nieuws

Anne Bodzinga, directeur SFB Vastgoed: ‘Oude wijken belangrijker dan geld stoppen in dure Vinex’

bouwbreed Premium

SFB Vastgoed blijft een eigengereide belegger, ontwikkelaar en beheerder. Terwijl de concurrenten zich als lemmingen op de Vinex-gebieden storten, concentreert men zich op de bestaande wijken. SFB Vastgoed is met grote corporaties in onder andere Rotterdam en Amsterdam in gesprek om via aan- en verkoop nog grotere belangen in de bestaande binnensteden op te bouwen. In zijn eerst interview schetst ing. A. (Anne) J.L. Bodzinga, directeur SFB Vastgoed, de contouren van deze ‘belegger/ontwikkelaar van de bouw’ rond de eeuwgrens.

“Het begin van de reorganisatie heb ik niet meegemaakt. Ik ben namelijk 1 maart van dit jaar begonnen als nieuwe directeur. Gelijk met de privatisering van het SFB begin dit jaar is bij vastgoed het beleid en uitvoering uit elkaar gehaald. Een proces dat ook heeft plaatsgevonden bij andere beleggers als mijn vorige werkgever het ABP,” aldus Bodzinga in zijn zonovergoten kamer in Amsterdam.

“Het verschil met het ABP is dat ik leiding geef aan beleid en aan uitvoering dat is niet gesplitst, zoals bij de eerder genoemde belegger. Met het feit dat ik twee petten heb, valt te leven. Er is een kritische beleggingsadviescommissie en een bestuur die over mijn schouders meekijken.”

In de nieuwe opzet maakt vastgoed onderdeel uit van de werkmaatschappij SFB Pensioen en Vermogensbeheer. Onder de centrale afdeling vastgoedbeleggingen hangen drie afdelingen die marktconform werken op vlak van realisatie, verkoop en beheer en administratie.

In het jaarverslag van moeder BPF-bouw van 1995 staat dat 27,5 procent van het beheerd vermogen van bijna f. 16 miljard is vastgelegd in onroerend goed. Ongeveer 70 procent van het bezit is woningen (22.000 stuks) en de rest bestaat uit winkels en enkele kantoren, waaronder slechts een in het buitenland.

Het hoge percentage beleggingen in OG, een normaal fonds heeft 10 tot 12 procent van haar bezit vastzitten in vastgoed, komt door het feit dat men het pensioenfonds van de bouw is. Als gevolg van een tekort aan goede beleggingsmogelijkheden moest men het percentage van 30 het afgelopen jaar verlaten.

Bodzinga verwacht ook dit jaar problemen met het vinden van goede objecten. “Het voordeel voor ons is dat we zelf ontwikkelen. Ongeveer 60 tot 70 procent van wat we in portefeuille nemen, komt van ons onderdeel Vastgoed Acquisitie en Realisatie (VAR). De rest kopen we aan. Onlangs kochten we van William Properties voor f. 70 miljoen een stadswinkelcentrum in Weert. Jaarlijks voegen we f. 450 miljoen toe. Dit jaar komen we met moeite aan f. 300 miljoen. Het betekent dat we f. 150 miljoen moeten bijkopen. Als dat niet lukt, gaat er meer geld naar beleggingen in aandelen.”

De oude wijken

SFB Vastgoed is een van de weinige beleggers die ook zelf ontwikkelt en is uniek al het gaat om kwaliteit. “We hebben over het algemeen een goede feeling voor onze keuze in locaties. Daarnaast ligt onze keuze voor materialen en architectuur/stedenbouw op een hoog niveau. Het maakt onze beleggingen wel 15 procent duurder in realisatie. Maar over een langere periode van 20 tot 30 jaar levert het ons geld op. Aan onderhoud zijn we minder geld kwijt, de huren zijn hoger en de eindwaarde is hoog.”

Om tot een goede locatiekeuze te komen, sluit SFB steeds vaker overeenkomsten met gemeenten. In Rotterdam en Amsterdam is men kind aan huis. Men is in die steden actief op de toplocaties als de Kop van Zuid en Java-eiland.

Over de resultaten is men wel tevreden, maar men wil meer. Nu de Vinex-ontwikkelingen haperen en handenvol geld kosten, wil men de bestaande portefeuille meer aandacht geven. Bodzinga denkt dat SFB Vastgoed zich meer in de richting van gebiedsontwikkelaar van bestaande wijken zal gaan ontwikkelen.

“Door bij- en verkopen en ruilen wil ik in steden hele wijken in bezit zien te krijgen. In overleg met de desbetreffende gemeente, waar we langjarige overeenkomsten mee aangaan, gaan we dan zo’n wijk weer opwaarderen. Te denken valt aan de bouw van een nieuw wijkwinkelcentrum.

We komen mede tot deze beleidskeuze, omdat gemeenten toch steeds meer moeite hebben om wijken goed te beheren en ons bezit staat daar. We zijn voor dit plan met een aantal grote corporaties in gesprek om tot ruil en verkoop te komen. Daarnaast werken we samen met die corporaties. Ik durf te stellen dat ontwikkelende beleggers bij zo’n aanpak de voorkeur verdienen boven sec een ontwikkelaar, die vertrekt en de brokken zijn voor een ander. Beleggers blijven langdurig bij de wijk betrokken en houden geld in het plan.”

Bodzinga, met pet op als directeur OG-beleggingen, is van mening dat dergelijke plannen voldoende rendement opleveren. “De huren hoeven in dergelijke wijken niet per definitie laag te zijn. Je kan denken aan mixen van woningcategorieen, zodat er verschillende huurniveau’s ontstaan. Daarnaast zijn op de toekomstige Vinex-gebieden de gronden zo duur dat de aanvangsrendementen lager zijn dan die van woningen in bestaande wijken.”

Bouw conservatief

SFB Vastgoed is de motor voor de bouwnijverheid. Althans zo ziet men zich graag, maar steeds vaker loopt dat op een teleurstelling uit. SFB wil een betere bouwkwaliteit bereiken dan concurrerende beleggers en heeft daar juist de bouw voor nodig. Bodzinga, voor ABP actief bij Slokker en Wilma, is over het kennisniveau teleurgesteld. “Een aannemer moet innovatief zijn en de ervaring leert mij dat er nog redelijk traditioneel wordt gewerkt.”

Bodzinga geeft zijn bedrijf twee jaar om met de sector tot experimenten te komen.

“De bal ligt op beider speelhelften,” meent hij. “Met Centrum Hout bekijken hoe we flexibeler en daardoor leukere woningen ke bouwen. Via de brancheorganisatie proberen we nu dus de bouw te bereiken. Mocht dit niet aanslaan dan schrijven we gewoon technieken voor in de bestekken. Wij zijn overigens ook bezig met productgroepen waarin ook externe deskundige, zoals ontwerpers, zitting hebben. Het doel daarvan is onze poen op een hoger niveau te brengen. Voor als nog ga ik er vanuit dat we samen met de branche in staat moeten zijn om te leveren wat de markt vraagt.”

Reageer op dit artikel