nieuws

Verkennende studie van Bouwfonds concludeert: Levensgrote bedreigingen voor koopwoningmarkt

bouwbreed Premium

Onzekerheid over de hoogte van hypotheekrente, onzekerheid omtrent het fiscale regime, sterke prijsstijgingen, dure gronden en demografische veranderingen zijn bedreigingen voor de koopwoningmarkt. Het gevaar dat deze markt, net als eind jaren zeventig, plotseling instort, is daardoor levensgroot aanwezig. Dit stelt Bouwfonds Woningbouw naar aanleiding van een verkennende studie Marktontwikkelingen 1996 – 2000.

“Voor ons zijn het goede tijden. Misschien juist daarom vragen wij ons af: hoe lang blijft het zo doorgaan? Nuchter beschouwd zien wij meer bedreigingen dan kansen voor de koopwoningmarkt”, stelt Henk van Zandvoort, directeur Bouwfonds Woningbouw, in de laatste uitgave van Indruk, het informatieblad van Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. In een interview geeft hij een reactie op het rapport dat over drie weken beschikbaar komt.

De onderzoekers constateren dat het scheef gaat lopen tussen vraag en aanbod. “Het aanbod is steeds meer gaan bestaan uit duurdere woningen. Een substantieel deel van de vraag gaat evenwel juist uit naar de goedkope en middeldure woningen.” Vooral starters, die de helft uitmaken van het kopersbestand, komen daardoor volgens Bouwfonds in de knel, omdat zij juist opzoek gaan naar woningen in de prijsklasse tot f. 200.000. “Ruim de helft van het 1995-aanbod betreft woningen met een verkoopprijs boven de f. 250.000. Slechts 28 procent ligt onder de f. 200.000.”

Vergrijzing kopers

Uiteraard komen in het onderzoek de gevolgen van afwezigheid van coordinatie tussen de verschillende Vinex-gebieden uitgebreid aanbod. Bouwfonds ziet dat als een bedreiging, maar gaat nog een stap verder. Een deel van de Vinex-opgave moet namelijk worden gerealiseerd op binnenstedelijke locaties. “Maar als buitenstedelijke Vinex-aanbod loskomt, ligt een selectief vertrek uit de oude wijken meer voor de hand. Deze wijken ke dan in een negatieve spiraal belanden en leegstand dreigt.” Bouwfonds Woningbouw vraagt zich dan ook af of gemeenten het zover zullen laten komen. “Als overduidelijk blijkt dat nieuwbouw in de koopsector leidt tot onaanvaardbaar hoge leegstand in de huursector kan er in de politiek druk ontstaan, om het nieuwbouwprogramma te temporiseren.”

Voor het eerst komen in een onderzoek de gevolgen van de verdere flexibilisering en individualisering van onze samenleving gezamenlijk aanbod. Van Zandvoort meent zelfs dat over de eeuwgrens heen de 50-plussers de koopwoning markt gaan dragen. Het onderzoek: “De gemiddelde koper wordt steeds ouder en vooral kritischer. Nu zijn de dertigers de grootste kopersgroep, maar in de toekomst worden dat de 50-plussers. Deze consument neemt steeds minder genoegen met een woning waarin plaats en omvang van de woonfunctie al bij voorbaat vastliggen. Ook de woning moet dus flexibiliseren. Aanbieders zullen daar met nieuwe, gedifferentieerde woonconcepten en woonmilieus op moeten inspelen”, aldus het fonds. Een van de problemen die aan de vergrijzing van het potentiele kopersbestand kleven is dat de huidige belastingwetgeving en financieringspraktijk verouderd zijn.

Bouwfonds, maar ook ontwikkelaars als Amstelland Vastgoed en SFB Vastgoed ontwikkelen daarom nu met financiele specialisten producten om toch de 55-plus-groep te lokken. Maar deze ballon zal ploffen als staatssecretaris Vermeend van Financien de onzekerheid over de aftrek van de hypotheekrente niet wegneemt. “Renteverhogingen, gepaard aan de voortdurende onzekerheid omtrent het fiscale regime, ke de vraag snel reduceren en leiden tot een krach op de koopwoningmarkt.”

Reageer op dit artikel