nieuws

De misgelopen premie A

bouwbreed Premium

In oktober 1988 laat iemand een woning bouwen en komt met zijn bouwer overeen, dat de stichtingskosten niet meer zullen bedragen dan f. 148.000. Dat is immers het grensbedrag voor de toekenning van een premie van f. 3600 over 5 jaar; de zgn. premie A. Het ministerie kent echter maar een eenmalige premie C van f. 5000 toe. Kon de koper/opdrachtgever zijn bouwondernemer met succes aanspreken voor het verschil tussen deze twee premiebedragen?

In de aannemingsovereenkomst was bepaald dat de woning gebouwd zou worden “onder vigeur van een rijkssubsidieregeling, te weten Premie beschikking premie A-woningen, d.d. 10-10-1988”. Ook was overeengekomen, dat de aanvraag voor de subsidie door de bouwondernemer zou geschieden.

Omdat er een aanneemsom van f. 123.111 was overeengekomen leek er geen vuiltje aan de lucht. Zelfs niet toen de bouwer in zijn premie-aanvraag de stichtingskosten op een aanzienlijk hoger bedrag had berekend.

Omdat dat nog ongeveer vijf mille bleef onder het bedrag dat de Minister van Volkshuisvesting in zijn beschikking, die vijf dagen voor de aannemingsovereenkomst was geslagen (zo heet dat in departementale taal) was men niet weinig verrast toen achttien maanden later de definitieve premie op f. 5000 werd vastgesteld.

Op het ministerie had men het gereedmeldingsformulier, dat de opdrachtgever van de bouw na de oplevering van zijn woning had toegezonden, uiterst kritisch bekeken. Het vermeldde immers een bouwsom, die aanzienlijk lager was dan de stichtingskosten, die door de bouwer eerder waren opgegeven. Het ministerie kwam bij zijn berekeningen op een hoger bedrag uit dan in de premie-aanvraag was vermeld: f. 148.513,55. De belangrijkste reden van die verhoging was dat het op het formulier vermelde percentage van 2,25 voor bij te tellen bouwrenteverlies door het ministerie was verhoogd tot 3. Daardoor viel de woning niet meer in de A- maar in de C-categorie.

De gedupeerde koper diende zonder resultaat een bezwaarschrift in bij het ministerie en ging daarna in beroep bij de Raad van State. Ook die verwierp zijn bezwaren en toen zat er niets anders meer op dan de bouwondernemer aan te spreken, omdat die tekortgeschoten zou zijn in zijn verplichting om een premie A-woning te leveren.

Zou zo’n vordering kans van slagen hebben, denkt u? Waarschijnlijk zegt u nee, zeker als u weet, dat de koper van het huis zonder overleg met de bouwer het gereedmeldingsformulier voor de definitieve premiebeschikking had ingevuld. Dat was nog tot daaraan toe, maar hij had ook het argument waarmee hij waarschijnlijk in het gelijk zou zijn gesteld in de bezwaarschriftenprocedure vergeten te noemen. En als de ambtenaren voor dat argument niet gezwicht waren dan zou de administratieve rechter dat toch zeker hebben gedaan.

In plaats van te wijzen op de consequenties van de btw-verlaging op 1 januari 1989 van 20 naar 18 procent had hij voor die rechter bezwaar gemaakt tegen de verhoging van het rentepercentage. Die twee procent btw compenseerde immers meer dan voldoende de verhoging van het rentepercentage, waarmee het bouwrenteverlies werd berekend door het ministerie.

Als op die “kennelijke misslag” van het ministerie al in het bezwaarschrift zou zijn gewezen had onze koper veel eerder zijn geld gehad en zou hij zich bovendien een gang naar de rechter en naar de Raad van Arbitrage hebben bespaard.

Die Raad moest er nu dus aan te pas komen. En hij heeft u niet gelijk gegeven, als u tenminste aan de hand van het verhaal tot nog toe gezegd zou hebben dat de poging van de gedupeerde huiseigenaar om zijn schade op de bouwondernemer te verhalen geen kans van slagen had.

Over diens argument dat er bij de rechter alleen maar bezwaar was gemaakt tegen het hogere rentepercentage en dus niet tijdig gewezen was op de consequenties van de btw-verlaging voor de stichtingskosten, zei de arbiter dat de bouwer hem daartoe had ke adviseren. Toen de premiebeschikking binnen was belde de koper van het huis zijn bouwondernemer direct, maar met die mededeling werd niets gedaan.

Volgens de arbiter van de Raad nam de bouwer daarmee het risico op zich, dat er in de volgende procedures fouten werden gemaakt. Een telefoontje van de woningeigenaar bleek achteraf beslissend te zijn geweest voor de uitslag van deze arbitragezaak. Zelfs het feit, dat de bouwer door zijn koper niet was ingelicht over het aanspannen van zijn procedure voor de Raad van State veranderde daar niets aan.

Zo werd het niet-reageren op een telefonische mededeling, dat er geen premie A-beschikking maar een C-dito op de mat was gevallen afgestraft met een veroordeling tot schadevergoeding. Het bedrag daarvan kwam wel wat hoger uit, dan het verschil tussen beide premies, dat f. 13.000 bedroeg. Er kwam nog eens duizend gulden, bij omdat er renteverlies was geleden door het niet-betalen van de termijnen van de A-premie. De koper had overigens nog steeds de mogelijkheid om bij het ministerie een herzieningsverzoek in te dienen om de “kennelijke misslag” te herstellen. Als dat resultaat zou hebben diende hij het recht op de alsnog toegekende premie A, in het kader van zijn verplichting om de schade van zijn tegenpartij zoveel mogelijk te beperken, aan die partij te cederen.

Er zou heel wat minder werk in deze wereld te doen zijn als er niet zo veel fouten werden gemaakt door kopers/opdrachtgevers, bouwondernemers, ministeries en zelfs door rechters. Die laatsten mogen toch de gronden om tot een rechtvaardig vonnis te komen, aanvullen!

(Bouwrecht 1996 p. 596)

Reageer op dit artikel