nieuws

Samenwerking tussen markt en overheid onmisbaar

bouwbreed Premium

Staatssecretaris Tommel is ervan overtuigd dat aan de volkshuisvestingsopgave die voor ons ligt gezamenlijk door markt en overheid moet worden gewerkt. “Duidelijk is, dat die samenwerking beslist noodzakelijk is. Alleen redden we het niet: de overheid niet, maar ook de markt niet.”

De staatssecretaris, die sprak bij de opening van het nieuwe kantoor van IBC Vastgoed in Den Haag, zei dat een der bases voor samenwerking voortkomt uit de grondpolitiek. “Ik heb nogal eens van gemeenten gehoord dat ze verrast waren en zich overvallen voelden door de positie die ontwikkelaars zich door grondaankoop hadden verschaft. Traditionele grondexploitatie leek onmogelijk. Het grootste nadeel dat gemeenten hierin zien, is dat ze het gevoel hebben onvoldoende als regisseur grip op de ontwikkeling te hebben. Gelukkig wordt op verscheidene locaties aangetoond dat gemeenten, afgezien van de exploitatie, nog een zeer belangrijke regie-functie hebben. Onafhankelijk van het model dat voor exploitatie wordt gekozen, verwachten ook ontwikkelaars dat publieke partijen en vooral de politiek een duidelijk visie op de ontwikkeling van de locatie etaleren. Die visie is voor beide partners in het proces een belangrijk aanknopingspunt.”

Misverstand

Tommel vond het ideaal dat er bij het definieren van de kwaliteit van een locatie al sprake is van overleg tussen publieke en private partijen. Dat is nog geen wet van Meden en Perzen, zo is uit onderzoek gebleken. Bij vrijwel alle onderzochte locaties stelt de gemeente de woningdifferentiatie naar financieringscategorieen en het programma op hoofdlijnen vast. Marktpartijen hebben wel meegepraat over de differentiatie van woningtypen.

Het grootste misverstand over samenwerking is volgens de staatssecretaris , “dat je iets zou verliezen”. Juist bij samenwerking tussen markt en overheid valt er voor alle betrokkenen veel te winnen, namelijk door elkaar aan te spreken op elkaars deskundigheid en door je te verdiepen in elkaars belangen.”

Boeiend

De staatssecretaris wees erop dat de omvang van de woningproduktie niet de belangrijkste trendbreuk is met het oude ruimtelijke ordeningsbeleid. Nieuw is wel het beperkte aantal locaties met daarbij twee ambities, die “voor mij de komende jaren zo boeiend maken”. De eerste ambitie is om 70 procent van de woningbouw op Vinex-locaties in de marktsector te realiseren en 30 procent in de sociale sector. Het is dus niet overdreven te stellen dat de marktsector en vooral de projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers een sleutelpositie innemen. Die verandering heeft gevolgen voor de samenwerkingsverhoudingen. Het tweede boeiende element komt voort uit de kwaliteitsambitie. “De opgave wordt een ware uitdaging als je je inspant om 100.000 woningen een kwaliteitsniveau te geven dat de tand des tijds kan doorstaan.” Tommel zag hier ook een belangrijke sleutelrol weggelegd voor de ontwikkelaars. “Immers, door een hoge kwaliteit te bieden verhoogt u uw afzetkansen.” Kwaliteit is voor de staatssecretaris onlosmakelijk verbonden met duurzaamheid. Die duurzaamheid bereik je door in het heden iets te realiseren dat ook aansluit op de gebruiks- en belevingswaarde enkele decennia later. Een eerste stap daartoe kan worden gezet door plannen te maken die aansluiten op de omgeving waarvoor ze bedoeld zijn. “Laat de omgeving u inspireren,” zo adviseerde Tommel. Door zo te werk te gaan wordt een eerste stap gezet naar een diversiteit in de Vinex-locaties.

Flexibiliteit

De staatssecretaris pleitte voorts voor flexibiliteit: een ander element van duurzaamheid. Het is erg verleidelijk bij het ontwikkelen van een grootschalige bouwlocatie een aanzienlijke oppervlakte als geheel in ontwikkeling te brengen. Zowel uit het oogpunt van duurzame kwaliteit als financiele haalbaarheid is het aan te bevelen de ontwikkeling te faseren. De flexibiliteit van het produkt noemde Tommel een lastige opgave. Flexibel bouwen kan woningen inhouden die zich gemakkelijk laten omvormen al naar gelang de ruimtelijke behoefte van de gebruiker. “Voor mij begint flexibel bouwen een schaalniveau hoger: bij een aantrekkelijk differentiatie binnen een locatie.” Als voorbeeld van een flexibele omgeving wordt vaak gedacht aan een mix van wonen en werken. “Daar wil ik nadrukkelijk aan toe voegen dat een variatie in dichtheden een aantrekkelijke optie is, niet alleen uit het oogpunt van ruimtegebruik maar minstens zo belangrijk uit het oogpunt van exploitatie en locatie. In de Vinex-overeenkomsten is een minimale dichtheidsdoelstelling vastgelegd van dertig woningen per hectare. “Als dit op alle Vinex-locaties de norm wordt, ben ik niet tevreden. Er zijn verschillende voorbeelden die aantonen dat hogere dichtheden niet alleen voor de markt financieel aantrekkelijk zijn, maar dat daarmee ook aantrekkelijke stedelijke milieus gerealiseerd ke worden.”

Reageer op dit artikel