nieuws

‘Woningbouwcorporaties, mijdt poontwikkeling’

bouwbreed

Woningbouwcorporaties moeten zich niet bezighouden met projectontwikkeling. Het is slechts een tijdelijke uitvlucht om financieel het hoofd boven water te houden. Daarnaast hebben corporaties onvoldoende kennis van deze gecompliceerde materie. Gevaren van mislukken liggen op de loer.

“Medewerkers van corporaties zijn namelijk niet commercieel geschoold, noch hebben zij op dat terrein relevante ervaring opgedaan. De klanten staan immers al jaren voor hun produkten in de rij. Verkoop is een vak dat zij nooit hebben beoefend. Acquisitie is voor veel medewerkers van corporaties een inhoudsloos woord”, is de pittige stelling van drs. Albert Driemuller, sinds kort adviseur bij ROAG (Rotterdamse Organisatie Advies Groep) in Deventer en in zijn vorige betrekking directeur van Corporatie VtV eveneens uit Deventer.

En hij liet het daar gisteren niet bij op de bijeenkomst van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB), dat deels in het teken stond van poontwikkeling door woningcorporaties. “De ervaring bleef beperkt tot premie-koopwoningen. De makelaars die de woningen voor de corporaties verkochten, hebben er nog het meeste aan verdiend. Mijn stelling is dat corporaties uitstekende bedrijven zijn om woningen te beheren en te bouwen, maar dat wil nog niet zeggen dat zij ook goed koopwoningen ke ontwikkelen.”

Met een rekenvoorbeeld toonde Driemuller aan dat directeuren van corporaties een forse omzet moeten realiseren om zich geheel onafhankelijk kan bedruipen. “Als een echte poontwikkelaar 5 procent winst realiseert, dan is voor f. 1,5 miljoen winst een omzet nodig van f. 30 miljoen. Dat staat ook gelijk aan de ontwikkeling van 150 woningen. Nederland is dan niet alleen te klein voor achthonderd ontwikkelende corporaties, maar ook voor tachtig en waarschijnlijk al voor acht.”

Vervelende ervaring

Driemuller stond gisteren in zijn voordracht geruime tijd stil bij de projectontwikkelaars die zijn gelieerd aan aannemers. “Sommige weten hoe het moet, maar een aantal nog steeds niet.” Om zijn ervaringen te illustreren kwam hij met een recente voorval met een groot beursgenoteerd bouwbedrijf, met een eigen ontwikkelingspoot.

“Mijn corporatie mocht met de betrokken aannemer, met een eigen ontwikkelingspoot, een aantal huur- en koopwoningen samen ontwikkelen. Na verloop van tijd werd echter duidelijk dat mijn corporatie geacht werd te bouwen met de aannemer van de bouwondernemer. Ik bespaar u de details, maar de uiteindelijke prijsopgave van de woningen lag ruim boven wat redelijkerwijs aanvaard was.”

Met moeite kon VtV zich weer losmaken en de nieuwe ontwikkelaar was in staat wel met normale prijzen te komen en de woning was ruimer. Driemuller weigerde de naam van de betrokken onderneming te geven. Enig spitwerk bracht aan het licht dat de gemeente Deventer eind 1994 twintig aannemers en poontwikkelaars had geselecteerd, waarmee men – lees onder andere de corporaties – mee in zee wilde gaan. De namen Heijmans en Amstelland kwamen op die lijst voor. In een recent boekje ‘goed en betaalbaar – voorbeeldpojecten’ komen de twee namen niet meer voor, maar werkt VtV samen met Bam Woningbouw en Bouwbedrijf Obdeijn en de ING Bank.

Advies

De voormalige VtV-directeur maande gisteren de corporaties op het eind van zijn voordracht tot uiterste voorzichtigheid als men toch zelf wil gaan ontwikkelen. Maar hij is wel reeel genoeg om te onderkennen dat de ontwikkeling niet meer valt te stoppen. Als ROAG-adviseur stelde hij dat corporaties dergelijke activiteiten moet onderbrengen in een aparte juridische eenheid. Gaat het fout dan kan de corporatie doorgaan met de kernactiviteit.

“Een dergelijk bedrijf kan dan ook een eigen onafhankelijke doelstelling krijgen en zal onafhankelijk van de corporatie een eigen wil ontwikkelen om een positief resultaat te behalen. Een dergelijke organisatie kan dan diensten van de corporatie inhuren, waardoor duidelijk zichtbaar is welke kosten waarvoor worden gemaakt.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels