nieuws

Meldingstermijn voor btw-huurcontracten

bouwbreed Premium

Verhuurders ke tot 27 januari 1996 aan de fiscus hun onroerende zaken aanmelden voor een overgangsmaatregel belaste btw verhuur. Dit geldt niet voor contracten die na 31 maart 1995 zijn gesloten. Deze moeten opnieuw worden bekeken. Wie niet op tijd meldt, loopt het risico van btw-naheffingen met rente.

De Wet Bestrijding Onroerende Zaak-constructies btw en overdrachtsbelasting die per 29 december 1995 van kracht is geworden, stelt verhuurders van onroerende zaken in staat binnen vier weken hun bezit zonder btw-gevolgen aan te melden voor een overgangsmaatregel. Op 1 januari j.l. maakte het ministerie van Financien bekend dat de aanmeldingstermijn voor btw-huurcontracten wordt verlengd tot 1 maart 1996. Wel moet voor 27 januari 1996 een voorlopige melding worden gedaan met vermelding van in elk geval de naam van de huurder en een omschrijving van de onroerende zaak.

Btw op een onroerende zaak is in principe niet aftrekbaar voor overheidsinstanties en vrijgestelde ondernemers zoals verzekeringsmaatschappijen, banken, ziekenhuizen, verenigingen en andere non-profit-instellingen. Om die regel te ontlopen zijn sinds 1979 allerlei constructies bedacht o.a. met vruchtgebruik, verhuur-stichtingen en commanditaire vennootschappen. De plaatselijke hockeyvereniging liet via een stichting een kunstgras hockeyveld aanleggen. De stichting legde het kunstgrasveld aan en trok alle btw af. Vervolgens verhuurde dezelfde stichting aan de hockeyclub voor enkele guldens per jaar het kunstgrasveld. Gemeenten bouwden via een soortgelijke constructie gemeentehuizen. Woningbouwverenigingen realiseerden via constructies btw-aftrek bij de bouw van huurwoningen. Ziekenhuizen bouwden hun voorzieningen zonder btw. Legaal was er weinig aan de hand, tot staatssecretaris Vermeend op 31 maart 1995 om 18.00 uur de samenleving liet weten: ‘Nu is het afgelopen. Btw-vrijgestelde ondernemers ke voortaan via constructies geen btw meer aftrekken.’

Verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. Om btw te ke aftrekken moet uiteraard eerst btw berekend zijn. Dit gebeurt door te kiezen voor ‘belaste verhuur/levering’. De maatregel van Vermeend houdt in dat voortaan alleen nog gekozen kan worden voor ‘belaste verhuur/levering’ als de huurder/koper voor 90% of meer recht heeft op btw-aftrek voor de activiteiten die de huurder/koper in het pand uitvoert. Daarmee is de weg naar btw-constructies afgesneden. De Wet bestrijding btw-constructies gaat in met terugwerkende kracht per 31 maart 1995.

De maatregel van Vermeend heeft verstrekkende gevolgen voor de onroerendgoedwereld. Niet alleen btw-constructies werden onmogelijk, maar gemeenten werden bijvoorbeeld ook gehinderd bij het uitgeven van gronden in erfpacht. ABC-leveringen bij nieuwbouw werden onaantrekkelijk. Bij normale commerciele contracten tussen ‘btw-belaste’ en btw-vrijgestelde ondernemers kon niet meer worden gekozen voor ‘belaste verhuur’.

De onroerendgoedwereld dreigde zwaar te worden gehandicapt, terwijl de maatregel op bestaande btw-constructies nauwelijks effect had. Om dat te voorkomen treedt gelijktijdig een scala overgangsmaatregelen en verzachtingen in werking.

Overgangsregime

De belangrijkste overgangsregel is dat de contracten die op 31 maart ’95 reeds bestonden, belaste verhuur mogen voortzetten onder de volgende voorwaarden:

– het pand moet in gebruik zijn genomen voor 1 april 1996;

– er is gekozen voor btw-belaste verhuur;

– er wordt een reele huurprijs betaald.

De staatssecretaris heeft inmiddels de criteria voor de reele huurprijs vastgesteld. De huurprijs moet tenminste 7% van de stichtingskosten bedragen, vermeerderd met 0,15% voor elk jaar dat het pand reeds in gebruik is.

Een onderdeel van de wetswijziging vormt de uitbreiding van het begrip ‘fiscale eenheid btw’.

Voorheen viel een onroerendgoed-BV niet in de fiscale eenheid btw. Dit gold ook voor een prive-persoon die onroerendgoed verhuurde. Als werd gekozen voor belaste verhuur, was aftrek van btw mogelijk bij de verhuurder. Deze situatie speelde een rol in vele btw-constructies tussen gelieerde partijen (BV – gemeentehuis, BV – ziekenhuis, etc.). Dergelijke constructies zijn nu niet meer mogelijk. Voor bestaande situaties geldt een overgangsregeling.

Voor beide overgangsregelingen geldt een aanmeldingsplicht bij de belastinginspecteur voor 27 januari 1996. De procedure omvat de aanmelding van de naam van de huurder, het object, de datum van ingebruikneming van het pand door de huurder, de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten en de huurprijs als percentage van de stichtingskosten. Na aanmelding mag de belaste verhuur worden voortgezet gedurende de voor het pand geldende herzieningstermijn van maximaal negen jaar. In die periode moet de verhuurder met btw verhuren om de btw-aftrek op de bouw veilig te stellen.

De overgangsmaatregel stelt verhuurders van panden waarvan de huurders die onder de 90% btw-aftrek zitten, in staat de belaste verhuur te continueren. Ongetwijfeld is het voor verhuurders zeer moeizaam na te gaan of hun huurders beneden of boven het 90% btw-aftrekcriterium zitten. Bovendien kan de situatie zich in de toekomst bij de huurder wijzigen. De btw-aftrek van de huurder kan ook schommelen. Een reisbureau bijvoorbeeld bemiddelt bij de verkoop van reizen (belast met btw met aftrek) en verkoopt reisverzekeringen (geen btw-aftrek).In de situatie dat het reisbureau 95% omzet boekt in reizen en 5% in reisverzekeringen is de belaste verhuur veilig gesteld. Zodra de verhouding reizen/verzekeringen zich wijzigt in 89%/11% duikt de huurder onder de grens en kan de ondernemer niet meer kiezen voor met btw-belaste verhuur. De verhuurder moet de reisbureau-ondernemer nu een huurnota sturen zonder btw. De verhuurder heeft vervolgens geen btw-aftrek meer en moet in de huurnota deze btw verstoppen die hij zelf niet kan aftrekken. Bovendien moet de verhuurder door de herziening een stuk voorbelasting op de aanschaf van het pand gaan terugbetalen aan de fiscus.

Een makelaarskantoor met tevens verzekeringen zit in hetzelfde schuitje. De provisie uit onroerend-goed-verkopen is belast met btw en uit verzekeringen vrijgesteld. Om eventuele problemen met het 90% btw-aftrekrecht van huurders te voorkomen, adviseert Moret Ernst en Young verhuurders alle btw-huurcontracten voor 27 januari 1996 aan te melden bij de fiscus.

Huurders krijgen een wettelijke plicht aan de verhuurder te verklaren of zij met hun omzet boven de 90% btw-aftrek zitten. Een huurder die dit niet verklaart, kan niet met btw huren. De verhuurder kan dan geen belaste verhuur meer toepassen en zal de huurprijs moeten verhogen omdat hij zelf geen aftrek kan toepassen.

Nieuwe huurcontracten

Contracten die zijn afgesloten na 31 maart 1995 onder het oude regime (mogelijk belaste verhuur), lopen het risico van correcties in de aangifte btw over 1995. Verhuurders moeten hun huurdersbestand controleren op deze situaties. Wat is het aftrekrecht van de individuele huurders? Wat is de einddatum van de herzieningsperiode van de onroerende zaak? Controleer samen met een deskundige alle contracten. Misschien moeten huurprijzen en de btw-aangifte over 1995 worden gecorrigeerd. Verhuur van een onroerende zaak na 31 maart 1995 aan huurders beneden de 90% btw-aftrekrecht, is vrijgesteld. Deze categorie huurders komt in een moeilijk parket en zal naar verwachting moeilijk verhuurders ke vinden die met hen zaken willen doen. De verhuurder loopt voortdurend fiscaal risico omdat de huurder omzet-verhoudingen moet bijhouden waarover hij een verklaring moet afgeven. De verhuurder is afhankelijk van informatie van zijn huurder. Daarom moet de verhuurder in het huurcontract garanties opnemen, waarbij hij het risico van btw-schade door onjuiste informatie van de huurder bij de huurder legt.

Splitsing huurpanden

Een oplossing voor de verhuur van panden aan bedrijven met btw-belaste en vrijgestelde prestaties is het gedeeltelijk met btw verhuren van het pand. Deze splitsing kan alleen worden aangebracht als het om zelfstandig te verhuren ruimten gaat, waarin afzonderlijke bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend.

De levering van een onroerende zaak ouder dan twee jaar is vrijgesteld van btw. Een eigenaar die een pand na twee jaar, maar binnen tien jaar na de ingebruikneming verkoopt, moet een deel van de btw over de aanschafprijs terugbetalen. Dat kan worden voorkomen door te kiezen voor een met btw belaste levering. Daarmee blijft de vooraftrek in stand. Onder de nieuwe wet kan ook de verkoper van een onroerende zaak alleen nog maar kiezen voor een belaste verkoop als de koper 90% of meer aftrekrecht btw heeft. Blijft de koper onder deze aftrekgrens dan moet de verkoper leveren zonder btw en moet de verkoper de voorbelasting op de bouw gedeeltelijk aan de fiscus terugbetalen. Kopers onder de 90% btw-aftrek krijgen dus te maken met een hogere aanschafprijs. Een pand van twee jaar oud wordt voor hen circa 14% duurder.

Mr. Frans Oomen, Adviesgroep Omzetbelasting Moret Ernst en Young belastingadviseurs, Apeldoorn. Tel. 055 – 5 291 400.

Reageer op dit artikel