nieuws

Een zichtbaar verborgen gebrek

bouwbreed Premium

De vraag of een aannemer na de oplevering van het werk nog aansprakelijk is voor daaraan klevende tekortkomingen, wordt in de Algemene Voorwaarden, die meestal van toepassing worden verklaard, ontkennend beantwoord.

Algemeen uitgangspunt van die voorwaarden is, dat de oplevering een uitdrukkelijke dan wel stilzwijgende goedkeuring van het werk door de opdrachtgever inhoudt. Van de twee uitzonderingen op die regel is de belangrijkste dat, als die goedkeuring ten onrechte heeft plaats gehad omdat de opdrachtgever dan wel zijn gemachtigde de tekortkoming niet heeft ke constateren, de aannemer daarvoor wel aansprakelijk is.

Zo’n tekortkoming wordt algemeen aangeduid als een verborgen gebrek. Anders dan wel gedacht wordt is die term niet voor het eerst gebruikt door de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven. Al in 1925 besliste de Rechtbank Amsterdam, dat daarvan bij aanneming van werk geen sprake van kon zijn, maar wel bij een koopovereenkomst. Pas in 1957 introduceerde de Raad dit begrip in zijn jurisprudentie en als criterium voor de aanwezigheid van een verborgen gebrek hanteerde hij de zichtbaarheid ervan. De verfijning van het begrip door de Raad was al door de gewone rechter aangebracht. Kort na de Amsterdamse uitspraak besliste de Rechtbank in Maastricht, dat de betaling van de aannemingssom de goedkeuring van het werk veronderstelt, maar dat dit anders is bij fouten of gebreken, die bij een normaal onderzoek niet te bespeuren zijn of eerst naderhand te voorschijn komen.

De vraag is dus niet of het gebrek verborgen is, maar of het opgemerkt kon worden. Bij werken, die onder directie worden uitgevoerd is er zelfs alleen sprake van het “verborgen” zijn als het ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering dan wel bij de opneming van het werk redelijkerwijs niet onderkend had ke worden door de directie.

Bij de koop van een woning op basis van een koop-aannemingsovereenkomst wordt er namens de koperopdrachtgever geen directie gevoerd; in zo’n geval is die eis dan ook veel minder streng.

Werd daarom de klacht van de koper van een woonhuis tegen de bouwondernemer, dat de CV-leidingen in zijn huis niet aangebracht waren conform het bestek, wel gehonoreerd hoewel hij bij de oplevering daarover geen opmerkingen had gemaakt?

In het bestek stond, dat de hoofdleidingen op zolder gemonteerd moesten worden, maar volgens de koperaanbesteder was dat grotendeels op de slaapkamers op de eerste verdieping gebeurd. Daar kwam nog bij, dat hij het verloop van die leidingen esthetisch niet verantwoord vond en dat hij daardoor bijna tien meter “hinderlijke, onleefbare ruimte in zijn slaapkamer” had gekregen.

De reactie van de bouwondernemer hierop was voorspelbaar: mijnheer heeft nagelaten zijn bezwaar tegen het leidingverloop tijdens de oplevering te melden. Dat leidingverloop kon moeilijk als een verborgen gebrek aangemerkt worden, want je hoeft geen bouwkundige te zijn om te zien hoe cv-leidingen in je slaapkamer zijn aangebracht. Maar de leidingen waren ook helemaal niet in strijd met het bestek aangebracht, zei de bouwondernemer: een hoofdleiding is een leiding direct achter de cv-ketel naar de vertakking van leidingen. Bovendien, als de leidingen zo waren aangebracht als de opdrachtgever blijkbaar wilde, zou het leidingnet niet alleen langer zijn geworden, maar ook meer in het zicht geplaatst zijn. Onze arbiter ging zelf maar eens kijken en constateerde, dat de aftakkingen naar de verschillende radiatoren in de slaapkamers zaten. De opvatting van de bouwondernemer, dat de hoofdleiding alleen het stuk is tussen de ketel en de vertakking van leidingen was op zichzelf wel juist, zei de arbiter, maar dat nam nog niet weg, dat ook bij die definitie van hoofdleiding het grootste gedeelte ervan in de slaapkamer was aangebracht. En dat was dus wel degelijk in strijd met het bestek.

Maar het ontbreken van enige opmerking daarover in het proces-verbaal van oplevering zou de eis tot vervanging van die leidingen toch wel doen stranden, zou je denken.

De arbiter vond echter dat dit niet zo was, want hij bracht een nieuw element in bij zijn beoordeling of er sprake was van een verborgen gebrek: omdat het zich pas in het gebruik deed voelen, kon deze goed zichtbare afwijking van het bestek toch als een verborgen gebrek worden aangemerkt. Waarschijnlijk heeft hij hier het gebruik van het huis en van de slaapkamer in het bijzonder op het oog gehad. Zijn opvatting houdt in, dat je als je pas in de praktijk geconfronteerd wordt met de nadelen van die afwijking, kunt “zien”, dat het een gebrek is! Wij zijn benieuwd of deze verruiming van “verborgen gebrek” navolging zal vinden in de jurisprudentie van de Raad. Ik ben bang, dat dit een uitholling van dit begrip zou betekenen, want geldt niet voor veel besteksafwijkingen, dat je daar later in de praktijk pas problemen mee krijgt? Was in dit geval bijvoorbeeld al bij de oplevering niet zichtbaar welk nadeel het andere leidingverloop bij het bewonen van het huis zou hebben? In ieder geval kan het argument van de arbiter niet gelden voor het esthetische bezwaar en kun je van tien meter meer hinderlijke, onleefbare ruimte in de slaapkamer pas in de praktijk ervaren, dat dit een “gebrek” is?

(BR 1995 p. 533)

Reageer op dit artikel