nieuws

Gebrek zonder schade

bouwbreed

Elke tekortkoming in de nakoming van zijn verbintenis verplicht de debiteur de daardoor ontstane schade te vergoeden indien althans die tekortkoming hem kan worden toegerekend. Dit is de nieuwe formulering, die door de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in de plaats gekomen is van de regeling, die de schadevergoedingsplicht bij wanprestatie in beginsel pas liet ontstaan als de debiteur door zijn schuldeiser in gebreke was gesteld. Maar een van de voorwaarden voor het ontstaan van schadeplichtigheid is natuurlijk wel dezelfde gebleven. Er moet schade zijn geleden die door de tekortkoming is veroorzaakt.

Een enkele keer komt het voor dat er wordt gestreden over de vraag of aan die eis wel is voldaan. Een opdrachtgever zal eerder vinden dat door de “toerekenbare tekortkoming” (vroeger heette die “wanprestatie”) van zijn aannemer schade door hem is geleden dan dat die laatste dat ook vindt.

Zo’n geval deed zich voor na de oplevering van een dijkwoning aan de Maas, die 18 centimeter te laag bleek te zijn gebouwd. De opdrachtgever vond dat zijn huis daardoor – 50.000 minder waard was dan wanneer het bestek was gevolgd. Dat schreef een peil van 18,40 + N.A.P. voor. Dat wilde zeggen dat de bovenkant van de afgewerkte vloer van de hal op die hoogte diende te liggen.

Bij de oplevering was die tekortkoming zichtbaar, maar omdat de opdrachtgever tijdens de bouw en bij de oplevering niet door een deskundige werd bijgestaan, vond de arbiter van de Raad, dat er hier toch gesproken kon worden van een “aanvankelijk nog verborgen gebrek”.

Dat is nu weer een wat andere constructie dan zijn collega’s bedachten voor het geval de aannemer zich erop beriep dat hij na de oplevering niet meer aansprakelijk is voor een zichtbaar gebrek.

Bij een ernstige fout van de aannemer werd dan door de Raad beslist, dat hij zich niet te goeder trouw op die regeling mocht beroepen. Maar de arbiter liet zich hier niet uit over de vraag of hier sprake was van een ernstige fout van de bouwer van de dijkwoning. Ik denk van niet en daarom kon hij moeilijk een beroep van de aannemer op die verborgen gebrekenregeling als niet te goeder trouw aanmerken. Dus kwam hij met de vaststelling, dat een zichtbaar gebrek onder de omstandigheden van dit geval toch weer verborgen was, zij het aanvankelijk. Dat “aanvankelijk” sloeg dan op het tijdstip van oplevering.

Als de opdrachtgever had verwacht, dat de arbiter zijn kant bleef kiezen had hij het mis. Want nadat de scheidsman de formele verweren van de aannemer had afgewezen kwam hij bij de materiele beoordeling van de zaak tot een voor de aannemer gunstige conclusie.

Behalve het beroep op het ontbreken van een klacht over het zichtbare gebrek bij de oplevering wees de arbiter ook nog eens de opmerking van de hand dat de opdrachtgever dit gebrek niet binnen een redelijke termijn na de ontdekking ervan had gemeld. Zelfs de tweeeneenhalf jaar, die de opdrachtgever had laten verstrijken waren nog binnen die termijn vond de arbiter. Zijn overweging daarbij was, dat “de schade door dat tijdsverloop niet was beinvloed”. Het belang van de aannemer is er inderdaad in gelegen dat hij de schade zo gauw mogelijk kan herstellen.

Hier zou de schade immers bestaan uit het feit, dat door de te lage ligging het huis minder waard was geworden omdat het eerder gevaar liep waterschade op te lopen door overstroming van de Maas. Dat gevaar was in die tweeeneenhalf jaar niet veranderd, zodat het belang van de aannemer niet was geschaad door de inderdaad wel wat lange tijd die de opdrachtgever nodig had gehad om met zijn klacht te komen. Maar was die woning door de lagere ligging ervan slechter verkoopbaar en dus minder waard geworden?

De schrik zat er bij de huiseigenaren langs de Maas na de overstromingen van december 1993 en januari 1995 natuurlijk flink in. Het zou me niet verwonderen als onze huiseigenaar aan de Maas pas na die rampen tot de conclusie was gekomen dat de lagere ligging van zijn bungalow problemen zou ke opleveren. Zijn schadeclaim van een halve ton werd echter niet gehonoreerd; de arbiter constateerde, dat in de winter van 1993 het water wel de tuin maar niet de woning had bereikt en dat het twee jaar later bij een dreiging was gebleven. Er bleef toen nog een marge van 21 centimeter over en dat was kennelijk voldoende voor de scheidsman om te beslissen dat de te lage bouw geen schade voor de huiseigenaar opleverde.

Ook de “optische degradatie”, waarmee de huiseigenaar bedoelde dat zijn huis minder waard was vanwege de lagere ligging ervan ten opzichte van zijn buren, was volgens de arbiter geen schade. Zelfs als de woning op de juiste hoogte had gelegen, zou het peil ervan lager zijn geweest dan dat van het huis van de naaste buurman. Het optisch lager liggen was dan ook niet zo zeer veroorzaakt door het 18 centimeter te laag bouwen, maar door een aantal andere oorzaken. En daarvoor was de aannemer niet verantwoordelijk en dus ook niet aansprakelijk.

Als deze bungalow veel minder waard is geworden is dat naar alle waarschijnlijkheid dan ook uitsluitend veroorzaakt door de angst van aspirant-kopers om zo vlak aan de Maasdijk te wonen. Die angst is veroorzaakt door twee overstromingsrampen en zal niet merkbaar kleiner zijn ten opzichte van woningen, die 18 centimeter hoger gebouwd zijn op vergelijkbare plaatsen. Leuk geprobeerd van onze bungalow-eigenaar, maar de pas na de bouw gebleken nadelen van die bouwplaats kon hij toch niet met succes afwentelen op zijn bouwer.

(BR 1995 p. 790)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels