nieuws

Beleid van Duitse gemeenten schroeft grondprijs fors op

bouwbreed Premium

De plaatselijke overheid in Duitsland kan in hoge mate zelfstandig beslissingen nemen over de woningbouw. Dat kan ertoe leiden dat het bestuur geen grond vrijgeeft voor rijenwoningen. De uitgifte van kleinere percelen moet ertoe leiden dat alleen eengezinswoningen worden gebouwd die geen afbreuk doen aan het bestaande bebouwingsbeeld. Deze terughoudendheid leidt tot uitermate hoge grondprijzen die als gevolg van een minder efficiente wijze van bouwrijp maken nog verder stijgen. Onderzoekers van de Rotterdamse Erasmus-universiteit behandelen onder meer dit onderwerp tijdens een seminar op 18 april *).

Jean Quist

Met de beperkte gronduitgifte proberen gemeenten volgens onderzoeker H. Admiraal verkeersoverlast te verminderen. Voor een ander deel houdt dit beleid verband met de angst dat een nieuwbouwwijk verpaupert en een bron van sociale onrust wordt. Bouwen op kleine kavels biedt geen kansen voor een meer industriele aanpak die de bouwkosten laag houdt.

Daarbij ontstaat ruimtelijke segmentatie omdat er een verband bestaat tussen de omvang van een po en de dimensies van de ‘natuurlijke’ markt. Het plaatselijke bouwtoezicht in Duitsland treedt weinig soepel en arbitrair op. Dit is mogelijk omdat de eisen die van het bouwordeningsrecht afgeleid ke worden vloeiend overgaan naar de DIN-normen. Dat maakt de weg vrij voor allerlei mogelijkheden tot interpretatie die weer tot lokale verschillen leiden die ook niet altijd op papier staan.

Bouwkosten

Kritiek gaat verder uit naar de verlening van de bouwvergunning. De procedure duurt lang en een groot aantal openbare en particuliere instanties legt vele eisen en voorschriften op. Dat laatste levert in sommige gevallen volgens Admiraal extreme verhogingen van de bouwkosten op. Het plaatselijke belang speelt net als de lokale en regionale netwerken een grote rol in Duitsland. Mede daardoor ondervinden Nederlandse bouwers soms flinke problemen bij het verwerven van opdrachten. Dat gebeurt onder meer doordat de plaatselijke overheid in eigen aanbestedingen de voorkeur uitspreekt voor bedrijven van ingezetenen en garandeert op die manier de lokale werkgelegenheid.

Een waar vlechtwerk van regels bepaalt de gang van zaken in de Duitse bouw. Het is niet aan te raden daar ‘zomaar’ te beginnen. Veel moeilijkheden worden voorkomen door een Duitser in dienst te nemen. In het verlengde daarvan kan een Nederlandse aannemer zich ook beter presenteren aan de toekomstige opdrachtgevers. Die tonen in het algemeen nog steeds een zekere scepsis tegenover Nederlandse bouwers.

Hoe goed de voorbereiding ook mag zijn; een buitenlandse aannemer in Duitsland verkeert altijd in een wat moeilijke positie. De oorzaak daarvan ligt volgens Admiraal voor een deel in de cultuurverschillen. Het valt op dat men in Duitsland meer van Nederland weet dan omgekeerd. ‘Cultuur’ laat zich veelal niet met economische waarden verklaren. Als gevolg daarvan gaan bedrijven van over de grens vaak aan dat aspect voorbij. De relatie tussen hoofdaannemer en opdrachtgever in Nederland is grotendeels op vertrouwen gebaseerd. Doen zich problemen voor dan zullen de partijen die op informele wijze proberen op te lossen. In Duitsland toont de opdrachtgever minder vertrouwen in de aannemer. De rechter is veelal degene die een oplossing voor moeilijkheden bedenkt. Die uitspraak zal vaak uitgaan van de plaatselijke gewoonten en gebruiken. Anders gezegd; de rechter zal de (buitenlandse) aannemer veelal voorhouden; ‘Iedereen bouwt op die manier, waarom u niet?’

Moeilijk

Plaatselijke gebruiken maken een vergelijking tussen de bouwsectoren in de verschillende Europese landen volgens Admiraal zeer moeilijk. In elk land gelden eigen regels die elders niet opgaan. Ook op de markten doen zich grote verschillen voor. Daarbij toont de samenstelling van de bedrijfstak van land tot land een uiteenlopend beeld. De economische organisatievorm van de Duitse bouwnijverheid belemmert dat het aanbod zich aanpast aan de vraag. Het is echter een hecht en economisch goed gefundeerd stelsel. Het is immers in staat gebleken vakbekwaam personeel aan te trekken en in de bedrijven vast te houden. Er zijn voldoende middelen beschikbaar om de voortgang van activiteiten te financieren en de belangen van de bedrijfstak te behartigen. Door de arbeidsintensieve technieken kan de Duitse bouw evenwel geen loonsverhogingen opvangen. In de afgelopen jaren kreeg de afnemer de rekening daarvan gepresenteerd.

Financiering onder druk

De Duitse bouw ondergaat volgens Admiraal enkele structurele veranderingen. Bijvoorbeeld de hereniging en de verhouding met oostelijke nabuurlanden die daardoor veranderde. Van invloed zijn ook de groeiende marktintegratie in de EU en de economische stagnatie. Die vermindert de groei van het BNP, zorgt voor stijgende werkloosheid en verkleint het Duitse aandeel op de markt voor hoogtechnologische produkten. Onder meer deze kenmerken veroorzaken economische spanningen.

De overheid ondervindt moeilijkheden bij de financiering van de sociale woningbouw. Ook bij potentiele kopers bestaat ontevredenheid omdat de grenzen van de draagkracht zijn bereikt. Wie een woning wil kopen moet daar lang voor sparen. Evenals andere hecht georganiseerde stelsels komt ook de bouw min of meer los te staan van rechtstreekse beoordeling van de marktwerking. Wanneer het evenwicht tussen vraag en aanbod is verbroken helpen geen geleidelijke aanpassingen meer. Ingrijpende veranderingen moeten dan voorkomen dat de wal het schip keert. Een bedrijfstak die zich op ambachtelijke techniek baseert heeft geen toekomst meer.

*) Geinteresseerden ke zich voor 10 april opgeven via tel. 010-4081384 en fax 010-4525790.

Structurele veranderingen in bouw leiden tot spanningen

Reageer op dit artikel