nieuws

Reactie op taxatiewaarde onroerend goed moet snel

bouwbreed

Binnen de eerste acht weken van 1997 ontvangt iedere eigenaar van een onroerende zaak van zijn gemeente een beschikking met de nieuwe taxatiewaarde van zijn eigendom volgens de Wet-waardering onroerende zaken, de wet WOZ. Een reactie daarop moet binnen zes weken bij de gemeente worden gedeponeerd. Zo niet, dan ligt de waarde voor vier jaar vast. Wordt de woningbezitter of de eigenaar van een bedrijfspand de klos van de WOZ?

Op verzoek van ‘belanghebbende’ is de gemeente wettelijk verplicht het taxatierapport beschikbaar te stellen waarop de WOZ-waarde van het onroerende goed is gebaseerd. De gemeente zal u dat overigens niet aan uw neus hangen.

De waarde van onroerende goed geldt voor een tijdvak van vier jaar (tot en met het jaar 2000) en vormt de grondslag voor de heffing van vier belastingen: het huurwaardeforfait in de inkomstenbelasting, de vermogensbelasting, onroerende-zaakbelastingen (OZB) en waterschapslasten.

Wie niet binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking ‘pro forma’ tot behoud van rechten bezwaar aantekent, accepteert onvoorwaardelijk de WOZ-waarde voor een tijdvak van vier jaar. Tegen de hoogte van de aanslagen die later worden opgelegd, kan dan geen bezwaar meer worden gemaakt.

Belastingfuik

Zo ontstaat een soort belastingfuik waar u ongemerkt wordt ingetrokken. De gemeente legt u in januari of begin februari ’97 een WOZ-beschikking voor (zonder onderbouwing) in de hoop dat u niet zult reageren.

Als u dat inderdaad niet doet, krijgt u later – bijvoorbeeld in april ’97 – in uw ogen een ‘te hoge’ OZB-aanslag, waartegen u volgens de regels geen bezwaar meer kunt maken. Bij Moret Ernst en Young adviseren wij iedere eigenaar van een onroerende zaak ‘pro forma’ tegen de WOZ-beschikking bezwaar te maken en het taxatierapport op te vragen, al zullen veel gemeenten met die bezwaarschriftenstroom niet gelukkig zijn.

De peildatum van de WOZ-waardering is 1 januari 1995. De gemeente baseert zich op referentiewoningen. Uit het taxatieverslag moet bijvoorbeeld blijken met welke vergelijkbare woningen die recentelijk zijn verkocht de waarde van uw onroerende zaak is vergeleken.

Het verslag vormt de motivering van de WOZ-beschikking en daarom is de gemeente verplicht over dat taxatieverslag te beschikken. Omdat het voor de eerste keer is, staat de wetgever toe dat gemeenten ook een oudere waardepeildatum hanteren.

Ongeveer 300 zogenaamde fictiegemeenten maken daarvan gebruik. Zij voeren geen herwaarderingen uit en passen voor de nieuwe WOZ-waarde de OZB-waardering toe volgens de peildatum 1 januari ’92, ’93 of ’94.

Huiseigenaren, die in zo’n gemeente wonen, hebben gezien de recente waardestijging van onroerend goed, voor de OZB geluk. Formeel stelt de wet deze oudere waarderingen gelijk aan de waarde per 1 januari ’95.

Maar voor het huurwaardeforfait in de inkomstenbelasting indexeert de fiscus de WOZ-waarde van fictiegemeenten. Gemeenten die de oude OZB-waardering hanteren als WOZ-waarde en niet beschikken over een taxatieverslag, hebben begin 1997 dus een probleem.

Woningen/niet-woningen

De WOZ maakt voor de taxatie onderscheid tussen woningen en niet-woningen. Een woning wordt altijd gewaardeerd naar de waarde in het economisch verkeer (vrije-verkoopwaarde leeg, op 1 januari 1995).

De WOZ-waarde van niet-woningen (bedrijfs-onroerend goed) is de waarde in het economisch verkeer of de gecorrigeerde vervangingswaarde. De hoogste van de twee moet worden aangemerkt als WOZ-waarde. Voor niet-woningen moet de vervangingswaarde op de peildatum worden vastgesteld (nieuwprijs) gecorrigeerd met factoren voor de technische en functionele (economische) veroudering.

Cultuurgrond die bedrijfsmatig wordt geexploiteerd is vrijgesteld.

Vooral bij bedrijfsobjecten is een grondige studie vereist om de vastgestelde WOZ-waarde te ke beoordelen en eventuele bezwaren tegen een te hoge waarde te motiveren. Bij de WOZ-waardering van niet-woningen wordt de waarde van werktuigen (onroerende machines en installaties) niet meegenomen.

Belangrijk is te controleren of de gemeente de ‘Werktuigenvrijstelling’ correct toepast. Deze vrijstelling geldt als het gaat om een onroerende werktuigen die met behoud van waarde ke worden verwijderd en niet als ‘zelfstandig gebouwde eigendommen’ ke worden gezien. Een verwarmingsinstallatie is dienstbaar aan een gebouw en moet worden meegenomen in de WOZ-waarde.

De gemeente moet het bezwaar in behandeling nemen en eventueel een hertaxatie uitvoeren. Daar kan een compromis uit voortkomen. Indien de gemeente het bezwaar na verloop van tijd afwijst, kan de eigenaar/gebruiker in beroep gaan bij de belastingrechter. Hij zal dan inmiddels zelf over een tegentaxatie moeten beschikken.

De gemeente geeft de vastgestelde WOZ-waarde door aan de rijksbelastingdienst en waterschappen. Er is een Waarderingskamer opgericht die erop moet toezien dat gemeenten niet onderwaarderen.

OZB

De WOZ-waarde geldt voor de heffing van OZB door de gemeente bij de gebruiker en de eigenaar van het object. Gemeenten zijn vrij in het vaststellen van het OZB-tarief. Maar het tarief van de eigenaar mag wettelijk niet hoger zijn dan 1,25 x het tarief van de gebruiker.

Per 1 januari 1997 mag tevens het OZB-tarief van de gemeente voor woningen en niet-woningen varieren binnen een bandbreedte van 20 procent.

Huiseigenaren zullen voor de aangifte van de huurwaarde in de inkomstenbelasting mogelijk weinig nadeel hebben van de waardestijging van hun huis in de afgelopen jaren. De prijsstijging wordt gecompenseerd door een verlaging van de heffingsgrondslag tot 1,25 procent van de WOZ-waarde.

Voor een huis, waarvoor de belastingplichtige zelf een waarde opgeeft van f. 400.000 bedraagt de bijtelling voor de huurwaarde in 1996 volgens tabel f. 6160. Als nu de gemeente voor dezelfde woning een WOZ-waarde van f. 500.000 vast stelt, moet deze woningbezitter in zijn aangifte over 1997 (in 1998) een huurwaarde opgeven van 1,25 procent = f. 6250. De door de fiscus geindexeerde WOZ-waarde van fictiegemeenten naar de peildatum 1 januari 1995 zal voor menig huiseigenaar geen prettige verrassing zijn.

De fiscus heeft met vrijwel alle gemeenten de afspraak gemaakt dat de WOZ-waarde al over de jaren ’95 en ’96 wordt doorgegeven. Voor het aangiftebiljet inkomstenbelasting 1997 heeft de fiscus plannen de WOZ-waarde van de eigen woning voor te drukken, zodat met de belastingbetaler geen enkele discussie meer kan ontstaan.

Vermogensbelasting

Ook voor de heffing van vermogensbelasting is de WOZ-waarde de grondslag. Jaarlijks wordt 8 promille vermogensbelasting geheven over positieve minus negatieve vermogenscomponenten boven een vrijgestelde drempel.

Per 1 januari 1998 geldt voor de aangifte vermogensbelasting een verhoging van de belastingvrije som van circa 30 procent. Voor alleenstaanden gaat de belastingvrije som vermogensbelasting omhoog van f. 130.000 naar f. 172.000, voor gehuwden van f. 163.000 naar f. 215.000.

*) Paul Schol schreef dit artikel in samenwerking met mr. Sjoerd Bosma, Adviesgroep Heffingen Lagere Overheden van Moret Ernst en Young Den Haag, tel. 070-3286755.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels