nieuws

Grondbeleid kost Rijk geld

bouwbreed

Het locatie- en grondbeleid voor sociale woningbouw heeft de rijksoverheid geld gekost. Voor gemeenten en gemeentelijke grondbedrijven leverde sociale woningbouw een behoorlijke bron van inkomsten op.

Deze conclusie trekt dr.ir. George de Kam van de Nationale Woningraad in zijn proefschrift ‘Op grond van beleid’ waarmee hij aan de TU Delft is gepromoveerd. Weliswaar is in de laagbouw voor vrije-sectorwoningen een hogere kavelprijs betaald dan voor de goedkope huursector, maar voor gestapelde bouw geldt een ander verhaal. Als de kavelprijs wordt omgerekend in een vierkante meterprijs verandert het beeld drastisch. Dan zijn er uitschieters, waarbij de grond onder een flatwoning het tienvoudige heeft opgebracht van de grond onder een bungalow.

Volgens De Kam komt dit voor een deel door het subsidiebeleid dat voor grondkosten is gevoerd. Dat heeft ervoor gezorgd dat sociale woningbouw gepleegd kon worden op kwalitatief betere locaties, maar tegelijkertijd wordt daardoor een belangentegenstelling tussen rijk en gemeenten in het leven geroepen. Als immers de belastingbetaler een belangrijke bijdrage levert aan de grondopbrengsten, dan is er voor gemeenten grote vrijheid om ook dure locaties te bestemmen voor sociale woningbouw.

In de jaren zeventig en tachtig hadden gemeenten dankzij een samenloop van subsidies zelfs een voorkeur voor het bouwen van sociale huurwoningen op dure stadsvernieuwingslocaties gehad. Dat heeft er overigens ook toe geleid dat er behoorlijk wat na-oorlogse wijken zijn neergezet waarin een eenzijdig woningbestand is gerealiseerd. Dat heeft volgens De Kam de doelstellingen van het volkshuisvestingsbeleid eerder geschaad dan ondersteund.

Grondbedrijven

Een bijkomend punt was verder dat geld voor de volkshuisvesting dat via de grondbedrijven binnenkwam, werd gebruikt voor andere zaken zoals de gemeentelijke huishouding. Ook heeft het geleid tot een prijs-kwaliteitverhouding die suboptimaal was.

Doordat de grond een leuke inkomstenbron was voor gemeenten, heeft dat het rijk geld gekost. Dit kwam onder meer doordat het rijk dit financiele aspect van het grondbeleid niet in de greep heeft ke krijgen.

Ondanks dit alles komt De Kam tot de conclusie dat het locatie- en grondbeleid in de naoorlogse periode positief is. “De punten van kritiek lenen zich meer voor reparatie dan dat ze aanleiding zijn voor radicale wijzigingen in het beleid”, zo schrijft hij.

Zijn positieve oordeel baseert hij op twee constateringen. De overheid heeft de mogelijkheid kwalitatieve eisen te stellen aan de locaties. Zowel de sociaal-ruimtelijke integratie als de kwaliteit van het bestaan van bewoners van deze woningen ke daarmee bevorderd worden. Dat gemeenten te weinig gebruik hebben gemaakt van die mogelijkheid, is geen reden om overheidsinterventie af te schaffen, aldus De Kam.

De tweede constatering is dat rijk en huurders in het verleden weliswaar nadeel hebben geleden van de op hoge grondopbrengsten jagende gemeenten, maar dat dankzij de decentralisatie en grotere alertheid dit voorkomen wordt. Bovendien doen ontwikkelaars nu niet anders. Daarom vindt De Kam dat de lokale overheid moet blijven beschikken over een krachtig instrument om de regie te voeren over de ruimtelijke ontwikkeling van de stad.

Voorstellen

Op basis van zijn onderzoek doet De Kam enkele voorstellen die bijdragen aan de mogelijkheden ook in de toekomst nog sociale woningbouw te ke bouwen en aan het afremmen van de sociaal-ruimtelijke segregatie.

Zo moet de bevoegdheid (her)kregen worden om te bepalen op welke locaties en in welke kwaliteit/dichtheid sociale huurwoningen mogen worden gebouwd. De Kam verwacht dat daarvan een grondprijsdrukkende werking uitgaat.

Een vergelijkbaar effect ziet hij optreden bij het opnieuw invoeren van een maximale grondprijs als voorwaarde voor bouwsubsidie, uiteraard met differentiatie naar regio.

Als laatste mogelijkheid denkt De Kam aan (her)uitgifte van grond voor sociale woningbouw op erfpacht. Hij pleit er daarbij voor om voor deze categorie woningen een lage grondwaarde vast te stellen, die nadrukkelijk rekening houdt met een voortgezette exploitatie als sociale huurwoning.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels