aan het adres van de NWR over gerommel met exploitatieberekeningen hebben ingetrokken. Is de Woonbond als het er echt op aan komt wel bestand tegen harde confrontaties met de NWR? Een vraaggesprek met de vertrekkende directeur van de Nederlandse Woonbond Chiel Rottier.

Het is zo’n conflict dat meer verliezen oplevert dan ooit door de winst van welke partij dan ook kan worden gecompenseerd. Het is allemaal gezegd en geschreven: de ‘hele en halve waarheden’, de ‘lasterlijke aantijgingen’, de ‘dubbele agenda’, de ‘bedrieglijke misleiding’, het ‘gesjoemel’ en wat al niet. De betrokken wethouder sprak van ‘een wespennest’. En noemde de uitlatingen van de bewonerscommissie ‘onredelijk grof’. De toenmalige voorzitter van het planteam dr. ir. Henk Heeger (OTB) schreef vlak voor de opheffing van dit overlegorgaan in een geemotioneerde fax aan een van de bewonerscommissieleden ‘naar Woudrichem te zijn gevlucht om me daar in een boekenkist verstopt te houden’. ‘In Woudrichem ben ik (nog) niet besmet met kennis over de gebeurtenissen in Delft. (…) ik durf voorlopig niet meer te praten over sloop’. De lokale pers spinde er garen bij: ‘Heeft de corporatie echt niks te verbergen?’

Verziekt klimaat

In dit geheel verziekte klimaat dacht het hoofd regio Zuid-Holland van de Woonbond George Herders er verstandig aan te doen een punt te zetten achter het gehakketak. Hij ondertekende een met de NWR opgestelde verklaring, waarin elke partij zijn gelijk kon lezen, maar die door de NWR meteen in publicitaire winst werd omgezet. ‘Woonbond trekt alle beschuldigingen in’ kopte de Delftsche Courant. Herders was gefopt en zijn directeur Chiel Rottier moest de schade zien te beperken. De omstreden verklaring is inmiddels zoals Rottier het uitdrukt ‘procedureel geherfomuleerd’.

Het interview met hem gaat niet over de inhoud van het conflict – dat is voor lezers buiten de Delftse regio minder van belang – maar over de vraag of de opstelling van de Woonbond symptomatisch is voor de veranderende verhoudingen in volkshuisvestingsland.

Rottier: “Ik vind het meer een kwestie van onervarenheid. Of het nou aan de Woonbond ligt of aan de NWR, dat maakt niet zo veel uit. Partijen moeten leren omgaan met elkaar. Wat is er op tegen dat er een portie emotie doorheen loopt? Daar hoef je niet bang voor te zijn.”

Veiligheidspolitiek

Vervolgt: “Waar corporaties gedwongen zijn hun eigen broek op te houden, niet meer met de eindrekening naar het ministerie ke stappen, zullen zij vaker een veiligheidspolitiek voeren, d.w.z. de voorkeur geven aan oplossingen die voor hen gunstig uitpakken. Keuzes tussen sloop en nieuwbouw zullen voornamelijk worden gemaakt op basis van financiele overwegingen. Huurverhogingen dienen in deze gedachtegang het veilig stellen van de financiele reserves. Ze worden gebruikt als sluitsteen voor financiele constructies.”

Prof. Priemus uitte vier jaar geleden al z’n twijfels over de bereidheid van corporaties om de meeropbrengst van de huurverhogingen in de goedkope voorraad te investeren.

“Waar het om gaat is of er doelmatig omgesprongen wordt met het vermogen dat in de sector zit. Rijke corporaties zullen zich terdege moeten beraden over hoe zij hun gelden ten gunste van de volkshuisvesting inzetten, anders dan voor het hoog houden van hun solvabiliteit. Ik vind dat daar overheidsdwang achter gezet moet worden. Er moet een verevening komen. Er is een centraal fonds voor het oplossen van moeilijke situaties. Waarom zouden de rijke corporaties geen bijdragen aan dat fonds leveren, juist om problemen te voorkomen?”

Rottier stoort zich aan het beperkte blikveld van de verhuurders: “De discussie over prognose modellen is vooral gericht op het upgraden van de hele woningmarkt. Over de volkshuisvesting wordt een oneigenlijk debat gevoerd dat wordt gedomineerd door de vraag of de huurprijs die er uitgehaald kan worden voldoende ruimte biedt voor het opbouwen van toekomstige reserves.”

Moet de Woonbond zich ten opzichte van de NWR niet duidelijker profileren?

“Dat kan ons nou net niet verweten worden. Onze kritiek op het prognosemodel heeft ertoe geleid dat het model nauwelijks was verschenen of de NWR en het NCIV distantieerden zich er al min of meer van. Van Velzen (NWR, red.) heeft zelfs een keer gezegd ‘gooi het prognosemodel maar uit het raam’. Vergeet niet, de Woonbond bestaat nu vijf jaar. Met 260.000 leden zijn we zodanig gegroeid dat we op alle niveaus onze invloed ke doen gelden.”

De Woonbond beschouwt huurders als woonconsumenten. Zijn consumentenbelangen niet het meest gediend met een ruim aanbod?

“We hebben er hard aan getrokken bewoners niet alleen als consument te zien, maar ook als georganiseerde partij in de volkshuisvesting. Bewoners dragen twee petten. Die van individueel consument en die van gelijkwaardige partij in overleg met verhuurders en gemeenten.”

Waarom zou Priemus voorstander zijn van het verenigingsmodel?

“Ik kan niet voor Priemus spreken. Het verenigingsmodel wordt vaak gezien als een waarborg voor de belangen van de huurders. Ik geloof daar niet in. Het kan misschien als er genoeg geld op de rekening staat, als alle wensen gehonoreerd ke worden. Maar wat gebeurt er als je te maken krijgt met nieuwbouw in uitbreidingsgebieden? Wat betekent dit voor je huurbeleid? Het bedrijfskundig meest gewenste antwoord hierop kan wel eens anders luiden dan de huurders lief is.”

De effectiviteit van bedrijfsmatig handelen kan door het ontbreken van draagvlak te niet gedaan worden. In zulke gevallen wordt met het Raad van Toezichtmodel het paard achter de wagen gespannen.

“Nee, een corporatie of het nou een vereniging is of een stichting behoort per definitie aan zijn draagvlak te werken. Dat kan in beide gevallen goed of slecht gaan.”

Geeft toe dat er nog obstakels te overwinnen zijn: “Corporaties zijn nog niet gewend al hun papieren op tafel te leggen. Er wordt nog wat angstig gereageerd in het veld, o jee m’n centen, o jee m’n zelfstandigheid. De eerste schrik van het zelfstandig ondernemen is nog steeds niet uit de benen. Een grote groep weet er helaas nog niet mee om te gaan. In het Delftse voorbeeld lijkt sprake van een achterlijke situatie. Die lopen achter. Aan de andere kant blijkt dat waar de openheid optimaal is, processen veel beter lopen. Ik durf daarom te voorspellen dat over enkele jaren de verkramptheid over de eigen portemonnee zal zijn verdwenen. De achterblijvers gaan het echt verliezen. Ik zie dat de koepels die lang op de koers van de achterblijvers hebben gevaren, hun kompas nu zetten op degenen die nieuw beleid maken. Zelfs in de particuliere sector wordt de koers verlegd. Grote jongens als het ABP nemen het voortouw; alom in de particuliere sector worden afspraken gemaakt tussen lokale beheerders en huurdersorganisaties.”

Zijn geldverslindende procedures en vertragingen niet het doorslaggevende argument voor overleg met huurders?

“Nederland is het land met de meeste vergaderingen in het bedrijfsleven. Maar ook het land met de minste stakingsdagen. Ik zie een parallel met de volkshuisvesting. Het kan best wel eens zijn dat door goed overleg het rendement van je beslissingen veel hoger is.”

Zijn de corporaties niet bezig hun sociale gezicht te gelde te maken. Zijn het geen wolven in schaapskleren geworden?

“Corporaties hebben op dit moment een duidelijk imagoprobleem. Voor een deel een gevolg van hun angst voor verzelfstandiging, waardoor de financiele overwegingen in hun beleid de zwaarste rol ging spelen, meer dan de sociale aspecten. Maar ik zie de tegenbeweging ook al ontstaan. Die wordt met name vanuit de koepels en de grote verhuurders gestuurd. Er is vrij recent een eigen gedragscode ingesteld, waarin de sector zelf heeft geformuleerd waaraan een sociale verhuurder moet voldoen. Wel vind ik dat zolang de corporaties blijven zeggen dat een inflatievolgend huurbeleid niet kan, of pas in de toekomst, zij in feite het financiele belang nog steeds laten prevaleren boven het sociale. Ik vind dat een verwerpelijke zaak.”

Hoe voorkom je dat de waan van de dag regeert? Overal duiken ineens segregatieproblemen op, voornamelijk als excuus voor sloop.

“Ik zou het liefst zien dat op lokaal en wijkniveau heldere volkshuisvestingsplannen worden gemaakt. Zodat iedereen weet wat er in de komende jaren met die wijken gaat gebeuren.”

Opvallend dat het probleem van de eenzijdige bevolkingssamenstelling niet speelt in gemeenten als Wassenaar en Bloemendaal.

“Inkomenswijken zijn op zich niet het grootste probleem. Die zijn er altijd geweest. Er is altijd gebouwd voor specifieke maatschappelijke groepen. Het wordt een probleem als zich een stapeling van moeilijkheden voordoet. Als de veiligheid, onderwijs- en gezondheidszorgvoorzieningen en dergelijke te wensen overlaten, zie je een teloorgang van het woonmilieu optreden.”

Reageer op dit artikel