nieuws

Een lastige erfdienstbaarheid

bouwbreed Premium

Buren ke met elkaar overeenkomen, dat de een iets mag doen wat volgens het burenrecht niet geoorloofd is. Zo mag je een recht van overpad vestigen over buurmans grond. Dat wordt een erfdienstbaarheid genoemd. Het bijzondere daarvan is dat het recht niet aan de persoon maar aan de grond gebonden is. Een eventuele nieuwe grondeigenaar krijgt dat recht dus ook.

Een erfdienstbaarheid kan wel eens vervelend zijn voor de eigenaar die moet dulden dat zijn buurman dat recht uitoefent; die eerste wordt aangeduid als eigenaar van het ‘dienend erf’, terwijl de rechthebbende eigenaar van het ‘heersend erf’ wordt genoemd.

Ruim twee jaar geleden vertelde ik in deze rubriek, dat een projectontwikkelaar aan de rechtbank in Haarlem vroeg te beslissen, dat een op zijn grond drukkende erfdienstbaarheid teniet was gegaan omdat er een hele tijd geen gebruik van was gemaakt. Dat speelde zich af in Aerdenhout, waar vroeger de Hofstede Boekenroode lag. In 1906 werd die hofstede gesplitst in een aantal percelen, op een waarvan twee jaar later door een rijke koopman een kapitale villa, het Kareol, werd gebouwd. Bij de splitsing was overeengekomen, dat op dit stuk grond een erfdienstbaarheid werd gevestigd, die inhield dat het alleen mocht worden bebouwd met ‘heerenhuizen’.

In 1979 werd het Kareol gesloopt door de poontwikkelaar die het landgoed met villa had gekocht met de bedoeling er een flatgebouw neer te zetten. Daarvoor moest eerst wel het bestemmingsplan van de gemeente Bloemendaal worden gewijzigd; dat gebeurde overigens pas in 1992 en al die tijd lag de grond braak. De publieke bestemming leek dus geen probleem meer voor de realisatie van het flatgebouw, maar dat was wel het feit, dat op grond van de in 1906 gevestigde erfdienstbaarheid geen flat gebouwd mocht worden. Daarom wendde de poontwikkelaar zich tot de rechter om hem te laten vaststellen, dat de erfdienstbaarheid teniet was gegaan omdat er gedurende een lange tijd geen gebruik van was gemaakt.

Als gevolg van een procedurefout, die de eiser had gemaakt, kwam de rechter niet aan de beoordeling van dat argument toe. Over die procedure ging mijn artikel ‘Poontwikkelaar contra klooster’ van twee jaar geleden. Daarin vertelde ik terloops, dat de omwonenden bezwaar hadden aangetekend tegen het nieuwe bestemmingsplan van Bloemendaal dat de bouw van de flat mogelijk maakte. Daar is nu een Kroonbeslissing op gekomen, die voor onze poontwikkelaar gunstig uitviel.

De omwonenden hadden in hun bezwaar tegen het bestemmingsplan onder andere aangevoerd, dat op grond van de in 1906 gevestigde erfdienstbaarheid op het landgoed Kareol alleen de bouw van herenhuizen met bijgebouwen was toegestaan en dan bovendien nog maar een per 3000 vierkante meter.

Met die erfdienstbaarheid kwam het gemeentelijke bestemmingsplan in de knoop want dat maakte de bouw van een flat met 20 woningen mogelijk. In de beslissing die de Kroon nu op dit bezwaar tegen het bestemmingsplan heeft genomen wordt echter geconstateerd, dat een gemeente bij de totstandbrenging van een bestemmingsplan geen rekening hoeft te houden met privaatrechtelijke kwesties zoals een erfdienstbaarheid. De omwonenden hadden aangevoerd, dat de gemeente Bloemendaal met haar plan had moeten wachten totdat de rechter een onaantastbare uitspraak had gedaan over die erfdienstbaarheid.

Met die opvatting was de Kroon het in zijn algemeenheid niet eens; een gemeente hoeft daar niet op te wachten als maar aannemelijk is, dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is binnen de planperiode. In zijn beslissing gaf de Kroon aan, dat er verschillende mogelijkheden zijn om het terrein, waarop de flat zou moeten komen, van zijn erfdienstbaarheid te ontdoen. Die mogelijkheden zijn ontstaan door de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, dat in artikel 78 van boek 5 bepaalt, dat de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf (onze poontwikkelaar dus) een erfdienstbaarheid kan wijzigen of opheffen.

Dat kan echter alleen op de twee gronden die in dat artikel worden genoemd. De eerste daarvan is dat de ongewijzigde instandhouding ervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd. Omdat die mogelijkheid alleen bestaat als er sprake is van onvoorziene omstandigheden denk ik dat de erfdienstbaarheid op Kareol niet voor wijziging op die grond in aanmerking komt.

Een betere kans lijkt te liggen in de tweede grond: die houdt in, dat het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid, die langer bestaat dan twintig kaar, in strijd is met het algemeen belang. Nu bestaat deze erfdienstbaarheid al bijna negentig jaar; de rechter kan haar echter niet opheffen omdat de wetgever dat een te grote inbreuk heeft gevonden op een vroeger gesloten overeenkomst en de mogelijkheid van opheffing daarom beperkte tot erfdienstbaarheden, die na 1 januari 1992 gevestigd zijn of nog worden.

De enige kans om van deze lastige erfdienstbaarheid verlost te worden lijkt daarom voor de eigenaar van het voormalige landgoed te liggen in een vordering tot wijziging ervan. De rechter mag daarbij geen rekening houden met omstandigheden, die zich voor 1 januari 1992 hebben voorgedaan. De vaststelling van het bestemmingsplan in het voorjaar van 1992 en deze uitspraak van de Kroon van september 1994 liggen in ieder geval na die datum, zodat daarmee wel rekening mag worden gehouden. Dat zou ke betekenen dat er over niet al te lange tijd een flatgebouw zal staan op de plaats waar vroeger een villa van f. 2,3 miljoen stond.

(BR 1995 p. 307)

Reageer op dit artikel