nieuws

‘Rotterdam moet zich rijk bouwen’ Tekort aan dure koophuizen drijft hogere inkomens stad uit

bouwbreed

Rotterdam heeft een groot probleem. Ondanks een glimmende koopgoot en een fraai vormgegeven brug naar het nieuwe centrum, de Kop van Zuid, passeren de hogere inkomens massaal de Maasstad. Oorzaak is het tekort aan dure (koop)woningen. De Werkgelegenheids Advies Raad van de gemeente Rotterdam (WAR) pleit er voor om haast te maken met de Vinex-bouw. Het college van burgemeester en wethouders vergaderen een dezer weken over dit heikele onderwerp, want Rotterdam is en blijft een stad van arbeiders.

Professor E. Bomhoff en drs. L. van der Geest, beiden van Nyfer Forum for Economic Research van de Nijenrode Universiteit, hebben voor WAR – een organisatie van vooraanstaande Rotterdamse ondernemers, wetenschappers en ambtenaren – het probleem van het tekort aan (dure) woningen onderzocht.

Extreem laag is de voorraad koopwoningen in Rotterdam, deze categorie maakt slechts circa 20 procent uit van de totale voorraad. Het aanbod van nieuwbouw vertoont eveneens een vreemd beeld. Terwijl in de rest van Nederland ongeveer 50 procent van de nieuwbouw realiseert in het segment ongesubsidieerde koopwoningen, blijft dat in Rotterdam hangen op 20 procent.

Nyfer: “Als gevolg van deze scheve verhouding in de nieuwbouw kan Rotterdam nauwelijks extra gastvrijheid bieden aan de hogere inkomens, of aan de twee verdieners zonder kinderen.”

Daarnaast tonen de twee toponderzoekers aan dat gemeenten met veel koopwoningen de werkloosheid belangrijk lager is. “Zonder overdrijven kan men stellen dat de werkloosheid geen maatschappelijk probleem is wanneer er in een gemeente evenveel of meer koopwoningen zijn dan huurhuizen. Anders gezegd: werkloosheid in Nederland is op dit moment alleen een ernstig probleem in gemeenten met veel meer huurwoningen dan het landelijke gemiddelde.”

WAR stelt in het advies aan de gemeente ‘een rijker Rotterdam’ voor om het aandeel koopwoningen drastisch te vergroten, “alsmede dat optimaal van het draagvlak gebruik wordt gemaakt om de voor ogen staande plannen daadwerkelijk te realiseren en ook nadrukkelijk – in de richting van het dure segment – aan te scherpen, in belang van versterking van de koopkracht: Rotterdam moet zich rijk bouwen.”

Barend Bosselaar, lid raad van bestuur ECT en meedenker in WAR, schreef in het Rotterdams Dagblad van enkele dagen geleden het volgende. “Om haar achterstand in te halen zal Rotterdam juist meer moeten doen dan andere gemeenten. Dat is nog niet het geval. Ook in het Vinex-beleid is weer zichtbaar dat Rotterdam niet voor het laagste, maar voor het hoogste percentage sociale huurwoningen tekent. Daarmee zal Rotterdam in haar woonmilieu een achterstand blijven behouden op de andere gemeenten.”

Uit de stadsenquete, die de basis vormde voor Toekomstvisie Nieuw Rotterdam, Koers 2005, blijkt dat bijna 25 procent van de Rotterdammers over 10 jaar zal zijn vertrokken. Het zijn juist de mensen – jong en goed opgeleid – waar Bosselaar en de twee Nyfer-onderzoekers van vinden dat ze moeten blijven.

“Het feit dat er geen goede woningen in Rotterdam zijn, is voor 35 procent van de potentieel vertrekkenden een reden om te willen verhuizen.”

Weinig aandacht

Rotterdam heeft niet echt een antwoord op het nijpende tekort aan duurdere woningen. In het Bouw- en investeringsprogramma 1996-2000 (BenI) staat dat aan nieuwbouw 22.000 woningen moeten komen. Door planuitval wordt dat echter bij lange na niet gehaald en komt men uit op 17.600. Er wordt in de BenI-notitie (februari 1996) niet echt stilgestaan bij de duurdere koopwoningen. “De in het Volkshuisvestingsplan 1995-1998 (VH-plan) aangegeven gewenste verdeling naar financieringscategorie van 40 procent sociaal en 60 procent markt wordt met 38 procent sociaal dicht benaderd”, aldus staat in het BenI. In het VH-plan (juni 1995) wordt gezien de samenstelling van de stad veel aandacht geschonken aan goedkope huur- en koopwoningen. “….Maar ook voor hogere inkomensgroepen zal er een wervend woon- en leefklimaat geboden moeten worden”, is de enige zin in de VH-notitie die richting het door WAR geschetste probleem gaat.

Het laatste stukje Prinsenland, de overloop van de chique wijk Kralingen, dat deze maanden op de markt komt, is een druppel op een gloeiende plaat. Daarnaast zijn deze woningen te klein, omdat de poontwikkelaars zoveel mogelijk huizen kwijt willen in het gebied. De dure appartementen op de Kop van Zuid bieden geen soelaas, omdat men juist vraagt om grondgebonden woningen.

Vinex is voor de politiek en ambtenarij in de Maasstad een issue – daar is de hoop op gevestigd – maar is nog niet uit de startblokken gekomen. Met name Nesselande, de wijk die ligt aan Zevenkamp, moet een tweede Prinsenland gaan worden. Het probleem hier is dat ontwikkelaars, banken en aannemers het gebied grotendeels in handen hebben. De met veel bombarie toegepaste wet-Voorkeursrecht, in de zomer overviel Rotterdam de bezitters van percelen met deze wet, is voor delen van het gebied niet van toepassing, omdat de verkoop van boer/eigenaar naar bijvoorbeeld de aannemer reeds jaren geleden was gepasseerd.

Opvallend is dat bij de Rotterdamse burgerij Vinex totaal niet leeft. Dat werd duidelijk op de rondetafelgesprekken die de stad voert met haar inwoners. Na de debacle met het referendum mogen bewoners nu meepraten over thema’s als veiligheid en wonen. Verdichting van het centrum door hoogbouw “om zo de stad meer leven te geven” staat nummer een.

In het boek ‘In debat over de stad’, de leidraad voor de Toekomstvisie Nieuw Rotterdam; Koers 2005, is wel oog voor het feit dat aantrekkelijk wonen een aanjager is van economische vernieuwing.

“Het woningaanbod moet gevarieerder, zowel op wijkniveau als in stedelijk/regionaal verband”, vinden de samenstellers. “In grootstedelijk verband onderkennen wij de behoefte aan enkele nieuwe woonwijken van het type Hillegersberg (voor de hoge inkomens/red).”

Aannemers

De aannemerij in regio Rotterdam ziet in het rapport van WAR een bevestiging van haar standpunt. “Voor ons is de conclusie van WAR geen nieuws. We dringen al jaren bij de betrokken wethouders er op aan om ook oog te hebben voor de duurdere woningbouw”, is de mening van ing. D. van Well, voorzitter van de bouwwerkgevers in het Rijnmondgebied, AVBB Waterweggebied, en in het dagelijks leven directielid Dura Bouwgroep. “Mensen met een goed inkomen nemen de volgende afslag op de A16 en strijken neer in Rijswijk of Pijnacker. Rotterdam heeft gewoon te weinig grond gereserveerd voor duurdere koopwoningen. Het is een gevolg van de stroperige onderhandelingen rond de Vinexgronden. Nesselande, dat deels in handen is van de markt, komt door onnodig lange onderhandelingen twee jaar te laat aan snee. Bij de Vinexlocatie Smitshoek speelt het feit dat de gronden verdeeld zijn over twee gemeenten. Vertragingen zijn ook hier aan de orde.”

Reageer op dit artikel