nieuws

Ruzie in de appartementen-tent

bouwbreed Premium

Hoe regel je de eigendom van woningen, waarvan sommige delen gemeenschappelijk zijn, zoals dak en trappenhuis? Breng je de eigendom van een flatgebouw onder bij een rechtspersoon, zoals een cooperatie of verzin je iets anders?

Dat was vrij kort na de oorlog een vraag voor de wetgevingsjuristen van het ministerie van Wederopbouw en Volkshuisvesting, waarop het uiteindelijke antwoord door het parlement moest worden gegeven. Dat gebeurde in 1972 bij de regeling van de appartementsrechten in ons Burgerlijk Wetboek. Gekozen werd toen voor een, ook aan natuurlijke personen toekomend exclusief recht op, meestal een verdieping van een flatgebouw, met daaraan gekoppeld het recht van medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de grond.

De gerechtigden tot zo’n appartementsrecht worden appartementseigenaren genoemd, hoewel zij geen eigendom in de zin van het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben bezitten.

Dit appartementsrecht ontstaat door een akte van splitsing, waartoe niet alleen de eigenaar bevoegd is, maar ook degene die een erfpachts- of opstalrecht op die grond heeft. In die akte van splitsing moet ook een reglement worden opgenomen, waarin onder andere een vereniging van eigenaars wordt opgericht. Die vereniging moet de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren behartigen.

Op grond van artikel 119 boek 5 van het nieuwe B.W. mag een appartementseigenaar zonder toestemming van de anderen in zijn eigen gedeelte veranderingen aanbrengen als hij daarmee aan een ander gedeelte maar geen nadeel toebrengt. In het reglement kan daar echter van afgeweken worden.

In het bij de splitsing in appartementen van een flatgebouw aan de Hertog Hendriksingel in ‘s-Hertogenbosch gehanteerde standaard-reglement, was dat ook gebeurd. Dat reglement verbood op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering van appartementseigenaren.

Zo’n vergadering wordt geleid door een van de eigenaren en die moet soms wel over echte leidersgaven beschikken. De Bossche voorzitter had die waarschijnlijk niet in voldoende mate; dat bleek nog niet in de vergadering van 19 maart 1991 toen een verzoek om een van de achttien appartementen te mogen uitbouwen besproken moest worden. Bij de stemming was er van de achttien leden maar een tegen. Dit betekende echter wel, dat het verzoek was afgewezen omdat voor wijziging van de splitsingsakte en -tekening unanimiteit vereist was.

Er werd dus niet gebouwd, maar de eigenaar van het op de begane grond gelegen appartement zat niet stil. Hij wendde zich tot de kantonrechter om een vervangende machtiging. Toch duurde het nog bijna drie jaar voordat er op 24 januari 1994 weer een vergadering over dit onderwerp werd gehouden. Het definitieve verbouwingsplan stond nu op de agenda en ook werd voorgesteld om de administrateur de benodigde bouwvergunning te laten aanvragen. In deze chaotisch verlopen vergadering werd gestemd over het bouwplan. De uitslag van die stemming leidde tot de nodige onduidelijkheid: was er nu unanimiteit vereist of was een meerderheid van tien stemmen voor voldoende?

De vergadering ging uiteen zonder een ander besluit dan de afspraak dat de administrateur de notaris om advies zou vragen. De adspirant-bouwer was het toen kennelijk zat: hij vroeg een bouwvergunning aan de gemeente en begon met de bouw zodra hij die gekregen had. Inmiddels was het oktober geworden en de eigenaren, die de bouwende collega verweten dat hij de zaak plotseling wilde doordrukken, belegden opnieuw een vergadering. Daarin werd besloten tot het aanspannen van een kort geding om de bouw gestopt te krijgen.

Zes dagen na die vergadering deed de president van de Bossche rechtbank al uitspraak. Hij bracht een ander artikel van het (standaard)reglement in het geding dan de eisers. Dat artikel verbiedt het zonder toestemming van de vergadering aanbrengen van veranderingen aan het gebouw waardoor de hechtheid ervan in gevaar wordt gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie gewijzigd wordt. De al bijna gereed zijnde aanbouw veranderde naar de mening van de president het architectonisch uiterlijk van het gebouw in niet onaanzienlijke mate. Zo’n beslissing van de vergadering van appartementseigenaren was in ieder geval niet genomen.

Wat de machtiging betreft, die de bouwer van de kantonrechter had gekregen, die had alleen betrekking op de verandering van de in de splitsingsakte vastgestelde onderhoudskosten als gevolg van de aanbouw. Het was dus helemaal geen uitspraak die de benodigde toestemming verving, zoals de bouwer dacht of althans beweerde. Hij was met bouwen begonnen hoewel hij wist dat tenminste een van de andere appartementseigenaren daar ernstige bezwaren tegen had en was er ondanks een waarschuwing gewoon mee doorgegaan. De president gaf hem daarom het bevel om direct de bouwwerkzaamheden te staken op straffe van een dwangsom van f. 5000 per dag.

(BR 1996 p. 74)

Reageer op dit artikel