nieuws

Commerciele poontwikkelaar buitenspel gezet Goes bouwt op unieke wijze ecologische wijk

bouwbreed

In Goes is een begin gemaakt met de realisering van de woonwijk Nieuw-West. Daar verrijzen de komende drie jaar totaal 206 ecologische woningen, waarvan een aantal ook in het goedkopere marktsegment. Een uniek uitlegpo, omdat bouwen zonder winstoogmerk het uitgangspunt is.

Alle bij het po betrokken partijen conformeren zich daaraan. De gemeente zette in het bestemmingsplan de hoofdlijnen uit en verplichtte zich tot een weinig marktconforme grondprijs, een ideele ontwikkelaar maakte een planopzet, drie Zeeuwse aannemers treden in gelijkwaardigheid in combinatie op als opdrachtgever en bouwen de woningen zelf naar ontwerpen van twee nauw samenwerkende architectenbureaus.

De wijze waarop in Goes wordt gewerkt, is op de Zeeuwse schaal nimmer vertoond en wordt met argusogen bezien door het stadsgewest Vlissingen/Middelburg, dat de komende jaren duizenden woningen moet wegzetten. De Goese constructie zou wel eens een goede oplossing ke zijn om ook volop te (ke blijven) bouwen in de sociale sector.

Die belangstelling doet directeur stadsontwikkeling ing. Paul Vermeulen van de gemeente Goes, Jan Marijnissen van de aannemerscombinatie en ir. Levien de Putter van de architectencombinatie zichtbaar deugd. Zij geloven heilig in de nu gekozen aanpak en sluiten niet uit dat ook in de toekomst andere locaties op een identieke manier worden ontwikkeld. Dit ondanks het gegeven, dat ze er financieel niet al te veel garen bij spinnen.

Inleveren

Want elke partij levert in. De gemeente op de grondprijs ( f. 135 excl. btw per vierkante meter) en de anderen op het rendement. Daar staan echter voor iedereen ook voordelen tegenover: de gemeente krijgt in een 20 ha groot gebied een gevarieerde woonwijk met een hoog ambitieniveau (zowel qua architectuur, milieubelasting als ontsluiting) en haar private partners zijn voor een periode van drie jaar verzekerd van continuiteit.

De gemeente wilde het gebied al jaren benutten voor woningbouw. In de eerste plaats om te voorzien in de (ook regionale) woningbehoefte. Voorts zou de bestaande wijk West (met voor- en naoorlogse woningen) een nieuwe impuls gegeven ke worden.

Dat was hard nodig. “West had in sociaal oogpunt zijn beste tijd gehad. Bovendien loopt de wijk op tal van fronten dood. Zo wordt ze begrensd door een oud industrieterrein, dat we nu willen en ke ontsluiten ten behoeve van perifere detailhandel”, licht Vermeulen toe.

Niet sluitend

Maar het lukte de gemeente niet een bestemmingsplan met een sluitende exploitatie te maken. Dat had onder meer te maken met omgevingsfactoren., zoals de A58 (geluidsbelasting) en hoogspanningsmasten. “Het was een gebied met weinig commerciele ontwikkelingspotenties. Je kon heel moeilijk kleine stukjes grond uitgeven. Dat maakt de kans van slagen op een optimale invulling wel zeer klein”, stelt hij.

Uitblijven van een sluitende exploitatie had voorts te maken met een specifieke wens van de gemeente: “In andere delen van Goes wordt met name gebouwd in de dure prijsklassen, van f. 180.000 tot 4 ton en meer. We misten een aantal woningbouwvoorzieningen in het goedkopere segment van huur en koop”.

Twee jaar geleden kwam Goes in contact met planontwikkelingsmaatschappij ‘S.I.L.E.N.C.E.’, een zonder winstoogmerk werkzame cooperatie u.a. met vestigingen in Nederland, Duitsland en Portugal. Het contact werd gelegd via de Stichting Centraal Wonen, die al drie a vier jaar bij de gemeente deur platliep om in Goes een po op gebied van centraal wonen te realiseren.

De gemeente gaf de planontwikkelaar opdracht Nieuw-West vorm te geven, met hantering van de volgende randvoorwaarden: parkachtige ontwikkeling in een waardevol natuurgebied (uitloper van ’t Schengen), behoud van een aantal forse bomen, aanleg van een speelweide etc.

Dat mondde tenslotte uit in een opzet voor de bouw van 206 milieuvriendelijke woningen. De visie verschilt van het oorspronkelijk door de gemeente opgestelde bestemmingsplan in die zin, dat er minder accent is gelegd op bedrijfsachtige bebouwing. De gemeente wilde die aanvankelijk voor opvang van geluidshinder.

Harmonieus overlopen

In het plan wordt nu volgens De Putter uitgegaan van “een gesloten wand om een luw woongebied te verkrijgen, waarin de historische waterlopen zijn gehandhaafd. Nieuw-West moet harmonieus overlopen in Goes-West”.

De architect stelt dat ten aanzien van de te realiseren bebouwing strenge milieueisen worden gehanteerd: “Zoveel mogelijk woningen zijn zongericht en er worden ecologische materialen toegepast. Bovendien willen we het merendeel van de woningen standaard uitrusten met zonne-collectoren. Het streven is erop gericht zoveel mogelijk in houtskeletbouw te bouwen”.

In de wijk komen alle doelgroepen aan hun trekken. Gebouwd worden sociale koopwoningen (premie-A) en sociale huurwoningen met een huur die ruim beneden de huursubsidiegrens ligt. Ook wordt er een centraal wonen project gerealiseerd en komen er woningen voor senioren en alleenstaanden/tweepersoons huishoudens. Uiteraard wordt er gezorgd voor varieteit in woningtypen: eengezinswoningen (in rijtjes) en gestapelde woningen (appartementen, maisonnette). Voorts wordt wonen gecombineerd met werken. Voorzien is onder meer in bouw van werkruimtes/ateliers. Verder is gedacht aan winkel en cafe., alsmede kantoren (1700 vierkante meter). “Het is echt een heel compact plan”, meent De Putter.

Fondsen

Bouw van de wijk wordt begeleid door een bouwteam waarvan de gemeente het voorzitterschap bekleedt. Die beheert tevens enkele fondsen om een aantal doelstellingen te verwezenlijken: ecologische doeleinden, woonomgeving, centrale voorzieningen. Per woning wordt totaal 5,4% van de stichtingskosten “geparkeerd”. Ook wordt nog eens 2,6% in een fonds infrastructuur gestopt. Die komt voor rekening van de gemeente. Voor de aanleg daarvan is de eerste aanzet al gegeven: de in drie fasen af te ronden rondwegstructuur om Goes.

Volgens Marijnissen bedragen de totale stichtingskosten f. 32 miljoen (exclusief grondkosten). “Dat zijn dus puur de bouwkosten. Die worden over drie jaar uitgesmeerd”, zegt hij.

De aannemerscombinatie heeft als opdrachtgever de grond verworven en uitvoering van het totale po opgesplitst in vijf fasen. “Zodra 60% van een fase is verkocht, beginnen we met de bouw. Mocht dat onverhoopt niet lukken, dan wordt in overleg met de gemeente bepaald in hoeverre we toch alvast zouden ke bouwen”, licht hij toe. De eerste paal is inmiddels geslagen, want de belangstelling voor Nieuw-West is heel groot. Dat is niet onverklaarbaar: “We hebben tevoren marktonderzoek gedaan, waaruit bleek dat we redelijk zicht hadden op belangstellenden. Daar proberen we op in te spelen”.

Houtskeletbouw

Marijnissen zelf geeft de voorkeur aan houtskeletbouw. “Ons eigen bouwbedrijf De Delta is daarin gecertificeerd. We hebben jaren geprobeerd op dat gebied een voortrekkersrol te vervullen. Maar Zeeuwen blijken dan toch steeds weer te kiezen voor de meer traditionele manier van wonen. We geven het echter niet op. We blijven proberen die barriere te slechten”, vertelt hij.

Het feit dat drie bouwbedrijven met elkaar het po optuigen noemt hij bijzonder. “Het betekent namelijk dat je calculatorisch gezien bereid moet zijn bij elkaar in de keuken te kijken. Je moet samen een goed strijdplan ontwikkelen. We gaan vrij open met elkaar om. We zijn van concurrenten collega’s geworden. In die zin is het po uniek. Dat is het bepaald niet als je het aan omzet relateert. Maar we hebben in elk geval voor drie jaar continuiteit in werk. En dat is ook heel wat waard”, meent Marijnissen.

Volgens de gemeente is bewust aangedrongen op regionale samenwerking van drie aannemers. “We hebben ook buiten de regio drie bedrijven benaderd op basis van een voorselectie. Ons uitgangspunt was helder. Indien een combinatie van Zeeuwse aannemers er in onze toetsing even goed af zou komen, zouden we die kiezen. De grote winst is dat we de commerciele projectontwikkelaar buiten spel hebben gezet. Dat scheelt een fors percentage”.

Een impressie van Nieuw-West. Op de voorgrond de “geluidswand” van ateliers/werkruimten met daarboven woningen. Haaks er op twee woonlobben in het kader van centraal wonen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels