nieuws

OG komt in fondsen ter financiering van poen

bouwbreed Premium

NS Vastgoed richt zich op ontwikkeling van stations

De onroerend goed portefeuille van NS Vastgoed wordt ondergebracht in een nieuw op te richten fonds, of nieuw op te richten fondsen. De NS-dochter onderzoekt of het zinvol is dat te doen met partners. Een notering aan de beurs van een zogenaamd stationsfonds behoort tot de mogelijkheden. Het NS-vastgoedbedrijf kan zich daardoor beter op haar toekomstige taak gaan concentreren: het ontwikkelen van hoogwaardige stationslocaties. De fondsen leveren daarvoor de financiele middelen.

Hoog boven de sporen van Utrecht CS zetelt NS Vastgoed en zijn projectontwikkelaar Nemeog. Net als de andere onderdelen van de Nederlandse Spoorwegen (NS) hebben hier geweldige organisatorische aanpassingen plaatsgevonden. Slagvaardiger werken met een kleinere bezetting is de slogan bij NS Vastgoed.

De vastgoed-organisatie is eigenaar van alle gronden – 3100 ha en daarvan is 2500 ha commercieel benutbaar – die niet voor het primaire proces nodig zijn. Alvorens het zover was, moest een scheiding gemaakt worden tussen gronden die worden beheerd door Railinfrabeheer en door NS Vastgoed.

Langzaam moet de onderneming NS Vastgoed nu body krijgen. Rene Walburgh Schmidt, directeur Nemeog, is een van de managers die aan dat proces sturing moet geven. Hij legt op zijn kantoor-boven-het-spoor uit wat er nog gaat gebeuren.

“De vastgoedactiviteiten zijn een kwart eeuw geleden ondergebracht in Nemeog (Nederlandse Maatschappij voor Exploitatie van Onroerend Goed). Nemeog ontwikkelde voor de eigen portefeuille, vooral kantoren in en om de stationslocaties. De andere onderdelen van NS Vastgoed zijn naast Nemeog, dat intern Gebouwontwikkeling heet, Exploitatie en Grondontwikkeling. Het laatste onderdeel heeft als taak de ontwikkeling van visies op railknooppunten, dit kan bijvoorbeeld door kavels te verwerven. Het doet dat op de grote knooppunten van het openbaar vervoer. Grondontwikkeling houdt zich bijvoorbeeld in eerste aanzet bezig met het Utrecht City Plan.”

In de loop van de circa 25 jaar heeft de Nemeog-beleggingsportefeuille een omvang gekregen van circa f. 300 miljoen. Het gaat om poen die zowel staan bij de kleinere als de grotere stations. Het is moeilijk om de waarde van de rest van het onroerend goed zoals bedrijfsterreinen te schatten. Voor het eind van dit jaar moet al het OG van de NS in kaart zijn gebracht en moet ook de waarde bepaald zijn.

Bezit

Walburgh Schmidt zegt niet in staat te zijn een schatting van het bezit te geven, omdat er nogal wat terreinen verontreinigd zijn. “Dat maakt dus dat je absoluut niet weet wat de netto-waarde van een terrein is. Sommige ke zelfs een forse negatieve waarde hebben.”

Een bepaling van de waarde is noodzakelijk omdat daar het return on investment-percentage aan wordt gekoppeld. NS gaat voor zijn dochters uit van een ROI van 10 procent. Een voorzichtige berekening leert dat NS Vastgoed daar met 15 procent nu al aan zit.

Naast het bepalen van de grondwaarde houdt men ook de beleggingsportefeuille tegen het licht. De opzet is dat men alleen het strategische vastgoed houdt en de rest verkoopt. Het verkregen geld is nodig voor de peperdure poontwikkeling. “We willen in de grote vervoersknooppunten – zowel reizigers als goederen – leading worden. Ons vastgoed dat we daar hebben vormt de basis en de rest verkopen we. Wat dus overblijft is ons strategisch bezit. Dat willen we onderbrengen in een nieuw te stichten fonds (of fondsen) die de stationsomgeving tot onderwerp hebben. Misschien dat daar dan eigendom van derden in gebracht worden om daar een totaal van te maken. De vorm van de fondsen zijn we nog aan het bestuderen. Het kan gaan om een besloten of een aan de beurs genoteerd fonds.”

Strukton

De NS is een baaierd van onderdelen aan het verzelfstandigen. Een van die bedrijven is de aannemer Strukton. Uit het volgende week verschijnende jaarverslag kan worden opgemaakt dat deze NS-aannemer via Strukton Bouwprojekten poontwikkeling uitvoert op het vlak van u- en woningbouw. Walburgh Schmidt is daar niet door verrast.

“Het is geen probleem. Zolang zij zich niet op onze terreinen begeven, mogen ze alles doen. We hebben als Nemeog een eerst gegadigde recht. Pas als wij zeggen dat we niet geinteresseerd zijn komen andere gegadigden aan bod en Strukton is daar een van. Binnen concernverband vindt overleg plaats.

Strukton ziet poontwikkeling alleen als middel tot verschaffing van bouwproduktie. Ons is het te doen om de kwaliteitsverbetering van een knooppunt. Er bestaat geen gedwongen winkelnering bij de NS, dat geldt noch richting Articon noch richting Strukton. We nodigen ze wel altijd uit voor een aanbestedingsprocedure.”

TGV-lobby

Op het eind van het gesprek stipt de Nemeog-baas even de kantorenmarktonderzoeken van het laatste jaar aan. In bijna alle rapporten staat dat de stationslocaties zich minder goed ontwikkelen, zoals dat is geformuleerd in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex).

Het kantoor aan de rijksweg doet het nog steeds goed. “De gemiddelde doorloop van een stationspo is meer dan 15 jaar. Het zijn ingewikkelde poen met veel haken en ogen. Het is passen en meten om alle belangen de ruimte te geven. Vinex is pas drie jaar oud. Simpel roepen dat Vinex is mislukt omdat je niets ziet, is mij te kort door de bocht.”

De mooiste ontwikkeling die op termijn voldoet aan de Vinex-uitgangspunten is volgens Walburgh Schmidt het toekomstige station in Zuidelijk Amsterdam.

“NS Vastgoed is er een groot voorstander van dat hoge snelheidstrein daar stopt. Vanuit vastgoed overwegingen kiezen we voor station op Amsterdam WTC. We zien er niets in om de HSL door dat wirwar van sporen bij CS te jagen. Via de Noord/Zuid metrolijn kan vanuit Zuid snel het centrum worden bezocht.”

Walburgh Schmidt, directeur Nemeog: “Grondontwikkeling, afdeling van NS Vastgoed, zorgt bij het Blaak-po in Rotterdam voor de stedebouwkundige rangschikking. Hierna kan het po worden gerealiseerd door Nemeog en partners. Nu de Wijnhavenpanden zijn herbouwd ke we verder gaan met de realisatie van kantoren en woningen. Het hotel vervalt.”

Reageer op dit artikel