nieuws

Plaats cv-ketel in milieuwoning

bouwbreed

Het spreekt vanzelf dat de opdrachtgever zijn aannemer niet alles kan laten bouwen wat hij maar wil. Hij is gebonden aan wettelijke voorschriften en gemeentelijke verordeningen, die hem vaak heel sterk beperken in de vrijheid, die hij in beginsel als opdrachtgever heeft. Maar dat hij zelfs de plaats van de cv-ketel niet mocht bepalen kwam niet door een wettelijke beperking van zijn bevoegdheid als opdrachtgever. Die vloeide voort uit de contractuele verhouding met zijn wederpartij.

Op 29 juni 1994 sloot iemand een koop/aannemingsovereenkomst met een aannemer. Om “een huis met zekerheid” te krijgen gebeurde dat onder G.I.W.-garantie. De ondernemer garandeert dan dat de woning zal voldoen aan de garantienormen van het Garantie Instituut Woningbouw. Ook de cv-installatie, waarvan de ketel zou worden geplaatst tegen een houten wand op de zolder.

Dat vond de koper/aanbesteder niet zo’n veilige plek en daarom verzocht hij de aannemer om de geiser en de afzuiginstallatie niet op dat, volgens hem, brandgevaarlijke houten wandje te plaatsen maar op de betonnen zijwand direct naast de trapopgang. Door die verplaatsing zou de bewoner bovendien de zolderruimte ke benutten voor een derde slaapkamer. Omdat hij wel besefte, dat deze verplaatsing extra kosten met zich zou brengen vroeg hij meteen een offerte voor de door hem gewenste verandering.

Je verwacht niet, dat uit zo’n simpel verzoek een procedure voor de Raad van Arbitrage zal voortvloeien, maar dat was hier toch wel het geval.

Twee weken na zijn verzoek kreeg de koper/aanbesteder van zijn aannemer de mededeling, dat de cv-ketel en de warmwatervoorziening om technische redenen op die bewuste plaats moesten komen; dat was recht boven de leidingkoker. Ook werd hij erop gewezen, dat het Bouwbesluit niet toelaat dat de zolderverdieping als verblijfsruimte wordt ingericht.

Op die in feite afwijzende beslissing reageerde de koper direct met een herhaling van zijn verzoek. Daarin beriep hij zich op de opvatting van de cv-installateur, die de ketel en de afzuiginstallatie moest aanbrengen. Die had gezegd, dat het heel goed mogelijk was om die naast de trap aan te brengen. Dat wilde hij ook best doen, maar dan was er wel eerst een telefoontje van de aannemer, zijn opdrachtgever, nodig.

Binnen de week was het antwoord binnen; een formeel briefje, dat de installatie gebouwd werd op de manier, die goedgekeurd was door de nutsbedrijven en die onder de garantie van het G.I.W. viel.

Weinig coulance dus. Geen enkele bereidheid om aan de wens van zijn klant tegemoet te komen. Die zou de aannemer getoond hebben als aan de nutsbedrijven was gevraagd of zij ook de andere plaats konden goedkeuren. En aan het G.I.W. of de door zijn opdrachtgever gewenste plaats ook onder het G.I.W.-garantiecertificaat zou vallen.

De installateur had wel gelijk, schreef de aannemer, maar die moest de zaak maar verplaatsen na de oplevering, als de eigenaar dat zo graag wilde. Die verandering zou dan echter niet onder de G.I.W.-garantie vallen.

De koper/aanbesteder ging toen maar eens neuzen in de Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst, die hij met de aannemer gesloten had. Daarbij viel zijn oog op het hoofdje ‘wijzigingen in opdracht van de verkrijger’. Artikel 7 daaronder zegt, dat de ‘verkrijger’ kan verzoeken om wijzigingen in afwijking van de tekening of technische omschrijving aan te brengen.

Dat verzoek kan in slechts twee gevallen worden afgewezen, namelijk als de wijziging in verband met het stadium van de bouw ongewenst is en als die strijdig is met de opzet van het bouwplan of met de normen waaraan de woning moet voldoen. In alle andere gevallen moet de ‘ondernemer’ binnen drie weken een opgave verstrekken van de financiele consequenties van de wijziging.

Na de herhaalde weigering van de aannemer om aan zijn verzoek te voldoen zag zijn opdrachtgever geen andere uitweg meer dan die de Raad van Arbitrage. Hij vroeg de Raad te beslissen, dat de aannemer verplicht was om de door hem gewenste verandering aan te brengen. Er was immers geen fatsoenlijke argumentatie gegeven waarom dat niet kon.

Dat moest de arbiter van de Raad hem toegeven.

De redenen waarom hij aan dat herhaalde verzoek niet wenste te voldoen waren immers niet in zijn brieven te lezen. Die gaf hij bij de mondelinge behandeling van het geschil voor de Raad. Toen pas kreeg de koper te horen, dat er geen sprake was van een brandgevaarlijke situatie omdat er een gesloten verbrandingstoestel tegen het houten schot geplaatst zou worden. Als enig argument in de brieven van de aannemer kon gelden, dat om technische redenen de ketel recht boven de leidingkoker geplaatst moest worden. Naar de aard van die technische redenen mocht de koper gissen. Die aap kwam pas uit de mouw van de aannemer bij de schriftelijke behandeling voor de Raad. Het bleken ecologische aspecten te zijn, die de plaats van de ketel bepaalden. Niet alleen bij de keuze van de bouwmaterialen was rekening gehouden met het milieu, ook de beperking van de leidinglengtes was daar een gevolg van. Daarom was de plaats van het toilet, de badkamer en de cv-ketel zo ontworpen, dat zij recht boven elkaar zouden komen.

Dat vond de arbiter een geldig argument; uit energetisch oogpunt bezien zat de cv-ketel op de juiste plaats. Zo bezien mocht de aannemer ook weigeren om de ketel op een andere plaats te zetten. Dat zou immers in strijd geweest zijn met de opzet van het bouwplan en met name met de normen waaraan de woning diende te voldoen. Een van de twee voorwaarden, waaronder hij die verplaatsing mocht weigeren, was dus aanwezig en het artikel 7 waarin dat staat verplicht niet tot het motiveren van zo’n afwijzing.

Maar…, zegt de arbiter dan, die plicht vloeit voort uit de redelijkheid en billijkheid, die de gedragingen van partijen bij een overeenkomst beheersen. Dat staat tegenwoordig zelfs uitdrukkelijk in artikel 6:2 van het Burgelijk Wetboek, zo gaf de arbiter aan.

Hoewel de geldigheid van de reden voor de weigering tot verplaatsing van de ketel dus door hem werd erkend en de eis van de koper niet kon worden toegewezen, diende de aannemer toch de kosten van het onderzoek en van het arbitrale vonnis te dragen. Als hij immers in zijn brieven goed had aangegeven waarom hij de verplaatsing weigerde, had hij ke voorkomen dat zijn opdrachtgever de grond voor die weigering pas door een procedure voor de Raad te weten kon komen.

(B.R. 1996 p. 941)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels