nieuws

Maasstad tobt over opvoeren van bouw dure woningen

bouwbreed

Rotterdam worstelt met de vraag hoe men duurdere woningen kan toevoegen aan de bestaande voorraad. De stad van de werkers wil meer draagkracht binnen de stadsgrens, maar heeft daarvoor een te eenzijdige woningvoorraad. Een rapport hierover van econoom Eduard Bomhoff werd door de politiek aan flarden geschoten, maar een oplossing werd niet aangedragen. Verkopen van bestaande (dure) corporatiewoningen danwel duurdere woningen toevoegen zijn opties. Maar dan moet Rotterdam eerst afstappen van de centraal geleide bouwstroom.

De corporaties in Rotterdam stoten de komende twee jaar circa 3100 woningen af. Een recent onderzoek van de Maaskoepel, de belangenorganisatie van de corporaties in de Rijnmond, in opdracht van Woningbedrijf Rotterdam (WBR) toont dat aan. Het WBR heeft de intentie uitgesproken 1200 woningen in 1997 en 1998 te willen verkopen.

Volgens kenners valt het aantal van 3100 wel mee. “Het is iets meer dan 1 procent van de totale voorraad”, zegt Andre Ouwehand van dienst Stedenbouw+Volkshuisvesting (dS+V). Deze Rotterdamse ambtenaar begrijpt dan ook de discussie over dit onderwerp niet. Toen WBR enkele maanden geleden bekend maakte om een deel van de woningen te willen gaan verkopen werden zelfs Kamervragen gesteld aan staatssecretaris Tommel. Directeur Erkens van het WBR gaat de verkregen middelen inzetten om te investeren in de binnenstedelijke locaties. “Het WBR zal niet actief worden op de nieuwe uitleg als Nesselanden”, zei hij al eerder in deze krant.

Gezien de heftige reacties over verkopen van huurwoningen vond de dienst Stedenbouw+ Volkshuisvesting (dS+V) van Rotterdam het eens tijd een onderzoek te doen, of huidige huurders hun huis willen kopen. Het kersverse Amsterdamse onderzoeksbureau Linssen en van Asseldonk ondervroeg een aantal bewoners in Kralingen-West. “De conclusie is dat er bij de ondervraagde bewoners nadrukkelijk belangstelling is”, meent ir. Mechtild Linssen.

“Verhalen dat bewoners hun eigen huurhuis willen kopen zijn realistisch te noemen. Inwoners van Kralingen-West zijn gewone bewoners die je in alle stadsvernieuwingsgebieden van Rotterdam hebt.”

Steek de nek uit

Maar met dit gegeven heb je niet ineens meer draagkracht. “Maar er wordt wel draagkracht in een wijk behouden. Zo versterk je het economisch draagvlak”, is te horen van een ontwikkelaar. Linssen: “Het onderzoek van ons levert veel informatie op hoe je hoge(re) inkomens in de stad kunt houden.” Wijken in Rotterdam raken steeds meer draagkracht kwijt omdat de buurt bijvoorbeeld verpaupert. In Spangen hebben WBR en Wilma Vastgoed de nekken uitgestoken en bouwt men langs de rand van de Schie koopwoningen en daarachter (goedkopere) huurwoningen. Door het in de wijk te houden van mensen die gezien hun wooncarrieres naar betere wijken zouden gaan, probeert men Spangen overeind te houden.

De gemeente Rotterdam wil dat bij dergelijke initiatieven ook pensioenfondsen eens meer gaan investeren in woningbouw. Het kenmerk van een belegger is dat ze risico’s mijden. “De pioniersrol op dit vlak is toch weggelegd voor de corporaties”, meent ir. R. van Veen, directeur Stadsruim, de projectontwikkelaar van WBR en Onze Woning. “We hebben toch meer geloof en vooral meer kennis van dit soort gebieden, maar misschien zou er wel eens samengewerkt ke worden. Een pensioenfonds investeert en wij zorgen voor het beheer en het innen van de huren. Per slot van rekening zijn we daar ijzersterk in.”

Meer welstand

Vasthouden van gezinnen met enige draagkracht in de wijk waar ze nu wonen dan wel in de stad houden, is dus een zware opgave. Maar het zorgen dat van buiten deze mensen in de stad neerstrijken is weer een heel ander verhaal. “De marketing inspanningen om meer ‘welstandige gezinnen’ naar de stad te halen moeten omhoog”, meent Maarten Custers van SFB Vastgoed. Dit pensioenfonds van de bouwnijverheid is net als concurrent ABP Woningfonds redelijk actief in de Maasstad. Zo realiseert men op de Kop van Zuid wat duurdere woningen. “De stad is een aantrekkelijk investeringsklimaat alleen je zult er wel wat voor moeten doen.”

Het zal geen gemakkelijk taak worden van de gemeente om de scheefgroei in het woningbestand – circa 70 procent huur en 30 procent koop – recht te trekken. “Er is te weinig dure huur en koop in relatie tot het inkomen”, aldus M. Drummen, hoofd innovatie van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR). “Er is daardoor de laatste jaren een pendel ontstaan van hogere inkomens. Hierdoor loopt de stad aan koopkracht f. 1 miljard per jaar mis. We moeten toe naar meer koopwoningen. Doe dat door woningen van corporaties te verkopen voor het goedkopere segment en nieuwbouw te realiseren voor middel en dure woningen.”

Achterstand in bouw

Inmiddels is duidelijk dat de bouw van woningen in Rotterdam dit jaar achterblijft bij zelfs de laatste prognose van 5100 stuks. Volgens wethouder Herman Meijer van Volkshuisvesting ligt men duizend woningen achter op vorig jaar. Oorzaken zijn het tekort aan bouwgronden, stroperige procedures en gemeentelijke diensten die langs elkaar heen werken. Tijdens de jaarlijkse Planpresentatie, dit jaar 18 december, zal daar zeker op in worden gegaan. Als een ontwikkelaar of een corporatie iets van de grond wil tillen moet ze langs het OBR, dS+V en Gemeentewerken en langs de deelgemeente. Steeds vaker is uit de bouwhoek daarom de roep om een loket te horen. “Het is lastig shoppen bij deze verschillende gemeentelijke diensten”, verzuchtte laatst een directeur van een grote corporatie. “Wij werken wel vanuit die gedachte. In de wijk Schiebroek hebben de daar aanwezige corporaties een wijkkantoor.”

Een oplossing voor het tekort is het richten van de productie op speciale woonwensen. Bij zowel het OBR als ABP Woningfonds leven de ideeen om meer voor ouderen en tweeverdieners te gaan doen. Drummen: “De arbeidsmarkt wordt steeds flexibeler. Wonen op de Veluwe kan goed als men ook een pied a terre in de stad heeft. Daarnaast wordt de groep 60+-ers steeds groter en daar zit veel draagkracht.”

Voor ABP-er, M. Raemaekers, zit juist in de categorie ouderen een uitdaging. “We zijn ons aan het beraden op woonconcepten voor deze doelgroep. Wonen in combinatie met dienstverlening is een optie. Maar je kunt nog verder gaan.”

Flexibilisering

Deze plannen van OBR en ABP zijn uitstekend als Rotterdam zou afstappen van taakstellende getallen. Zowel aan de kant van de corporaties/ontwikkelaar als bij sommige ambtenaren is de roep om flexibilisering van de bouwstroom waar te nemen. “Zo ke we ontwikkelen waar vraag naar is zonder dat de huidige voorraad in gevaar komt”, meent een ontwikkelaar. “Plannen die in de Eurpointtorens, hier zetelen dS+V en OBR, worden ontwikkeld zouden marktgerichter moeten zijn, maar ook flexibeler aan te passen naar categorie en prijs. De centraal geleide bouwstroom is niet meer van deze tijd.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels