nieuws

Onrendabele investeringen ten laste van de ABR

bouwbreed

Sinds de verzelfstandiging van de corporaties worden van hen op drie gebieden onrendabele investeringen verwacht: in de renovatie van verouderde woningen, in de woonomgeving en in de nieuwbouw. Als dat allemaal ten laste van de algemene bedrijfsreserve zou moeten, zou daar op termijn niet veel meer van overblijven.

Een onrendabele investering ten laste van de ABR is strikt genomen een vorm van consumptief gebruik van deze reserve. Dat kan alleen als en zolang de ABR groter is dan op lange termijn nodig, of als slechts de rente-opbrengst ervan voor dit doel wordt gebruikt.

In het eerste geval vindt deze ‘interne subsidiering’ een natuurlijk einde als de ABR tot het minimumniveau is gedaald. In het tweede geval zullen de activiteiten die met behulp van deze oplossing worden gefinancierd, begrensd worden door de rente-inkomsten.

Recent kwam de NWR naar buiten met de resultaten van een onderzoek naar de leefbaarheid van wijken (Cobouw van 20 november). Rond 15 procent van de onderzochte wijken blijken daarin nogal tekort te schieten. “Een goede woning in een slechte wijk is een slechte woning,” aldus NWR-directeur Van Velzen, die daarmee terecht wees op het belang van de locatiekwaliteit.

Op peil

Als corporaties ter verbetering van de wijk (de locatie) investeringen moeten doen, dan zijn deze onrendabel; er kan geen huurverhoging voor worden gevraagd. Het laatste beetje subsidie ervoor is in ieder geval minder dan de kosten.

Aan de andere kant, als er niets wordt gedaan zal op niet al te lange termijn de verhuurbaarheid, de waarde van het bezit in die wijken, in gevaar komen.

In die zin zijn dergelijke investeringen vergelijkbaar met de onderhoudsinvesteringen nodig om de kwaliteit van het bezit op peil te houden. Zij dienen om achteruitgang van de waarde van het bezit te voorkomen.

Rendement

Het theoretisch rendement van investeringen in de woonomgeving ligt in het verschil tussen de daardoor behouden of herstelde waarde, en de waarde die zou overblijven na verpaupering als er niets werd gedaan. Deze overweging vormt een handvat voor de calculatie die mede een rol zal spelen bij de besluitvorming rond het investeren in achterstandswijken en zij kan bijdragen tot de keuze waar wel en waar niet, en tot welke bedragen.

Andere overwegingen die bij die afweging meetellen komen voort uit de activiteiten van de gemeente als eerst verantwoordelijke op dit vlak; het aandeel van de corporatie in de gehele wijk, de resterende levensduur van de woningen en de mogelijkheid of wenselijkheid van vervanging op grote schaal. In het verleden zijn met wijksgewijze vervanging (toen ‘kaalslagsanering’ genaamd) minder goede ervaringen opgedaan.

In de toekomst, wanneer de woningtekorten veel kleiner zijn geworden, zou deze efficientere methode wellicht weer kansen krijgen.

Ook bij renovatie kan niet altijd een volledig kostendekkende huur worden doorberekend, vooral in het geval van hoog-niveau renovatie. Geconfronteerd met een forse huurverhoging daarvoor, kiezen huurders dan toch dikwijls voor de betere kwaliteit van nieuwbouw. De gedachtegang en de besluitvorming bij dit soort poen verlopen langs eendere lijnen als bij de hiervoor besproken onrendabele investeringen in de woonomgeving.

Nieuwbouw

Zelfs bij bescheiden investerings- en renteniveaus blijft bij de huidige parameters, waaronder de te verwachten vraaghuurontwikkeling, in de nieuwbouw een onrendabele top bestaan van – met ruime marges – rond f. 20.000 per woning. Ook deze zou uit een bijdrage uit de ABR moeten worden gedekt.

In dit geval echter komt dit gegeven voort uit een berekening over de gehele exploitatieperiode. Anders gezegd, bij corporaties is het gebruikelijk dat nieuwe woningen gedurende hun gehele levensduur tot het bestand van de corporatie blijven behoren.

Na de verzelfstandiging en brutering van de corporaties is wel opgemerkt, dat corporaties zich geleidelijk wel eens wat meer als beleggers zouden ke gaan gedragen. In de Nota Heerma is sprake van ‘sociale ondernemers’. Deze gedachte werpt een ander licht op de onrendabele top in de nieuwbouw van corporaties.

Beleggers ontvangen voor hun nieuwe woningen aanvankelijk immers ook minder rendement dan met de investering overeen zou komen, ook bij een redelijke huurverhoging in de loop der jaren. In het algemeen wordt er echter van uitgegaan dat het totale rendement wel wordt behaald als gevolg van de waardestijging van de woningen.

Daarom streven veel beleggers er naar om woningcomplexen na een bepaalde periode (veelal 15 of 20 jaar) af te stoten, hetzij door verkoop aan (de) bewoners, hetzij complexgewijs aan andere exploitanten.

Als corporaties zich in de toekomst meer als beleggers zullen gaan gedragen, zullen zij zich wellicht ook gaan richten op verkoop na een bepaalde exploitatieperiode.

Er wordt dan niet langer overwegend gestreefd naar vergroting van hun woningbestand, maar eerder naar dynamisering ervan. In dat geval zou, bij voortgaande waardestijging van de woningen, de onrendabele top in de nieuwbouw geen probleem meer vormen.

Herstel

Het aantal sociale huurwoningen in opdracht van corporaties is dit jaar ongeveer gehalveerd ten opzichte van vorig jaar (Cobouw van 6 november). Het is niet onwaarschijnlijk dat deze forse marktverschuiving juist samenhangt met het probleem van de onrendabele top, meer dan met een teruglopen van de vraag naar goedkope huurwoningen. Een meer marktgericht opereren door corporaties door dynamisering van hun woningbestand zou in de komende jaren ke leiden tot een herstel van het aantal door hen te bouwen woningen.

Reageer op dit artikel